Источник: RealEstate

Специалисты отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet выяснили, что самыми активными покупателями столичных новостроек оказались жители Приволжского федерального округа – на них приходится почти треть (29%) сделок с недвижиомстью в строящихся жилых комплексах Москвы.

Чуть меньше доля жителей Центрального округа – 26,1%. Средняя площадь лота при этом находится на уровне 50 кв. м у представителей всех федеральных округов.

При этом подавляющее большинство таких покупателей выбирает жилье комфорт-класса (82%), бизнес-класс покупают 16,8% клиентов, на сегмент премиум приходится 1,2%. Основная масса отдает предпочтение однокомнатным квартирам – 56,5%, на двушки приходится 31,2%. Стоит также отметить, что свыше 60% имеют несовершеннолетних детей, а доля клиентов, воспользовавшихся ипотекой, составляет 55%.

Лидирующими субъектами РФ являются Ленинградская область, республика Татарстан и Волгоградская область. При этом наибольшая доля покупателей-мужчин из Самарской области (80%), а большинство женщин родом из Краснодарского края (74%). Наибольшее количество лотов бизнес-класса в Московском регионе приобрели жители Ленинградской области и Ставропольского края. В комфорт-классе также лидирует Ленинградская область, чуть меньше покупателей из Республики Татарстан, Саратовской и Волгоградской областей. Наибольшая доля сделок с ипотекой заключена с жителями Владимирской области (80%).

Источник: Росреестр

За четыре месяца – с января по апрель – 2018 года Управление Росреестра по Москве приняло 25 364 заявления на государственную регистрацию прав и государственный кадастровый учет по экстерриториальному принципу. Это в 4,2 раза больше, чем за аналогичный период 2017 года, когда возможностью дистанционного оформления собственности из столицы воспользовались около 6 тысяч раз.

Более половины обращений из столицы на оказание услуг Росреестра в других регионах страны пришлось на Московскую область: около 58%. В десятку лидеров в первой трети 2018 года также вошли Тверская (5,4%) и Владимирская (3,5%) области, Краснодарский край (3,1%), Калужская (2,6%), Тульская (2,6%) и Нижегородская (2%) области, Республика Крым (1,6%) Рязанская (1,3%) и Воронежская (1,2%) области.

Территориями наименьшего спроса на дистанционные учетно-регистрационные действия оказались Республика Хакасия, Республика Тыва и Карачаево-Черкесская Республика, в которые из столицы было направлено всего по 2 заявления.

Услуга регистрации недвижимости по экстерриториальному принципу предусмотрена вступившим в силу с 1 января 2017 года Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». С этого момента Управлением Росреестра по Москве принято 65 713 дистанционных заявлений на государственную регистрацию прав и государственный кадастровый учет.

Источник: RealEstate

Ужесточение законодательства в сфере жилищного строительства уже в ближайшем будущем может привести к тому, что небольшим девелоперским компаниям придется либо перестроиться на новые схемы работы, либо уйти с рынка. Одним из возможных вариантов для застройщиков станут Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). RealEstate.ru выяснил, какие возможности ЖНК открывают перед покупателями новостроек и какие опасности их подстерегают.

Усиление контроля государства за застройщиками и вступление в силу с 1 июля поправок к 214-ФЗ неминуемо изменят работу девелоперских компаний с небольшим портфелем объектов. Как отмечают эксперты, далеко не все смогут соответствовать ужесточившемуся законодательству и в итоге должны будут либо научиться работать по-новому, либо покинуть рынок. Вариантов, собственно говоря, у застройщиков останется немного. Возводить жилые дома и продавать в них квартиры будет возможно по предварительным договорам купли/продажи (ПДКП) и по схемам ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и ЖНК (жилищно-накопительный кооператив). Ибо привлекать через них средства в строительство законодательство пока позволяет. О том, какие возможности открывает перед покупателями новостроек вступление в жилищные кооперативы, и какие риски им придется учитывать, RealEstate.ru выяснил у экспертов. 

