СТАТЬИ

Подписаться на RSS

Популярные теги Все теги

Грядущее повышение НДС спровоцирует удорожание строительства: жилая недвижимость может подняться в цене на 5%

Источник: RealEstate

 

Анонсированный с 1 января 2019 года премьер-министром РФ Дмитрием Медведевым рост налога на добавленную стоимость (НДС) до 20% (вместо нынешних 18%) приведет к удорожанию строительства и, как следствие, спровоцирует рост цен на жилье.

 

Увеличение НДС на 2% позволит ежегодно пополнять федеральный бюджет на 600 млрд рублей. В прошлом году за счет НДС было получено 5,1 трлн рублей, или 34% от всей казны. Так как НДС заложен во все существующие услуги и товары, являясь краеугольным камнем всей налоговой и бюджетной системы России, то его повышение неминуемо негативно отразится на ценообразовании в сфере строительства жилья.

 

Сама покупка недвижимости налоговыми сборами не облагается, но рост ставки на добавленную стоимость означает, что строительство жилья будет стоить застройщикам дороже. Подорожают строительные и отделочные материалы, арматура, лифты и прочее оборудование, IT-услуги, используемые при строительстве.

 

Повышение НДС на 2% способно вызвать рост стоимости товаров и услуг в строительной отрасли на 3%. А значит, конечный потребитель получит квартиру по более высокой цене.

 

В результате этого сократится спрос, что приведет к еще большему удорожанию недвижимости. Рост НДС может вызвать увеличение уровня инфляции и, как следствие, повышение ипотечных ставок, которые правительство сейчас активно понижает по распоряжению президента РФ Владимира Путина. Эксперты рынка недвижимости и девелоперы уверены, что новость о повышении НДС нельзя назвать позитивной.

 

При увеличении НДС стоимость почти всех строительных работ и материалов увеличится и, как следствие, вырастет стоимость строительства. Соответственно, застройщики будут просто вынуждены повышать стоимость жилья. И увеличение налоговой нагрузки вновь отразится на гражданах, потому что фактически бизнес перекладывает налог на добавленную стоимость на плечи покупателей.

 

После четырех лет беспрерывного падения реальных доходов населения и без видимых перспектив улучшения экономической ситуации повышение НДС нанесет очередной удар по платежеспособному спросу, а значит, и по покупательской активности на рынке жилья.

 

По прогнозам, стоимость жилья может возрасти в среднем на 5%. Такая цена для целевой аудитории, которая пришла на рынок стандарт-класса с низкой ставкой, станет недоступной.

 

В совокупности с ростом инфляционных ожиданий повышение НДС может привести к увеличению инфляционных темпов до 5% вместо нынешних 2%. А значит, Центробанк будет проводить более жесткую кредитно-денежную политику, и снижение ипотечных ставок, которое сейчас стимулирует спрос на недвижимость, прекратится.

Стоимость жилья в малоэтажных домах Подмосковья продолжает снижаться: за год средний бюджет покупки опустился на 16%

Источник: RealEstate

 

Средний бюджет проданной квартиры в жилых комплексах Подмосковья высотой до восьми этажей снизился за год на 16 процентов и достиг 3,6 миллиона рублей. Об этом говорится в исследовании международной консалтинговой компании Knight Frank.

 

Средняя цена метра на этом рынке опустилась до 70 тысяч рублей. Общий объем предложения составил семь тысяч квартир суммарной площадью около 340 тысяч квадратных метров.

 

По словам директора департамента управления продажами жилых проектов компании Knight Frank Ольги Широковой, спрос на мало- и среднеэтажные жилые комплексы ниже, чем на многоэтажные. Ольга считает, что это вызвано удаленным от городской инфраструктуры и транспортных коммуникаций расположением участков под малоэтажные комплексы, которые приобретают девелоперы для развития. Кроме того, некоторые застройщики малоэтажных проектов не исполняют своих обязательств в части социальной и коммерческой инфраструктуры, что подрывает доверие покупателей к таким форматам, поясняет эксперт.

