Источник: RAEX

Рейтинговое агентство RAEX (Эксперт РА) подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Группа Компаний ПИК» на уровне ruA- Прогноз по рейтингу – стабильный.

ПАО «Группа Компаний ПИК» - одна из крупнейших российских девелоперских компаний, ведущая деятельность на рынке Москвы, Московской области и еще семи регионов. По состоянию на 31.12.2017 портфель проектов включал 11.5 млн кв. м. недвижимости.

Подтверждение рейтинга в значительной степени обусловлено достижением компанией финансовых результатов, ожидавшихся агентством при пересмотре рейтинга в 2017 году. По состоянию на конец первого полугодия 2018 года компания полностью завершила процесс поглощения приобретенной в четвертом квартале 2016 года группы компаний «Мортон», закончив начатое «Мортоном» строительство и полностью перепрофилировав принадлежавший ей портфель проектов. Также к концу 2017 года была проведена консолидация кредитного портфеля – по состоянию на 31.12.2017 99% долговых обязательств были представлены публичным долгом. Долговые метрики в значительной степени соответствуют ожиданиям агентства - соотношение долга на 31.12.2017 к EBITDA за 2017 год находилось на уровне 3.9, CFO и FCF до процентных платежей покрывали 58% и 51% долга соответственно. Агентство предполагает, что, как минимум, в течение 2018 года компания будет поддерживать уровень долга в абсолютном выражении на текущем уровне, финансируя приобретения новых проектов преимущественно за счет операционного денежного потока. По итогам 2017 года аналогичные расходы составили 16 млрд руб. и были направлены в том числе на приобретение проекта «Жулебино Парк» и выплаты авансов по некоторым проектам, включая «Западный порт» и площадки в г. Котельники.

Метрики краткосрочной долговой нагрузки находятся на комфортном уровне. Погашения тела долга в 2018 году представлены офертами по трем эмиссиям облигаций, размещенным в августе 2015 года, и обладающими самой высокой ставкой среди прочих долговых обязательств компании – 14.25%. Агентство учитывает, что для выплат по этим обязательствам компания в первом полугодии 2018 года разместила три новых эмиссии облигаций на 17 млрд руб. и привлекла пятилетнюю кредитную линию от АО «АЛЬФА-БАНК» в размере 4.5 млрд руб. Выплаты по долгу с учетом корректировки на рефинансирование представлены только процентными платежами в 2018 году, которые практически трехкратно покрываются CFO и FCF за 2017 год. Покрытие в том числе включает предоплату форвардной стоимости в рамках заключенных беспоставочных форвардных контрактов с Банком ВТБ (ПАО): на сумму 15 млрд руб. в июне 2017 года и на 20 млрд руб. в мае 2018 года. В связи с этим агентство отмечает растущую косвенную подверженность компании фондовому риску через форвардные контракты, базовым активом которых являются акции компании.

Рентабельность снизилась по сравнению с предыдущими периодами – по итогам 2017 года рентабельность по EBITDA составила 9% (по итогам 2016 года – 20%), что было обусловлено признанием портфеля проектов «Мортона» в отчетности по справедливой стоимости. Агентство полагает, что уже с 2018 года маржинальность будет восстанавливаться за счет роста доли продаж новых проектов, не учитываемых ранее по справедливой стоимости.

Прогнозная доступная ликвидность, по оценке агентства, по-прежнему почти двукратно покрывает направления использования на горизонте 18 месяцев от 31.12.2017. Агентством предполагается пропорциональное увеличение чистого операционного денежного потока за счет роста продаж вслед за расширением портфеля проектов, что подкрепляется сильными операционными результатами первого полугодия 2018 года. С учетом рефинансирования оферт по трем эмиссиям облигаций, крупнейшей статьей расходов, помимо приобретения проектов, будет ожидаемая агентством выплата дивидендов в 3 квартале 2018 года, оцениваемая на уровне 15 млрд руб, что значительно превышает минимальный уровень, задаваемый дивидендной политикой – 30% от CFO по итогам календарного года. Включаемые в расчет затраты на приобретение проектов оцениваются на уровне предыдущего года. Агентство отмечает исторически высокий поддерживаемый компанией уровень денежных средств – 45.5 млрд руб. на 31.12.2017 – и полагает, что подобный уровень будет поддерживаться компанией в дальнейшем.