Хорошо забытое старое

Еще недавно казалось, что ЖНК и ЖСК остались в далеком прошлом, во всяком случае, после 2015 года в столице и области подобных схем при реализации новостроек практически не сохранилось. Именно тогда государство субсидировало ипотечную ставку до 12%, а застройщики московского региона массово перешли на продажи по договорам долевого участия (ДДУ). Создавалось впечатление, что век жилищных кооперативов подошел к своему логическому концу, а о существовании ЖНК напоминали только скандалы с обманутыми дольщиками: уголовные дела в Оренбурге (ЖНК «Казачий форпост», хищение 35 млн руб.), Барнауле (ЖНК «Наш дом», 26 млн рублей), история в Приморье (ЖНК «Приморский» и ЖСК «Солнечная долина») и т.д.

Тем не менее, по данным Центробанка РФ, контролирующего деятельность жилищных кооперативов, всего в реестре числится 90 ЖНК. В реальности стабильно работающих организаций – около 60, так как 20 ЖНК уже ликвидировано, а около десятка находятся в предбанкротном состоянии. Можно сделать вывод, что, как минимум, региональные застройщики от привлечения средств в строительство через жилищные кооперативы не отказались, и - более того - даже продолжают выводить на рынок новые проекты. Например, в марте компания «Унистрой» объявила о старте в Уфе масштабного проекта – жилого комплекса «Венский лес», купить квартиру в котором можно через ЖНК.

Эксперты считают, что в ближайшие несколько месяцев число таких застройщиков увеличится. «Я уверена, что ЖНК начнут активно свой рост после 1 июля 2018 года. Потому что небольшие застройщики, строящие по 3-4 дома до 120 квартир в среднем, не смогут работать по ФЗ-214. При том, что у нас банковское проектное финансирование не развито, и сколько уйдет времени на то, чтобы финансировать все проекты, тяжело сказать», - прогнозирует Виолетта Басина, председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей.

По ее словам, после вступления в силу поправок к 214-ФЗ в первую очередь пострадает небольшой бизнес, такие компании вынуждены будут уйти с рынка. Возможно, год-два они еще продержатся, достраивая старые объекты, а дальше такой бизнес не сможет создавать новые. Поэтому застройщикам придется либо искать альтернативные варианты, либо идти в какие-то незаконные схемы. В Комитете предполагают, что многие девелоперы в ближайшем будущем начнут работать по ФЗ-215, и считают важным, чтобы они «воспользовались данной возможностью с умом», и даже предлагают подстраховать строительный бизнес.

«Если застройщики опять начнут брать деньги, воровать их и уходить, мы получим ту же самую картину, что и по ФЗ-214 — возможности работать на рынке у них не будет. Чтобы этого не произошло, мы придумали механизм в виде Ассоциации и Фонда защиты граждан, куда застройщик перечисляет денежные средства», - рассказывает Виолетта Басина. Перечисленные застройщиком денежные средства будут выступать как гарант достройки объекта, в случае, если у компании вдруг начнутся финансовые проблемы.

Кроме этого были разработаны единые стандарты и правила работы на рынке. Конечно, они заявлены в добровольном, а не законодательном порядке, но до физических лиц Ассоциация будет доводить понятную информацию: вот, есть застройщик, есть ЖНК, фонд, банк, государство, где все работает в едином консорциуме, и при покупке жилья по данной схеме рисков для физического лица не будет вообще никаких. Но при этом есть четкое понимание, что юридическое лицо, которое работает по данной схеме, будет действовать по единым правилам и находиться под определенным контролем: в этом случае застройщики будут следить друг за другом. Так как если у одного застройщика будут возникать сложности, то Ассоциация будет финансировать его, чтобы  вытащить проект и не допустить появления обманутых дольщиков.

О плюсах и минусах ЖНК

Первое и основное преимущество ЖНК — возможность приобретения жилья без участия в ипотеке. В жилищно-накопительном кооперативе можно брать рассрочку под 1-5% годовых максимум, здесь не запрашивают справок о доходах, не требуют, чтобы на момент обращения у человека была работа последние три-шесть месяцев. Кроме того, членом ЖНК можно становиться в возрасте 16 лет.