 

Ранее аналитики «Миэль-Сеть офисов недвижимости» сообщили о том, что за год к апрелю 2018 года цены на многоквартирное подмосковное жилье снизились на три процента в ближней зоне от МКАД, на четыре — в среднем и дальнем поясах области. В материалах отмечено, что текущий уровень средней удельной цены предложения в целом по области соответствует уровню цены весны 2012 года.

Покупка квартиры в новостройке через ЖНК: возможности и опасности

Источник: RealEstate

 

Ужесточение законодательства в сфере жилищного строительства уже в ближайшем будущем может привести к тому, что небольшим девелоперским компаниям придется либо перестроиться на новые схемы работы, либо уйти с рынка. Одним из возможных вариантов для застройщиков станут Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). RealEstate.ru выяснил, какие возможности ЖНК открывают перед покупателями новостроек и какие опасности их подстерегают.

 

Усиление контроля государства за застройщиками и вступление в силу с 1 июля поправок к 214-ФЗ неминуемо изменят работу девелоперских компаний с небольшим портфелем объектов. Как отмечают эксперты, далеко не все смогут соответствовать ужесточившемуся законодательству и в итоге должны будут либо научиться работать по-новому, либо покинуть рынок. Вариантов, собственно говоря, у застройщиков останется немного. Возводить жилые дома и продавать в них квартиры будет возможно по предварительным договорам купли/продажи (ПДКП) и по схемам ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и ЖНК (жилищно-накопительный кооператив). Ибо привлекать через них средства в строительство законодательство пока позволяет. О том, какие возможности открывает перед покупателями новостроек вступление в жилищные кооперативы, и какие риски им придется учитывать, RealEstate.ru выяснил у экспертов. 

 

Хорошо забытое старое

 

Еще недавно казалось, что ЖНК и ЖСК остались в далеком прошлом, во всяком случае, после 2015 года в столице и области подобных схем при реализации новостроек практически не сохранилось. Именно тогда государство субсидировало ипотечную ставку до 12%, а застройщики московского региона массово перешли на продажи по договорам долевого участия (ДДУ). Создавалось впечатление, что век жилищных кооперативов подошел к своему логическому концу, а о существовании ЖНК напоминали только скандалы с обманутыми дольщиками: уголовные дела в Оренбурге (ЖНК «Казачий форпост», хищение 35 млн руб.), Барнауле (ЖНК «Наш дом», 26 млн рублей), история в Приморье (ЖНК «Приморский» и ЖСК «Солнечная долина») и т.д.

 

Тем не менее, по данным Центробанка РФ, контролирующего деятельность жилищных кооперативов, всего в реестре числится 90 ЖНК. В реальности стабильно работающих организаций – около 60, так как 20 ЖНК уже ликвидировано, а около десятка находятся в предбанкротном состоянии. Можно сделать вывод, что, как минимум, региональные застройщики от привлечения средств в строительство через жилищные кооперативы не отказались, и - более того - даже продолжают выводить на рынок новые проекты. Например, в марте компания «Унистрой» объявила о старте в Уфе масштабного проекта – жилого комплекса «Венский лес», купить квартиру в котором можно через ЖНК.

 

Эксперты считают, что в ближайшие несколько месяцев число таких застройщиков увеличится. «Я уверена, что ЖНК начнут активно свой рост после 1 июля 2018 года. Потому что небольшие застройщики, строящие по 3-4 дома до 120 квартир в среднем, не смогут работать по ФЗ-214. При том, что у нас банковское проектное финансирование не развито, и сколько уйдет времени на то, чтобы финансировать все проекты, тяжело сказать», - прогнозирует Виолетта Басина, председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей.

 

По ее словам, после вступления в силу поправок к 214-ФЗ в первую очередь пострадает небольшой бизнес, такие компании вынуждены будут уйти с рынка. Возможно, год-два они еще продержатся, достраивая старые объекты, а дальше такой бизнес не сможет создавать новые. Поэтому застройщикам придется либо искать альтернативные варианты, либо идти в какие-то незаконные схемы. В Комитете предполагают, что многие девелоперы в ближайшем будущем начнут работать по ФЗ-215, и считают важным, чтобы они «воспользовались данной возможностью с умом», и даже предлагают подстраховать строительный бизнес.