По отношению к деятельности компании существенным фактором риска также является состояние рынка жилой недвижимости - по мнению агентства, в связи с неблагоприятной экономической ситуацией отсутствуют предпосылки для существенного увеличения платежеспособного спроса и цен на жилье. Также сдерживающее влияние на оценку перспектив динамики рынка оказывает разворачивающаяся реформа жилищного строительства с запретом на привлечение средств по договорам участия в долевом строительстве, которая в среднесрочной перспективе может оказать существенное влияние на общую конъюнктуру рынка и величину предложения жилья, в частности. По мнению агентства, реформа не окажет существенного влияния на деятельность компании на горизонте ближайшего года-двух по причине значительного запаса проектов с подготовленными разрешениями на строительство.

В течение 2017 года в компании завершилась смена собственников, начавшаяся в июле 2017 года с покупки Сергеем Гордеевым пакетов акций Александра Мамута и Микаила Шишханова, и закончившаяся предложением обязательной оферты миноритариям. В результате сделок доля Сергея Гордеева увеличилась до 74.6%. Консолидация контрольного пакета позитивно оценивается агентством. При этом агентство обращает внимание на сохраняющуюся агрессивную финансовую политику компании, включающую резкое наращивание земельного банка в прошедшие периоды и вероятный рост дивидендных выплат в будущем на фоне сохраняющейся высокой ликвидности.

По данным консолидированной отчетности по стандартам МСФО (без досрочного применения МСФО 15 «Выручка по договорам с покупателями») активы ПАО «Группа Компаний ПИК» на 31.12.2017 составляли 378 млрд руб., капитал – 56 млрд руб. Выручка по итогам 2017 года составила 175 млрд руб., чистая прибыль – 3.2 млрд руб.

Источник: RealEstate

Анонсированный с 1 января 2019 года премьер-министром РФ Дмитрием Медведевым рост налога на добавленную стоимость (НДС) до 20% (вместо нынешних 18%) приведет к удорожанию строительства и, как следствие, спровоцирует рост цен на жилье.

Увеличение НДС на 2% позволит ежегодно пополнять федеральный бюджет на 600 млрд рублей. В прошлом году за счет НДС было получено 5,1 трлн рублей, или 34% от всей казны. Так как НДС заложен во все существующие услуги и товары, являясь краеугольным камнем всей налоговой и бюджетной системы России, то его повышение неминуемо негативно отразится на ценообразовании в сфере строительства жилья.

Сама покупка недвижимости налоговыми сборами не облагается, но рост ставки на добавленную стоимость означает, что строительство жилья будет стоить застройщикам дороже. Подорожают строительные и отделочные материалы, арматура, лифты и прочее оборудование, IT-услуги, используемые при строительстве.

Повышение НДС на 2% способно вызвать рост стоимости товаров и услуг в строительной отрасли на 3%. А значит, конечный потребитель получит квартиру по более высокой цене.

В результате этого сократится спрос, что приведет к еще большему удорожанию недвижимости. Рост НДС может вызвать увеличение уровня инфляции и, как следствие, повышение ипотечных ставок, которые правительство сейчас активно понижает по распоряжению президента РФ Владимира Путина. Эксперты рынка недвижимости и девелоперы уверены, что новость о повышении НДС нельзя назвать позитивной.

При увеличении НДС стоимость почти всех строительных работ и материалов увеличится и, как следствие, вырастет стоимость строительства. Соответственно, застройщики будут просто вынуждены повышать стоимость жилья. И увеличение налоговой нагрузки вновь отразится на гражданах, потому что фактически бизнес перекладывает налог на добавленную стоимость на плечи покупателей.

После четырех лет беспрерывного падения реальных доходов населения и без видимых перспектив улучшения экономической ситуации повышение НДС нанесет очередной удар по платежеспособному спросу, а значит, и по покупательской активности на рынке жилья.

По прогнозам, стоимость жилья может возрасти в среднем на 5%. Такая цена для целевой аудитории, которая пришла на рынок стандарт-класса с низкой ставкой, станет недоступной.

В совокупности с ростом инфляционных ожиданий повышение НДС может привести к увеличению инфляционных темпов до 5% вместо нынешних 2%. А значит, Центробанк будет проводить более жесткую кредитно-денежную политику, и снижение ипотечных ставок, которое сейчас стимулирует спрос на недвижимость, прекратится.