Когда гражданин покупает квартиру на вторичном рынке, то 30% суммы он накапливает самостоятельно, а 70% стоимости квартиры за него оплачивает ЖНК. И далее он уже рассчитывается с ЖНК по определенной схеме, в зависимости от того, какой период накопления и погашения человек выбирает. В случае с ЖНК размер платежей можно варьировать, делая его удобным для физлица, в отличие, например, от размера платы, который устанавливает банк на свое усмотрение. «Многие граждане, которые не имеют большой зарплаты или у них испорченная кредитная история, не могут обратиться в банк за получением ипотеки — и поэтому ЖНК для них действительно хороший шанс для приобретения собственного жилья», - отмечает Виолетта Басина.

Если рассмотреть эту схему с точки зрения гарантий на строящемся рынке, то ЖНК работает по ФЗ№215. Это некоммерческая форма организации, целью которой является именно обеспечение граждан жильем. ЖНК может потратить свои средства либо на покупку готового жилья, либо на строительство нового. Если это строительство, то те денежные средства, которые перечисляют физические лица либо государственные структуры, ЖНК может потратить всего в размере 20%. Остальные средства находятся на спецсчете до тех пор, пока жилье не будет введено в эксплуатацию. За целевым расходованием денежных средств следит ЦБ РФ. Это гарантия для граждан, что их средства будут направлены на жилье, и что они не будут потрачены до тех пор, пока жилье не будет построено. Поэтому, фактически, здесь риски отсутствуют. В любой момент гражданин может выйти из ЖНК и получить свою действительную стоимость пая.

Как правило, действительная стоимость пая в течение года увеличивается: денежные средства находятся на спецсчете под проценты— 7-8% по депозитам сегодня в среднем на рынке. Соответственно, сумма, которая находится там, увеличивается на 7-8%. А если жилье покупается и денежные средства переводятся в квадратные метры, стоимость пая также увеличивается в зависимости от удорожания жилья.

Так как за деятельностью ЖНК ведется контроль со стороны ЦБ, у вкладчиков риски практически отсутствуют. Если смотреть с точки зрения банкротства — его могут обанкротить только сами члены ЖНК, приняв такое решение на общем собрании. Например, если ЖНК выполнило задачу по строительству домов, и больше ЖНК не нужен. Также может быть выдвинута инициатива со стороны ЦБ, в том случае, если ЖНК за последний квартал предоставил отчет, который не соответствует требованиям нормативно-финансовой устойчивости — по контролю целевого расходования денежных средств. В данном случае ЦБ выдвигает требование по устранению данных замечаний. Если замечания не устраняются, то ЦБ может инициировать процедуру банкротства.

У физических лиц гарантии в отношении участия в ЖНК по ФЗ-215 значительно выше, чем по ФЗ-214. Во вступающем в силу ФЗ-218 тоже появляются статьи о целевом расходовании денежных средств, о закрытии денежных средств на эскроу-счетах, — в общем, прописаны те же самые гарантии, что в ФЗ-215.

Источник: КГПиС г.Москвы

Признание АО «СУ-155» банкротом не повлияет на сроки исполнения обязательств перед пострадавшими гражданами-соинвесторами, сообщил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

«Решением Арбитражного суда Московской области от 5 апреля АО «СУ-155» признано банкротом. В отношении него введена процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев. Исполняющим обязанности конкурсного управляющего назначен Алексей Васильевич Белокопыт», – сказал К. Тимофеев.

Он отметил, что реестр требований кредиторов АО «СУ-155» подлежит закрытию по истечении двух месяцев с момента публикации информации о банкротстве компании в газете «КоммерсантЪ» и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

«Те, кто не успели включиться в реестр требований кредиторов, могут сделать это в данный период времени», – пояснил К. Тимофеев.

Адрес для направления требований кредиторов и корреспонденции должнику и конкурсному управляющему: 119017, г. Москва, ул. Малая Ордынка, д. 15. Отчет конкурсного управляющего рассмотрят на заседании 4 октября 2018 года.