 

«Если застройщики опять начнут брать деньги, воровать их и уходить, мы получим ту же самую картину, что и по ФЗ-214 — возможности работать на рынке у них не будет. Чтобы этого не произошло, мы придумали механизм в виде Ассоциации и Фонда защиты граждан, куда застройщик перечисляет денежные средства», - рассказывает Виолетта Басина. Перечисленные застройщиком денежные средства будут выступать как гарант достройки объекта, в случае, если у компании вдруг начнутся финансовые проблемы.

 

Кроме этого были разработаны единые стандарты и правила работы на рынке. Конечно, они заявлены в добровольном, а не законодательном порядке, но до физических лиц Ассоциация будет доводить понятную информацию: вот, есть застройщик, есть ЖНК, фонд, банк, государство, где все работает в едином консорциуме, и при покупке жилья по данной схеме рисков для физического лица не будет вообще никаких. Но при этом есть четкое понимание, что юридическое лицо, которое работает по данной схеме, будет действовать по единым правилам и находиться под определенным контролем: в этом случае застройщики будут следить друг за другом. Так как если у одного застройщика будут возникать сложности, то Ассоциация будет финансировать его, чтобы  вытащить проект и не допустить появления обманутых дольщиков.

 

О плюсах и минусах ЖНК

 

Первое и основное преимущество ЖНК — возможность приобретения жилья без участия в ипотеке. В жилищно-накопительном кооперативе можно брать рассрочку под 1-5% годовых максимум, здесь не запрашивают справок о доходах, не требуют, чтобы на момент обращения у человека была работа последние три-шесть месяцев. Кроме того, членом ЖНК можно становиться в возрасте 16 лет.

 

Когда гражданин покупает квартиру на вторичном рынке, то 30% суммы он накапливает самостоятельно, а 70% стоимости квартиры за него оплачивает ЖНК. И далее он уже рассчитывается с ЖНК по определенной схеме, в зависимости от того, какой период накопления и погашения человек выбирает. В случае с ЖНК размер платежей можно варьировать, делая его удобным для физлица, в отличие, например, от размера платы, который устанавливает банк на свое усмотрение. «Многие граждане, которые не имеют большой зарплаты или у них испорченная кредитная история, не могут обратиться в банк за получением ипотеки — и поэтому ЖНК для них действительно хороший шанс для приобретения собственного жилья», - отмечает Виолетта Басина.

 

Если рассмотреть эту схему с точки зрения гарантий на строящемся рынке, то ЖНК работает по ФЗ№215. Это некоммерческая форма организации, целью которой является именно обеспечение граждан жильем. ЖНК может потратить свои средства либо на покупку готового жилья, либо на строительство нового. Если это строительство, то те денежные средства, которые перечисляют физические лица либо государственные структуры, ЖНК может потратить всего в размере 20%. Остальные средства находятся на спецсчете до тех пор, пока жилье не будет введено в эксплуатацию. За целевым расходованием денежных средств следит ЦБ РФ. Это гарантия для граждан, что их средства будут направлены на жилье, и что они не будут потрачены до тех пор, пока жилье не будет построено. Поэтому, фактически, здесь риски отсутствуют. В любой момент гражданин может выйти из ЖНК и получить свою действительную стоимость пая.

 

Как правило, действительная стоимость пая в течение года увеличивается: денежные средства находятся на спецсчете под проценты— 7-8% по депозитам сегодня в среднем на рынке. Соответственно, сумма, которая находится там, увеличивается на 7-8%. А если жилье покупается и денежные средства переводятся в квадратные метры, стоимость пая также увеличивается в зависимости от удорожания жилья.

 

Так как за деятельностью ЖНК ведется контроль со стороны ЦБ, у вкладчиков риски практически отсутствуют. Если смотреть с точки зрения банкротства — его могут обанкротить только сами члены ЖНК, приняв такое решение на общем собрании. Например, если ЖНК выполнило задачу по строительству домов, и больше ЖНК не нужен. Также может быть выдвинута инициатива со стороны ЦБ, в том случае, если ЖНК за последний квартал предоставил отчет, который не соответствует требованиям нормативно-финансовой устойчивости — по контролю целевого расходования денежных средств. В данном случае ЦБ выдвигает требование по устранению данных замечаний. Если замечания не устраняются, то ЦБ может инициировать процедуру банкротства.