Источник: RealEstate

Аналитики компании «Бон Тон» сообщили, что на первичном рынке Москвы в феврале был зафиксирован рост продаж на 52% по сравнению с тем же периодом 2017 года. При этом покупатели уходят в массовый сегмент: доля продаж сегмента «бизнес» упала за год на 7,5%, а средний бюджет покупки снизился почти на 9%.

В структуре спроса по классам наибольшая коррекция коснулась комфорт- и бизнес-класса. По- прежнему большим спросом продолжает пользоваться комфорт-класс, доля в продажах которого составила 68%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года она выросла на 6,7%, а доля бизнес-класса, наоборот, снизилась за год с 29,4 до 22%.

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова считает, что эти факторы говорят о продолжающемся сжатии платежеспособного спроса потребителей с ориентацией на массовый сегмент.

Средний бюджет покупки в эконом- и комфорт-классах по сравнению с прошлым годом, по данным аналитиков «Бон Тон», скорректировался в размере 1,3-1,8% соответственно и составил 5,4 млн и 8 млн руб. Наибольшая коррекция среднего бюджета произошла в бизнес-классе – на 8,9 % (с 16,7 до 15,2 миллионов рублей). Уровень средней цены «квадрата» в комфорт-классе составил 150 тысяч рублей, в эконом-классе – 112 тысяч рублей, что соответствует уровню февраля 2017 года, а средняя цена «квадрата» в бизнес-классе уменьшилась на 2,5% с 236 до 230 тысяч рублей.

За год также уменьшилась и средняя площадь приобретаемого жилья в среднем на 4-5% (без учета элитного сегмента). Сегодня в комфорт-классе она составляет 56 кв.м, в экономе – 53 кв.м, в бизнес- классе – 65 кв.м.

Источник: RealEstate

Если в конце августа 2015 года разница между средней ценой на вторичном и первичном рынке составляла 20% в пользу «вторички», то на начало сентября 2017 года она сократилась до 18%. Об этом сообщается в пресс-релизе компании «Азбука Жилья».

Разница в стоимости квадратного метра первичного и вторичного жилья Москвы (во всех сегментах) в старых границах за последние два года сократилась. На вторичном рынке за указанное время цена снижалась из-за сокращения платежеспособного спроса, а на первичном — из-за высокой конкуренции и увеличения объемов нового предложения, пояснил генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

Если сравнивать только массовый сегмент (эконом и комфорт-класс), то существенная разница в стоимости сохраняется, но при этом, она немного снизилась: два года назад она составляла 45%, а сейчас уже 41%. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м в эконом- и комфорт-классе на первичном рынке составляет 158,5 тыс. руб., а на вторичном рынке — 223,2 тыс. руб.

«Границы между первичным и вторичным рынком особенно размываются, когда новостройки вводятся в эксплуатацию, начинается оформление в собственность и идет заселение. При этом эти объекты формально продолжают оставаться на первичном рынке. Если взять именно эту категорию новостроек, то средняя цена по всем сегментам на данный момент составляет 333,1 тыс. руб./кв. м, что уже больше средней цены на вторичном рынке на 17%. А два года назад она была меньше, чем на вторичном рынке на 1,2%. То есть, цена на вторичном рынке за прошедшее время в целом снижалась, а средняя стоимость квартир в построенных новостройках, наоборот, за два года увеличилась с 319,9 тыс. руб./кв. м до 331,1 тыс. руб./кв. м (на 4%)», — говорит Владимир Каширцев.

Недавно эксперты предсказали падение цен на жилье в Москве до 2024 года: стоимость новостроек уже почти достигла «дна», а вторичное жилье к 2020 году подешевеет на 20-30%.

Источник: RealEstate

Объем предложения первичного жилья в Москве, включая проекты на присоединенных территориях, к июлю 2017-го достиг 3,36 млн кв.м., в то время как в Подмосковье (в зоне до 30 километров от МКАД) этот показатель уменьшился до 3,07 млн. Об этом говорится в материалах компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

«В старой Москве предложение за два года выросло более чем вдвое — с 1,26 миллиона до 2,84 миллиона квадратных метров. Активное освоение бывших промышленных зон, которое началось как раз с 2015 года, привело к настоящему строительному буму в столице», — отмечают аналитики.

По данным «МИЭЛЬ», в первом полугодии 2017-го в старых границах Москвы вышел 31 новый проект строительства жилья, а в Московской области — семь проектов.