По словам К. Тимофеева, конкурсное производство не повлияет на сроки исполнения обязательств перед пострадавшими гражданами-соинвесторами.

«Сроки исполнения обязательств перед пайщиками определены в соответствии с утвержденной «дорожной картой». Признание СУ-155 банкротом их не меняет», – подчеркнул он.

Напомним, АО «СУ-155» через жилищно-строительные кооперативы строило в Москве многоквартирные дома по шести адресам в районах: Новые Черемушки, кв. 10С, корп. 8; Северное Чертаново, корп. 2АБВ; Фили-Давыдково, кв. 69, корп. 2; Нагатино-Садовники, мкр. 1, корп. 29Б; Останкинский, ул. Бочкова, вл. 11А, корп. 15, 23 и в городе Щербинке на ул. Железнодорожная, д. 39, корп. 1, 2 (Новая Москва). Сроки строительства не соблюдались, разрешительная документация отсутствовала.

Первый из этих проблемных объектов в районе Фили-Давыдково ввели в июле 2017 года. В этом году запланирован ввод домов в районах Новые Черемушки и Нагатино-Садовники.

Достройкой объектов занимается структура АКБ «Российский капитал» – ООО «РК Строй».

Источник: RealEstate

Аналитики компании «Метриум» зафиксировали уверенный рост спроса на самые дорогие объекты загородной элитной недвижимости. По их данным в 2017 году количество приобретенных домовладений с заявленной стоимостью свыше $5 млн увеличилось на 76%.

По данным аналитиков «Метриум», доля объектов от $5 млн занимает существенный объем элитного загородного рынка – порядка 14%. Среди всех сделок по приобретению элитных загородных домов, доля лотов с заявленной стоимостью от $5 млн составила 1,7%. Таким образом, предложение превышает реальный спрос в 27 раз.

Сегодня на рынке элитной загородной недвижимости в продаже представлено около 360 объектов стоимостью свыше $5 млн. Причем абсолютное большинство из них – 61% – находятся на Рублево-Успенском шоссе, 18% – Новорижском, 6% – Минском, 4% – Сколковском, 3% – Дмитровском. Остальные 8% самых дорогих домов расположены по Калужскому, Киевскому, Ильинскому, Осташковскому, Пятницкому и Ленинградскому шоссе.

Управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов объяснил, что почти двукратный рост сделок на объекты стоимостью от $5 млн связан с исчерпанным лимитом ожидания потенциальных покупателей. Это вызвано «валютными качелями» 2014-2015 годов и снижения цен по многим загородным объектам, когда клиенты взяли паузу, чтобы купить самые дорогие дома вдвое дешевле заявленной стоимости. Однако их планы не оправдались: падение цен коснулось только наименее ликвидных объектов с изначально завышенным прайсом, тогда как самые привлекательные домовладения продавались по той же цене, даже несмотря на двукратное снижение курса рубля к доллару. В итоге предел ожиданий был достигнут, покупатели перешли от пассивного мониторинга к реальным сделкам.

Вместе с тем, отмечают эксперты «Метриум», интерес покупателей в бюджете от $5 млн сосредоточен всего на 20% дорогих лотов. Речь идет о домах на престижных Рублево-Успенском и Новорижском шоссе, построенных не более 5-7 лет назад, преимущественно в составе охраняемых поселков, обеспеченных минимальным набором собственной инфраструктуры. Кроме того, предпочтения отдаются особнякам с гостиными площадью около 50 кв.м, просторными спальнями по 30-40 кв.м, причем каждая должна иметь отдельные гардеробные (одну-две) и санузел, иногда два – мужской и женский.