 

У физических лиц гарантии в отношении участия в ЖНК по ФЗ-215 значительно выше, чем по ФЗ-214. Во вступающем в силу ФЗ-218 тоже появляются статьи о целевом расходовании денежных средств, о закрытии денежных средств на эскроу-счетах, — в общем, прописаны те же самые гарантии, что в ФЗ-215.

Первичный рынок жилья Москвы продолжит расти в 2018-2019 годах

Источник: mos.ru

 

Первичный рынок жилой недвижимости в Москве продолжит расти в ближайшие два года

 

Первичный рынок жилой недвижимости в Москве продолжит расти в ближайшие два года. Об этом сегодня в рамках Финансового форума по недвижимости 2018 сообщил Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

 

«Рост продаж в Москве идет. В прошлом году был 25-процентный рост, он связан с появлением на рынке крупных игроков, освоением крупных площадок, включая промзоны. На 2018-2019 годы снижения объемов не предвидится, потому что в Москве есть задел для работы застройщиков», - рассказал Константин Тимофеев.

Он отметил, что в настоящий момент одобрено строительство порядка 40 млн кв. метров недвижимости, включая жилье. «По этим проектам сейчас идут процедуры согласования, а также оформления градостроительной документации», - пояснил Председатель Комитета.

По его словам, лидером московского рынка жилой недвижимости является ГК «ПИК». «ГК «ПИК» занимает порядка 30% на рынке, я думаю, ее доля будет укрупняться», - добавил Константин Тимофеев.

 

Председатель Комитета подчеркнул, что рост рынка жилой недвижимости в столице будет обеспечен также за счет активизации застройщиков накануне вступления в силу с 1 июля 2018 года поправок в Федеральный закон о долевом строительстве 214-ФЗ, согласно которым одному застройщику будет выдаваться одно разрешение на строительство. «Сильные застройщики начинают приобретать все возможные городские площадки, оперативно получать согласование проектов, разрешение на строительство, для того чтобы не попасть под правило «одно разрешение в одни руки» с 1 июля. Дополнительный ввод будет обеспечен как раз за счёт этих проектов», - сказал Константин Тимофеев.

Он добавил, что застройщики также аккумулируют свой капитал в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, «перебрасывая его из регионов».

Половина подмосковных девелоперов на загородном рынке работает себе в убыток: почти треть проектов превратились в поселки-«призраки»

Источник: RealEstate

 

Эксперты в Департаменте загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» рассказали, какие проблемы останутся актуальны для рынка Московского региона в новом сезоне: 50% застройщиков работает в минус, а доля поселков-«призраков» в предложении превысила треть.

 

Рынок загородного жилья Подмосковья вступает в новый сезон с грузом старых проблем: среди них и слабая девелоперская активность (в прошлом году на рынке появилось 67 поселков, что на 47% меньше, чем было в 2014-м), и небольшой покупательский спрос (за тот же срок продажи сократились на треть), и необходимость снижать цены, даже когда проект находится на грани рентабельности.

 

Руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов рассказал, что половина застройщиков работает в минус, а их главная задача – реализовать свой товар и с минимальными потерями уйти с рынка. Доля тех, чьи проекты находятся на уровне себестоимости, составляет около 20%. Он добавил, что прибыль сейчас получают лишь те девелоперы, которые могут предложить потребителю уникальный продукт – в плане локации, площадей, планировок или инфраструктуры. Таких участников рынка меньше трети.

 

При этом количество игроков на рынке загородной недвижимости продолжает уменьшаться: мелкие девелоперы либо распродают свои поселки, либо оказываются поглощены крупными компаниями, либо просто разоряются, что имеет серьезные негативные последствия для рынка в целом. Руководитель офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук сообщил, что за последние три года в Подмосковье появилось много брошенных проектов, и оценил их долю в среднем в 35%.

