Источник: Росреестр

С 1 марта текущего года изменился порядок строительства, последующей постановки на кадастровый учет и оформления в собственность жилых и садовых домов, расположенных на садовых земельных участках. Теперь необходимо направлять в местные органы власти уведомления о начале и завершении строительства.

Сделать это можно одним из способов: на бумажном носителе лично в местную администрацию, через многофункциональный центр, портал госуслуг либо посредством почтового отправления с уведомлением о вручении.

Первым шагом является подача уведомления о планируемом строительстве жилого или садового дома.

В течение 7 рабочих дней со дня его поступления, уполномоченные органы проводят проверку соответствия указанных параметров объекта предельным параметрам, требованиям к строительству и разрешенным видам использования земельного участка. После чего застройщику направляется уведомление о соответствии параметров и допустимости размещения объекта на участке.

В срок не позднее одного месяца со дня завершения возведения жилого или садового дома, застройщик должен подать уведомление об окончании строительства. 

В течение 7 рабочих дней с даты поступления от застройщика такого уведомления, проводится проверка: соответствия параметров построенного объекта предельным параметрам разрешенного строительства; соответствия вида разрешенного использования объекта виду, указанному в уведомлении о планируемом строительстве; соблюдения обязательных требований к параметрам объектов капитального строительства.  

Также осуществляется осмотр объекта на соответствие внешнего облика описанию в уведомлении о планируемом строительстве.

После всех процедур застройщику направляется уведомление о соответствии построенного объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Далее орган государственной власти обязан направить в электронной форме в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом и прилагаемые к нему документы.

Также застройщик может самостоятельно направить указанное заявление в любом центре госуслуг "Мои документы".

• Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС, жилой дом) - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

• Садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании

• Садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей

Источник: Минстрой

Российские застройщики смогут завершить по старым правилам финансирования около половины своих проектов, рассказал журналистам заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин 15 апреля на конференции Сбербанка «Время изменений. Девелопмент жилой недвижимости».

«Порядка 50% проектов смогут продолжить свою работу по старым правилам привлечения средств на строительство жилой недвижимости после 1 июля 2019 года, когда закон вступит в силу», — отметил Никита Стасишин. Он добавил, что учитывая цикл строительства, для полного замещения старого механизма финансирования новым понадобится около двух-трех лет.

Замминистра напомнил, что жилая площадь домов, строительство которых ведётся в России в настоящее время, составляет 130 млн кв. м, а общая площадь с учетом нежилых помещений — 175 млн кв. м.

Напомним, в России реализуется план поэтапного отказа от долевого строительства, предполагающий переход на проектное финансирование. В скором времени должно быть подписано постановление правительства РФ, определяющее критерии для определения проектов, которым разрешат достроить жилье по старой схеме привлечения денег.

Источник: move.ru

На сегодняшний день в старых границах Москвы ведутся продажи квартир и апартаментов в более чем полутора сотнях ЖК, относящихся к точечной застройке. В структуре камерных новостроек преобладает бизнес-класс (45,6%). Больше трети проектов (34,8%) относятся к высокобюджетной недвижимости. Оставшиеся 19,6% приходятся на «комфортный» сегмент.

В настоящий момент продажи жилья в точечных ЖК комфорт-класса ведутся в среднем за 172,9 тыс. руб./кв. метр (+3,7% с января текущего года, +6,2% за год). В свою очередь, в бизнес-классе зафиксировано 4,4-процентное удешевление стоимости «квадрата» с начала года (до 232,2 тыс. руб./кв. метр). Однако за год в точечных бизнес-новостройках квадратный метр прибавил 1,6%. Премиальные камерные проекты также продемонстрировали ценовое падение с начала года до 504,6 тыс. руб./кв. метр (-7,2%). При этом в годовой динамике расценки в сегменте выросли на 3,5%.

С начала года в «старой» Москве началась реализация жилья почти в десятке точечных жилых и апарт-комплексах. Нынешним лидером по объему камерного строительства является ЦАО (42%). Второе место занимает САО (13%). По 9% принадлежат ЗАО и ЮАО. У СВАО – 8%. В минимальном объеме (по 4%) точечная застройка представлена в СЗАО и ВАО.

Источник: ГУ МВД России по г.Москве

Сотрудниками УЭБиПК ГУ МВД России по г. Москве на постоянной основе проводится комплекс мероприятий, направленных на предупреждение, выявление и раскрытие правонарушений и преступлений, связанных с хищением денежных средств участников долевого строительства на территории города Москвы.

В рамках мероприятий ведется мониторинг строительных объектов, на которых в нарушении требований, установленных ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  привлекаются денежные средства граждан, с целью недопущения ситуаций, связанных с появлением неисполненных обязательств со стороны застройщика, роста социальной напряженности, вызванного затягиванием сроков строительства, а также появления «обманутых дольщиков».