Менжунов добавил, что на сегодняшний день 80% самых дорогих домовладений от $5 млн не соответствуют требованиям покупателей. Наименьшим спросом пользуются объекты в удаленных от основной инфраструктуры локациях, построенных в буквальном смысле в чистом поле, без привязки к конкретному поселку. Подобная камерность не устраивает покупателей, которые вынуждены будут нести серьезные расходы по обслуживанию здания, прилегающей территории, а также на охрану. Ежемесячные затраты на такой дом составляют порядка миллиона рублей в месяц. Мало кто из клиентов согласен на подобные издержки в обмен на камерность. Кроме того, неликвидом считаются объекты с нерациональными планировками и наличием потенциально неиспользуемых площадей – бильярдных, домашних кинозалов и прочим.

Подводя итоги, Илья Менжунов также отметил, что в 2018 году, вряд ли стоит рассчитывать на столь же резкое увеличение интереса к самым дорогим загородным объектам, поскольку 2017 год собрал отложенный спрос за длительный период. При условии экономической стабильности и отсутствия политический потрясений, уровень спроса на объекты с заявленной стоимостью свыше $5 млн сохранится в пределах прошлогодних значений.

Источник: RealEstate

Усредненная стоимость нового дома в загородных поселках Подмосковья в конце 2017 года снизилась на 41,4% и составила 60,9 миллионов рублей. Об этом говорится в аналитическом отчете компании «Метриум Групп».

В течение года сильнее всего цены упали в поселках на Новорижском направлении — до 53,3 млн руб. (-56,4%). На Дмитровском и Киевском шоссе средние значения составили 14,1 млн руб. (-13,8%) и 37,9 млн руб. (-27,8%) соответственно.

Самые дорогостоящие предложения по итогам года представлены в поселках на Минском (162,7 миллионов рублей) и Рублево-Успенском (114,8 миллионов рублей), сообщили эксперты компании.

Эксперты ожидают, что в 2018 году цены на первичное предложение загородного рынка Подмосковного рынка не будут расти. Директор департамента загородной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов считает, что с целью реализации низколиквидных лотов застройщики либо пойдут и дальше на прямое снижение цен, либо продолжат предлагать крайне высокие дисконты. По этой причине средняя цена будет либо ползти вниз, либо стагнировать.

В конце 2017 года на первичном рынке загородной недвижимости Московского региона насчитывалось 42 коттеджных поселка с объемом предложения порядка 1025 домовладений. За последние три года элитные дома и участки в Подмосковье подешевели на 20–30%.

Источник: RealEstate

В декабре 2017 года на подмосковном рынке высокобюджетной загородной «первички» экспонировалось более тысячи лотов. Доля коттеджи составила 60% предложения, таунхаусов – 32% и земельных участков – 8%, говорится в сообщении компании SAVILLS.

Большая часть высокобюджетного предложения расположено на западе от Москвы – 2/3 представленных к продаже лотов находятся на Новорижском шоссе. Средняя стоимость приобретаемых коттеджей, таунхаусов и земельных участков составила 84,7 миллиона рублей.

За период с 2015 по 2017 год средний бюджет сделки с премиальным загородным жильем в Московской области снизились. Для таунхаусов это снижение составило 31%, по сравнению с результатами 2015 года, а для приобретаемых земельных участков на 20%.

Большинство покупателей предпочли коттеджи стоимостью от 50 до 100 миллионов рублей, а средний бюджет спроса на них снизился на 8%, если сравнить с результатами 2015 года.

Самые дорогие коттеджи экспонируются на Рублево-Успенском шоссе, где средняя стоимость предложения на 45% превышает среднерыночный показатель.

Источник: Росреестр

В целях расширения возможностей подачи заявлений на кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимость по экстерриториальному принципу Заместителем Министра экономического развития Российской Федерации − руководителем Росреестра Викторией Абрамченко принято решение открыть пять дополнительных окон приема документов от физических лиц в офисе Кадастровой палаты по Москве на Зеленом проспекте, д.20.

В настоящее время в столице уже функционируют 24 специализированных окна. Для приема физических лиц открыты окна в приемной московского Управления на шоссе Энтузиастов д. 52, в столичной Кадастровой палате на Зеленом проспекте, д. 20, а также на Варшавском шоссе д. 47, корпус 4. Юридические лица могут подать документы на Варшавском шоссе, д. 152, корп.1.