 

Впрочем, есть и позитивные наблюдения. Так, в 2017 году после долгого затишья оживился элитный загородный сегмент: там вышло несколько проектов. Эксперты называют это хорошим знаком, поскольку в кризис они принимают на себя значительный удар, и если компании возобновляют инвестиции в дорогостоящие проекты, то остается дождаться, когда положительный тренд дойдет до массового сегмента.

 

В целом рынок загородной недвижимости выходит из «зимней спячки» не торопясь: в отличие от прошлого года, когда в январе был зафиксирован скачок количества звонков и просмотров, в этом сезоне поведение покупателей сюрпризов не принесло. Однако ближе к 2019 году позитивный эффект от экономических преобразований может дойти и до рынка загородной недвижимости, считает Алексей Сенчук.

В Новой Москве подешевели новостройки: стоимость «квадрата» на присоединенных территориях за год снизилась на 5,2%

Источник: RealEstate

 

По итогам 2017 года в новостройках ТиНАО снизилась стоимость жилья. За год цена квадратного метра опустилась на 5,2 %, достигнув порядка 99,4 тыс. руб. Об этом говорится в пресс-релизе компании «Метриум групп».

 

Несмотря на то, что в течение первого полугодия на рынке появился только один новый проект, активный вывод новых корпусов и пулов квартир застройщиками увеличил объема предложения на 15%, уточнили аналитики. Во второй половине года было отмечено его сокращение на 13%, что обусловлено как вымыванием квартир, так и снятием части объема лотов с экспозиции по ряду комплексов.

 

В результате за прошедший год объем предложения практически не изменился: в декабре в реализации находилось 11 175 квартир (площадью 562,2 тысяч квадратных метров) в 36 жилых комплексах, что лишь на 0,2% больше, чем в конце прошлого года по числу лотов и на 1,3% ниже по продаваемой площади.

 

По подсчетам экспертов, наибольшая доля предложения пришлась на Новомосковский административный округ — 97,4%. Соответственно, ТАО занимает 2,6%.

 

В конце прошлого года в новостройках столицы приобрели рекордное число квартир — 5597 объектов. В годовом выражении спрос на новостройки увеличился на 46%, а по сравнению с ноябрем 2015 года — в 3,5 раза.

Застройщики ТиНАО повышают уровень отделки квартир и благоустройства

Источник: КГПиС г.Москвы

 

Застройщики в Новой Москве повышают качество отделки квартир и благоустройства, чтобы поддержать высокий спрос на жилье, сообщил руководитель Департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин.

 

«Инвесторы не снижают количества проектов, но при этом количество потребителей, у которых деньги есть, снижается, что мотивирует застройщиков бороться за покупателя разными способами», – сказал В. Жидкин, передает АГН «Москва».

По его словам, помимо отделки квартир, девелоперы улучшают качество фасадов и мест общего пользования. А в проектах благоустройства предусматривают даже создание парков.

 

В 2018 году в Троицком и Новомосковском округах (ТиНАО) будет построено больше дорог и социальных объектов, чем в прошлом году. Планируется увеличить и объем ввода недвижимости.

«Инвестиции в ТиНАО в этом году составят около 200 млрд руб., из них половина – бюджетные средства», – отметил В. Жидкин.

 

Выгодно ли покупать квартиру в Новой Москве?

 

Все о строительстве в ТиНАО

Власти поднимут стоимость жилья в следующем году: Минстрой установил цену «квадрата» на 1500 рублей выше текущих значений

Источник: RealEstate

 

Министерство строительства огласило стоимость одного квадратного метра жилья в регионах РФ в первом квартале 2018 года. В среднем «квадрат» станет дороже на 640 рублей, но по отдельным регионам прибавка дойдет до 1500 рублей.

 

Аналитики рынка уверены, что в некоторых городах стоимость жилья будет, наоборот, снижаться за счет того, что застройщики ранее искусственно завышали цены и столкнулись со снижением спроса. Проект документа размещен на портале нормативных правовых актов и сейчас проходит стадию обсуждения.