Следует отметить, что Федеральными законами от 01.07.2018 № 175-ФЗ и от 25.12.2018 № 478-ФЗ внесены изменения в законодательство в отношении долевого строительства. Теперь денежные средства дольщиков будут поступать на специальные счета, открытые в коммерческих банках, а застройщик будет осуществлять строительство в основном за счет кредитных денежных средств, а не за счет средств граждан. Банки в свою очередь будут контролировать ход строительства и расходы на него и при необходимости отказывать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Получить и воспользоваться денежными средствами дольщиков застройщик сможет после введения объекта строительства в эксплуатацию. В случае банкротства застройщика, участники долевого строительства получают внесенные денежные средства обратно. Данная мера не позволит вывести денежные средства граждан из легального оборота. Вышеуказанные изменения будут носить обязательный характер с 1 июля 2019 года. Следует отметить, что указанные изменения в долевом строительстве применяются только к тем проектам, по которым договоры долевого участия заключены после 1 июля 2018 года.

Уважаемые граждане!

Прежде чем купить квартиру у застройщика убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности застройщика.

Если застройщик предлагает заключить договор долевого участие (ДДУ), убедитесь, что он опубликовал проектную декларацию в СМИ и (или) сети Интернет. Согласно ст. 19 214-ФЗ застройщик должен сделать это за 14 дней до подписания договора с первым участником долевого строительства. Стоит добавить, что застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если он не размещает рекламу, связанную с привлечением денежных средств дольщиков. В этом случае запросите эту информацию для ознакомления самостоятельно - по закону застройщик обязан представить ее любому заинтересованному лицу.

Попросите в компании застройщика пакет документов, подтверждающих законное строительство, и договор, который вам впоследствии нужно будет подписать.

На момент заключения договора еще раз внимательно прочитайте все документы, которые подписываете. ДДУ, согласно ст. 4 214-ФЗ, должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию; срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Управление экономической безопасности и противодействия коррупции

(495) 950-45-26 и (495) 950-44-73

Источник: КГПиС г.Москвы

Критерии, по которым будет определяться строительная готовность объекта, должны быть максимально простыми и ясными, заявил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров.

Он отметил, что не все объекты, которые строятся с привлечением средств населения, перейдут на новую схему финансирования – с использованием эскроу-счетов. Те, что имеют достаточную строительную готовность и необходимый объем привлеченных средств, будут финансироваться по существующей схеме.

«Критерии, по которым начнут определять эту строительную готовность и достаточное количество заключенных договоров долевого участия, еще не определены. Минстрой РФ их разрабатывает. Для нас, как контролирующего органа, очевидно, что эти критерии должны быть простыми и понятными», – рассказал А. Гончаров на конференции ИД «КоммерсантЪ».

Он пояснил, что в связи с большим объемом строящегося жилья не должно быть задержек с определением схемы финансирования.

Москомстройинвест уже направил в Минстрой РФ свои предложения по формированию этих критериев.

«Мы взаимодействуем с инвестиционным сообществом, в частности, с Клубом инвесторов Москвы. Знаем их вопросы и опасения, и это тоже учли в своих предложениях», – пояснил А. Гончаров.

Застройщиков будут проверять и после перехода на эскроу-счета

Сколько денег вложено в строительство жилья в Москве

Источник: КГПиС г.Москвы 

Половина сделок на покупку квартир совершается с использованием ипотечных средств, сообщил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров.

«Это хорошая тенденция в преддверии перехода на проектное финансирование. Она говорит о том, что банкам понятны проекты и они готовы кредитовать их», – сказал А. Гончаров на конференции ИД «КоммерсантЪ».

По его словам, если на начальном этапе появления долевого строительства на ипотечные сделки приходилось менее трети договоров долевого участия (ДДУ), то сейчас их половина.

«Банки одобряют ипотеку на проекты компаний, структура которых прозрачна и есть уверенность, что ипотечный кредит вернется, а объект будет достроен. В этом как раз одна из задач при переходе на проектное финансирование, чтобы у банков была уверенность в надежности застройщика», – пояснил А. Гончаров.

Он добавил, что более 230 московских застройщиков, которые привлекают деньги населения, открыли спецсчета в банках.

«У них не было проблем с открытием спецсчетов. Не открыли только около 20 компаний. Это те застройщики, которые и до этого момента были недобросовестными, и чьи объекты числятся в реестре проблемных», – подчеркнул замглавы Москомстройинвеста.