«В Подмосковье мы видим поступательное снижение предложения, причем без каких-либо всплесков в сторону увеличения. Такое положение дел вызвано низкой девелоперской активностью. Так как часть платежеспособного спроса перетекает в Москву, ряд девелоперов вынуждены отказаться от своих проектов по экономическим соображениям», — поясняется в материалах.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Московской области к концу первого полугодия 2017-го составила 81,7 тысячи рублей, в столице — 204,3 тысячи рублей.

Источник: RealEstate

Большинство сделок на вторичном рынке столичной недвижимости совершается по обмену. Основной причиной роста числа альтернативных сделок риелторы называют снижающийся платежеспособный спрос населения.

На вторичном рынке Москвы существенно выросло число альтернативных сделок. Если в докризисный 2014 год их доля составляла 60–70%, то сегодня она достигает 90%, отмечают столичные риелторы. Игроки рынка недвижимости называют альтернативными сделками операции на вторичном рынке, когда одновременно с продажей старой квартиры собственник приобретает другой объект. Доля альтернативных и ипотечных сделок в столице сейчас суммарно стремится к 80–90%, доля свободных продаж минимальна — на уровне 20%, рассказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Марина Москвичева. Подобные данные приводит и руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов: доля обменных сделок достигает 90%.

На вторичном рынке Москвы доля чистых альтернативных сделок — около 20–25% от общего рынка, говорит генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. Но при анализе продаж недвижимости выясняется, что процент альтернативных сделок, включающий продажу с последующей покупкой недвижимости, достигает порядка 80–85%, отмечает он. По структуре сделки не всегда возможна одновременная продажа и покупка недвижимости, в особенности когда речь идет о продаже вторичного жилья и покупке новостройки, поясняет эксперт.

По оценке компании «Метриум Групп», доля альтернативных сделок с января по ноябрь 2014 года составляла в Москве 70%. С декабря 2014 года по февраль 2015-го количество подобных продаж в общей структуре договоров купли-продажи снизилась до 50%. Такую динамику управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая объясняет ростом сделок со 100%-ной оплатой. «В конце 2014 года на рынке недвижимости, как первичном, так и вторичном, наблюдался ажиотажный спрос. На фоне стремительного обесценивания рубля люди буквально скупали недвижимость, пытаясь сохранить денежные средства», — напоминает она.

В середине февраля 2015 года ажиотаж спал. «Из-за роста ипотечных ставок вторичный рынок испытал серьезное падение спроса. В результате доля альтернативных сделок увеличилась до 75%, поскольку все больше клиентов отказывались от кредита. Единственным способом улучшить жилищные условия для многих стала продажа старого жилья», — говорит Мария Литинецкая. Однако сейчас, по ее оценке, доля альтернативных сделок достигает 70%.

Основной причиной роста числа обменных сделок эксперты называют снижающийся платежеспособный спрос населения. «Людей с «живыми» деньгами становится все меньше, кроме того, практически полностью исчезают инвесторы. В результате большинство сделок на вторичном рынке недвижимости в период кризиса носит обменный характер», — отмечает Дмитрий Таганов. Увеличение процента альтернативных сделок Марина Москвичева считает логичным, так как на падающем рынке квартиры по данной схеме реализовать легче, плюс ко всему альтернативные квартиры, как правило, дешевле, убеждена она.

Объем предложения на вторичном рынке в границах старой Москвы, по данным Est-a-Tet, за последний год показывает стабильность, в годовой динамике он увеличился на 10% в связи с низкими темпами вымывания предложения и невысоким уровнем спроса. При этом спрос продолжает снижаться: по сравнению с февралем 2016 года он упал на 15%, поскольку рынок продолжает стагнировать, говорит Марина Москвичева.

Источник: RealEstate

Если текущие объемы строительства жилья в Москве и Подмосковье сохранятся в ближайшие годы, рублевые цены на недвижимость будут падать на 10% в год. Таким образом, к 2020–2021 годам «квадрат» жилья в московском регионе может потерять примерно 30–40% от сегодняшней стоимости.

На снижение цен будут влиять растущее предложение и сокращение платежеспособного спроса, сообщил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, выступая на круглом столе в рамках Финансового форума по недвижимости.

По данным компании «ИРН-Консалтинг», в новостройках Москвы и Подмосковья продается примерно 7 млн кв. м жилья (без учета апартаментов и малоэтажных домов) — это самый большой объем предложения за всю историю рынка. До кризиса, когда цены на недвижимость росли, предложение было раза в два меньше. С 2014 года только в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД объем предложения вырос на 113%, с 717,7 тыс. кв. м до 1,52 млн кв. м, а в целом в Старой Москве объем нового строительства за два года увеличился на 1,3 млн кв. м, указывают аналитики.