 

После Нового года стоимость среднестатистического квадратного метра, по данным Минстроя, составит 37 848 рублей. Это на 640 рублей больше, чем в первом квартале текущего года. При этом по отдельным регионам прибавка доходит до 1500 рублей. Самое дорогое жилье по-прежнему в Москве - в 2018 году квадратный метр здесь будет стоить 91 670 рублей. Дешевле всего недвижимость оказалась в Адыгее - 26 490 рублей за «квадрат».

 

Минстрой устанавливает среднюю стоимость квадратного метра четыре раза в год, в начале каждого квартала. Цифры формируются исходя из данных Росстата о стоимости недвижимости на первичном и вторичном рынках, а также опираясь на себестоимость строительства в различных субъектах Федерации. Полученные нормативы используются потом для расчета размеров выплат из бюджета для помощи льготникам. Среди них военнослужащие, сотрудники полиции, пострадавшие от радиационных аварий, молодые ученые, вынужденные переселенцы, инвалиды и молодые семьи, по закону нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

 

Несмотря на то, что в Минстрое зафиксировали рост цен, эксперты считают, что на рынке существует две совершенно разные тенденции. Где-то жилье действительно в следующем году будет дорожать. А где-то квартиры станут дешевле.

 

«Данные Минстроя почти всегда отражают нижнюю планку цен, которая относится к наиболее дешевому жилью экономкласса. Это фактически жилье по себестоимости. Понятно, что не везде застройщики продают жилье по таким ценам. В отдельных регионах разница со среднерыночной ценой может быть почти двукратной», - поясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

 

По словам Репченко, разрыв особенно заметен в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Сочи. «За последние годы здесь надулся инвестиционный пузырь, из-за чего и цены завышены, но он постепенно сдувается», - говорит эксперт. Он уверен, что в цене квадратного метра есть спекулятивная составляющая и цены будут корректироваться в сторону снижения. При этом покупательная способность населения все еще достаточно низкая. То есть застройщикам в любом случае придется идти на различные скидки и спецпредложения.

 

Там же, где новых домов строят мало, а цены с самого начала не были завышенными, в следующем году квартиры подорожают в среднем на уровень инфляции - не более 4%, говорит Репченко.

 

Напомним, что ранее Минстрой прогнозировал, что после отказа от долевого строительства в РФ цены на жилье вырастут минимум на 5-7%. Замминистра Никита Стасишин назвал вопрос возможного скачка цен «самым острым» для Минстроя. «Нам надо увеличивать объемы и качество жилья, но при этом делать его доступным, и не только за счет доступных ипотечных ставок», - сказал чиновник.

В Минстрое опасаются резкого скачка цен на жилье: отказ от ДДУ может привести к увеличению стоимости квартир на 5-7%

Источник: RealEstate

 

В Минстрое спрогнозировали рост цен на жилье после перехода от долевого строительства к проектному банковскому финансированию. Стоимость жилья может увеличиться минимум на 5-7%, уверены чиновники. Замглавы Минстроя Никита Стасишин говорит, что многое будет зависеть от предложений банков и позиции регулятора.

 

«Я считаю, что цены вырастут на 5-7%. И это в самом лучшем случае», - говорит Стасишин. Он называет вопрос возможного скачка цен «самым острым» для Минстроя.

«Нам надо увеличивать объемы и качество жилья, но при этом делать его доступным, и не только за счет доступных ипотечных ставок», - сказал замминистра.

 

Стасишин прогнозирует, что российские застройщики до 1 июля 2018 года могут начать массово выводить на рынок проекты, чтобы успеть открыть продажи с использованием схемы долевого строительства. Напомним, что в рамках реформы следующим летом вступают в силу нормы, ужесточающие требования к застройщикам. Эксперты сразу заявили, что нововведения грозят коллапсом на рынке новостроек. Крупные застройщики опасаются, что с рынка уйдет большинство строителей, а цены на жилье вырастут.

«Я думаю, все достанут сейчас из загашников проекты и до 1 июля откроют разрешения на строительство», - говорит Стасишин.

 

В начале ноября президент Владимир Путин дал поручение правительству в ближайшие три года отказаться от долевого строительства. Новый механизм означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства, а будут использовать банковские кредиты и собственные средства. Продавать можно будет лишь готовые квартиры. Предполагается, что в результате реформы все риски, связанные с добросовестностью застройщиков, будут сняты с физических лиц и лягут на профессиональные институты.