Застройщиков будут проверять и после перехода на эскроу-счета

Сколько денег вложено в строительство жилья в Москве

Источник: Мосдольщик

Как информируют в Главгосстройндзоре, курирующем строительство в Московской области, объекты 60% подмосковных застройщиков рискуют превратиться долгострои и недострои, а их дольщики – в обманутых граждан. Об этом сообщил глава ведомства Артур Гарибян.

В Московской области насчитается 427 застройщиков (ранее из количество составляло 500). Из них 223 компании сейчас укладываются в исходно заявленные сроки строительства. Причем половина из них (115 застройщиков) работают с доходностью 15% и выше, что, по словам Гарибяна, гарантирует их устойчивость при любой рыночной ситуации.

В то же время деятельность 33 компаний приостановлена, поскольку они так и не перешли на спецсчета (обязательная норма с 1 сентября 2018 года). Также заблокирована работа 46 компаний, которые использовали средства, предназначенные для строительства, не по целевому назначению.

Оценивая ситуацию по области в целом, в Глагосстройнадзоре сообщили, что опасения вызывают примерно 61% застройщиков. У них довольно высоки риски приостановки строительства, сложностей с привлечением кредитных средств, и как результат – риски появления обманутых дольщиков.

Зачем мне это знать?

Те, кто планирует приобрести будущую квартиру в столичном регионе, не всегда ограничивают свой выбор только Москвой. По разным причинам (финансовым, экологическим, транспортным) они рассматривают варианты и из Подмосковья. Даже несмотря на то, что за прошедший год количество сделок в новостройках Московской области уменьшилось, их все равно совершается много, поэтому информация о ситуации, которая, возможно, случится на рынке недвижимости Подмосковья, важна для существенного числа нынешних и будущих дольщиков. А она, по сведениям Главгосстройндзора, сейчас нестабильна.

Поэтому, по мнению портала МосДольщик.рф, выбирая объект и застройщика, сейчас нужно быть вдвойне внимательным, так как шансы попасть в долгострой довольно высоки. Или повременить с покупкой до 1 июля 2019 года (до момента обязательного перехода на счета-эскроу), когда станет ясно, у каких компаний проблем с финансированием быть не должно.

Источник: Счетная Палата РФ

Одной из основных проблем, сдерживающих темпы жилищного строительства, является ограничение инфраструктуры, а именно отсутствие у застройщиков и регионов средств на развитие инженерных коммуникаций. Об этом заявил аудитор Счетной палаты Юрий Росляк, выступая в Государственной Думе на «правительственном часе», посвященном вопросам жилищного строительства, в том числе реализации нацпроекта «Жилье и городская среда».

Аудитор напомнил, что в соответствии с нацпроектом перед регионами поставлена задача обеспечить к 2024 году объемы ввода жилья на уровне не менее120 млн кв. метров. «Для выполнения поставленной задачи дополнительная потребность в средствах, которые нужно будет направить на обеспечение земельных участков необходимой инфраструктурой, оценивается в сумме более 400 млрд рублей. При этом в соответствии с Паспортом нацпроекта общий объем субсидий, предусмотренный регионам на стимулирование программ жилищного строительства, составляет всего 184 млрд рублей. Имеющийся дефицит должен быть обеспечен твердыми источниками финансирования. Да и вообще расходы на реализацию мероприятий нацпроектов должны раздельно учитываться в балансах бюджетов регионов и муниципальных образований, что на сегодня фактически отсутствует», - сообщил Юрий Росляк.

Аудитор также отметил необходимость внесения изменений в действующие правила предоставления субсидий. «Необходимо уточнить направления их возможного использования, так как сейчас они в основном идут на строительство объектов социальной и транспортной инфраструктуры, а не на инженерные коммуникации», - подчеркнул он.

Учитывая инвестиционный цикл строительства (как правило, три года), аудитор считает необходимым уже сейчас приступить к внесению изменений в существующие генеральные планы, правила землепользования и застройки, проекты планировок, определить потребность в создании и реконструкции необходимой социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. «В госпрограммы должны войти мероприятия по модернизации существующих головных инфраструктурных объектов и мощностей, а также по созданию новых и модернизации существующих предприятий стройиндустрии для производства конструкций и изделий по предполагаемым прогрессивным типам жилых домов», - сказал Юрий Росляк.

Помимо решения вопросов инфраструктуры, важнейшее значение для достижения заданных объемов жилищного строительства, по мнению аудитора, имеет повышение доступности жилья для населения. «Ограниченность доходов большей части населения и необходимость создания условий для участия граждан в ипотечных программах требуют разработки целевых мероприятий по снижению стоимости комфортного жилья, а также использования различных инструментов господдержки в отношении тех категорий граждан (бюджетники, молодые семьи, дети-сироты), которые не могут воспользоваться ипотечным кредитом», - заявил Юрий Росляк.