На фоне растущего предложения аналитики отмечают сокращение платежеспособного спроса на жилье в Московском регионе. Если два года назад доля непроданного жилья в построенных домах достигла 10%, то к концу 2016-го — 25–30%, подсчитали в «ИРН-Консалтинг».

В прошлом году Мосгосстройнадзор выдал разрешения на строительство 13,5 млн кв. м жилой недвижимости против 10,1 млн кв. м в 2015-м. Всего, по данным столичного стройкомплекса, в Москве действуют разрешения на строительство 35,9 млн кв. м недвижимости, в том числе на возведение более 24 млн кв. м жилья. За последние шесть лет в столице построено около 50 млн кв. м недвижимости, из них порядка 18 млн кв. м жилья, заявил в конце прошлого года заммэра по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин.

Источник: RealEstate

По итогам 2016 года число квартир и апартаментов в столичных новостройках массового сегмента (включает эконом- и комфорт-класс) впервые превысило количество объектов бизнес-класса: 49% против 43%, выяснили аналитики риелторской компании «Метриум Групп».

Риелторы объясняют эту тенденцию снижением платежеспособного спроса и началом активного редевелопмента промышленных зон столицы.

Если в 2014 году более половины предложения на рынке московских новостроек (52%) приходилось на жилье бизнес-класса, то уже в 2015-м их доля сократилась до 47%, а в 2016-м — до 43%. Доля квартир и апартаментов массового сегмента два года назад составляла 37% от всех квартир в новостройках, в 2015 году она выросла до 45%, а в 2016-м составила почти половину (49%) всего объема предложения.

Риелторы объясняют эту тенденцию увеличением спроса на доступное жилье и началом активного редевелопмента промышленных зон. «В период снижения платежеспособности клиентов многие застройщики переориентировались на реализацию в столице проектов комфорт-класса, которые сегодня более востребованы массовым покупателем. Ввод в оборот строительной отрасли огромных промзон также стимулировал девелоперов реализовывать крупномасштабные проекты комфорт-класса, насчитывающие тысячи квартир. В совокупности это привело к опережающему росту предложения в массовом сегменте и снижению доли бизнес-класса», — говорит директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп» Анна Соколова.

По подсчетам «Метриум Групп», сейчас на первичном рынке Москвы (в старых границах) продаются 18,4 тыс. квартир в 54 новостройках массового сегмента, к которому относится жилье эконом- и комфорт-класса, подсчитали риелторы. Общий объем предложения на первичном рынке жилья столицы превышает 1 млн кв. м.

О том, что объем предложения квартир массового сегмента превысил 1 млн кв. м (в комфорт-классе — 1 млн кв. м, в экономклассе —72,7 тыс. кв. м.) стало известно еще осенью прошлого года. По утверждению риелторов Est-a-Tet, это самый высокий показатель за всю историю рынка.

Согласно одной из классификаций жилья, дома бизнес-класса отличает индивидуальный архитектурный проект, свободная планировка, высокие потолки (до 3,2 м), наличие огороженной территории, подземной или наземной парковки, а также собственная инфрастуктура. Для жилья экономкласса обязательными являются лишь требования по техническому оснащению (естественная вентиляция, простое лифтовое оборудование), высоте потолков (до 2,7 м) и минимальной площади (28 кв. м). Для комфорт-класса дополнительные требования — наличие наземного паркинга и объектов инфраструктуры.

Октябрь 2016 года показал обвальное снижение платежеспособного спроса на квартиры вторичного рынка - более, чем на 20% по сравнению с и без того не радужным октябрем 2015 года.

Основной причиной эксперты называют перемещение активности в сделках с жильем на рынок новостроек, который контролируется крупнейшими застройщиками и ипотечными банками, тесно связанными с государством.

И все бы ничего, но и уже построенные жилые метры с трудом находят своего покупателя. 

Таким образом, фактически повторяется ситуация осени 2014 года, когда рынок жилой недвижимости просто замер (а оживить его смогла лишь резкая девальвация российского рубля в декабре 2014 года).

Означает ли это, что в декабре 2016 года надо снова быть готовым к значительному обесценению курса отечественной валюты ?