 

Ранее глава Минфина РФ Антон Силуанов посоветовал россиянам не вкладываться в долевое строительство, а покупать готовое жилье. По его мнению, ипотечные ставки сегодня позволяют не рисковать и перейти на покупку только достроенного жилья.

Новый закон о долевом строительстве напугал застройщиков: на рынке недвижимости может наступить коллапс

Источник: RealEstate

 

Чиновники и строители спорят о новом законе о долевом строительстве. Нововведение защитит дольщиков и избавит рынок от мошенников и аферистов в строительстве, считают в Минстрое. Крупные застройщики опасаются, что с рынка уйдет большинство строителей, а цены на жилье вырастут.

 

25 октября начнет работу компенсационный фонд для обеспечения обязательств застройщиков перед дольщиками. Отныне все застройщики, продающие квартиры на стадии строительства, по закону должны перечислять в этот фонд 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве. Деньги фонда будут использовать для достройки проблемных домов в выплаты компенсации обманутым дольщикам.

 

Чтобы у недобросовестных застройщиков не возникал соблазн переложить ответственность на государство, были разработаны поправки к закону о долевом строительстве, которые Госдума приняла еще в июле. Нововведения должны были вступить в силу с 1 июля 2018 года, но теперь чиновники настаивают на переносе этой даты уже на 1 января 2018. Руководители крупных строительных компаний закон критикуют и утверждают, что он заставит уйти с рынка три четверти девелоперов, а цены на квадратные метры в новостройках - взлетят вверх.

 

Закон вводит принцип «один дом - один застройщик - одно разрешение на строительство». Строители утверждают, что с введением закона невозможно будет возводить жилые комплексы, где дома строятся поэтапно. Получить разрешение на весь район - почти невозможная задача. Ведь для этого нужно сразу спроектировать все здания. Потребуются миллиардные вложения и годы подготовки, объясняет крупный застройщик. Закон устанавливает лимит расходов застройщика на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. На все это можно потратить не более 10% от проектной стоимости строительства. Строители заверяют, что такой экономики не бывает. Только фонд оплаты труда у застройщиков составляет около 20% стоимости строительства, затраты на рекламу могут превышать 10%, недешево обходится содержание офисов продаж, оплата труда сотрудников и другие статьи расходов.

 

В соответствии с новой версией закона застройщик должен иметь минимум трехлетний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 квадратных метро в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. По мнению девелоперов, эта норма ограничит доступ на рынок новых компаний, укрепив тем самым позиции крупных и давно работающих строительных компаний. По мнению экспертов, районные центры и небольшие города рискуют вовсе остаться без новостроек.

 

Девелоперу нельзя будет привлекать кредиты и займы на покупку земли и прочие нужды. Все этапы подготовки к строительству он должен будет выполнить за собственный счет. Если он до вступления закона в силу покупал землю в кредит, то не сможет привлекать средства дольщиков до момента погашения данного кредита. При всем этом новый закон требует от застройщика показать на своем счете денежные средства в размере 10% от проектной стоимости строительства.

«При таком сценарии на рынке останется, в конечном счете, 1000 застройщиков вместо 4500 сейчас», - комментирует Николай Алексеенко, гендиректор Российского агентства строительного комплекса.

 

Опасения преувеличены, считает председатель комитета Госдумы по собственности Николай Николаев. По его оценке, с рынка уйдет не более 10–20% компаний – и то за счет укрупнения рынка.

 

По экспертным оценкам, из общего объема проектов, начатых в 2013–2014 гг., около 7% перешло в категорию проблемных – речь идет о сотнях домов, говорит представитель АИЖК. По его словам, изменения закона полностью обеспечат финансовую устойчивость и прозрачность застройщиков, контроль целевого использования средств участников долевого строительства, а главное – исключат из системы гарантирования заведомо несостоятельные или недобросовестные компании. Их убытки или хищения не будут перекладываться на отрасль, а в конечном счете - на покупателя, резюмирует близкий к правительству собеседник.