Количество принимаемых заявлений на государственную регистрацию и кадастровый учет недвижимости по экстерриториальному принципу демонстрирует ежемесячный рост и высокую востребованность данной услуги на территории города Москвы. Если в январе было подано всего 15 заявлений на регистрацию прав по экстерриториальному принципу, то в ноябре их количество увеличилось до 4 тысяч. Всего за 11 месяцев данной услугой воспользовались более 34 тысяч человек. Больше всего заявлений столичными специалистами было принято на оформление недвижимости на территории Московской области, Краснодарском крае, Тверской и Калужской областях, а также республике Крым.

Возможность обращаться за регистрацией прав в офис приема-выдачи документов безотносительно места расположения объекта недвижимости появилась у заявителей после вступления в силу Федерального закона №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" с начала 2017 года. 

Источник: КГПиС г.Москвы

Более трети средств россиян в долевом строительстве приходится на московскую недвижимость, сообщил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров на форуме «Девелоперская среда».

«Основным инвестором в столице являются граждане, приобретающие жилье. Сейчас, по нашим оценкам, порядка 1 трлн рублей от населения привлечено в строящуюся недвижимость. Если мы посмотрим статистику по России в целом, то в новостройки вложено порядка 3,5 трлн рублей средств граждан», - сказал А. Гончаров.

По его словам, количество сделок на первичном рынке Москвы неуклонно растет. Эта тенденция наблюдается последние пять лет, особенно в кризисные периоды.

А. Гончаров отметил, что рынок сегодня перешагнул «психологический рубеж».

«У нас количество сделок на первичном рынке превысило 100 тысяч, и эта тенденция только усиливается», - добавил он.

Как уточнили в Москомстройинвесте, сейчас в столице действуют 100 603 договора долевого участия (ДДУ). С привлечением средств граждан строится 543 объекта, в том числе 527 - по ДДУ и 16 - в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).

Источник: RealEstate

С начала года на вторичном рынке загородной недвижимости Подмосковья сделок заключено почти на четверть (23%) меньше, чем за тот же период 2016-го. При этом больше половины покупателей используют для покупки жилья ипотеку и trade-in, говорится в пресс-релизе компании «Инком-Недвижимость».

Долю клиентов со свободными деньгами риелторы оценивают в 15–20%. За год объем предложения в Подмосковье уменьшился на 8,4%, отмечают аналитики. Свыше 70% предложения составляют коттеджи и земельные участки. Эти же форматы пользуются наибольшим спросом у покупателей — 42% и 36% соответственно. Еще 20% клиентов отдают предпочтение дачам и лишь 2% — блокированным домам (таунхаусам и дуплексам). Больше всего выставленных на продажу объектов расположено на Белорусском направлении (15%), а также Рижском (13%), Киевском (12%) и Ленинградском (10%), говорится в материалах «Инкома».

Около 95% дач и коттеджей в Подмосковье переоценены, причем более чем у половины стоимость завышена на 40–50%, указывают риелторы. Как следствие, продать такие объекты с каждым годом все труднее. Так, по оценке агентства, коттеджи и участки находятся в экспозиции свыше семи месяцев, дачи и блокированные дома — в среднем по полгода, а некоторые лоты могут выставляться годами.

Для того чтобы быстрее реализовать недвижимость, собственники все чаще идут на торг, предоставляя скидки до 20–30% (максимальный дисконт для низкого сезона, то есть поздней осени и зимы). Например, сейчас средняя цена коттеджа на вторичном рынке составляет 12,8 млн руб., это на 16% меньше, чем годом ранее. Дачи подешевели в среднем на 25%, до 5,6 млн руб., таунхаусы и дуплексы — на 10%, до 15,5 млн руб., а земельные участки — на 9%, до 2 млн руб., отмечают в «Инкоме».

Ранее аналитики этой компании подсчитали, что половина находящихся в продаже загородных объектов в Подмосковье не будет реализована даже со скидкой, так как они морально устарели. Еще 30% объектов удастся продать с существенным дисконтом и лишь 20% находятся в реальном товарообороте.