Источник: Росреестр

Управление Росреестра по Москве отмечает значительный рост на столичном рынке ипотечного кредитования: по итогам 2018 года зарегистрировано наивысшее количество ипотек - 90 641 договор. Это в 1,7 раза (+66%) больше, чем в 2017 году (54 402).

При этом в декабре было зарегистрировано 9 476 договоров ипотечного кредитования – на 10% больше ноября (8 570).

Динамика роста наблюдается и на рынке жилищного долевого строительства Москвы - в 2018 году зарегистрировано 79 648 ДДУ, что в 1,5 раза (+47%) больше, чем по итогам прошлого года (54 207). В то же время в декабре наблюдается незначительное снижение количества регистраций по сравнению с прошлым месяцем: 8 635 ДДУ против 8 826 ДДУ соответственно.

В нежилом фонде по итогам года зарегистрировано в 1,4 раза (+38%) больше договоров участия в долевом строительстве - 23 669 ДДУ, чем в 2017 году (17 091 ДДУ). Наибольшее количество ДДУ зарегистрировано ведомством в декабре – 2 509 ДДУ, что на 17% больше прошлого месяца (2 129) и на 34% выше декабря прошлого года.

В 2018 году Росреестр по Москве зарегистрировал 156 431 прав по договорам купли-продажи жилья – в 1,3 раза (+26%) больше, чем годом ранее (123 894 перехода прав). Традиционно наивысшим показателем по количеству зарегистрированных прав стал декабрь – 18 847 переходов прав. Это еще один рекордный показатель в месячном выражении.

Руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов:

«По итогам прошлого года сохранилась положительная динамика по регистрации прав на столичную недвижимость и сделкам с ней. Так, Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано свыше 90 тыс. договоров ипотечного кредитования. Отмечен значительный рост на рынке долевого строительства жилой недвижимости, а также увеличилось число договоров купли-продажи жилья. Как показывает статистика, последний месяц года характеризуется повышенной покупательской активностью, поэтому показатель зарегистрированных в декабре ипотек является наивысшим в году. Однако 2018 год стал исключением, потому как наибольшее количество ипотечных контрактов было зарегистрировано в октябре - 10 061 договор. Возможно, стимулирующим фактором роста стало повышение ключевой ставки ЦБ и последующее повышение банками процентов по ипотечным кредитам».

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 7 ноября 2018 г. № 32363-ВА/Д23и

О ПРИМЕНЕНИИ

ПОЛОЖЕНИЙ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 13 ИЮЛЯ 2015 Г. № 218-ФЗ

И ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 3 АВГУСТА 2018 Г. № 340-ФЗ

В ЧАСТИ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

НА ОБЪЕКТЫ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

И САДОВЫЕ ДОМА

С 4 августа 2018 г. вступил в силу Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 340-ФЗ), которым введен уведомительный порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства (далее - объект ИЖС) взамен ранее действовавшего разрешительного порядка, а также изменены отдельные положения Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон №218-ФЗ).

Кроме этого, с 1 января 2019 г. вступит в силу Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 217-ФЗ), которым, в частности:

признается утратившим силу Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан (далее - Федеральный закон N 66-ФЗ);

исключаются из законодательства понятия "дачный земельный участок", "жилое строение";

вводится понятие "садовый дом" (пункт 2 статьи 3 Федерального закона N 217-ФЗ);

садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 23 Федерального закона № 217-ФЗ);

виды разрешенного использования земельных участков "садовый земельный участок", "для садоводства", "для ведения садоводства", "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства" и "для дачного строительства", содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными; земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками (часть 7 статьи 54 Федерального закона № 217-ФЗ);

расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу Федерального закона № 217-ФЗ с назначением "жилое", "жилое строение", признаются жилыми домами (часть 10 статьи 54 Федерального закона № 217-ФЗ).

Со дня вступления в силу Федерального закона № 340-ФЗ (4 августа 2018 г.) в результате изменений Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом", "индивидуальный жилой дом" применяются в одном значении, если иное не предусмотрено федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации (пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса).

В соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом № 340-ФЗ в Федеральный закон №218-ФЗ, государственный кадастровый учет созданных объектов ИЖС, садовых домов и государственная регистрация прав на них должны осуществляться одновременно на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство. Заявление указанными органами подается в электронном виде, к заявлению должны прилагаться:

уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома;

технический план, представленный застройщиком вместе с уведомлением об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома в орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство;

соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект ИЖС или садовый дом, заключенное между правообладателями земельного участка, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект ИЖС или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или передан в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

В уведомлении об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома должна быть указана в том числе информация об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права на созданный объект недвижимости (часть 16 статьи 55 Градостроительного кодекса).

Застройщик вправе самостоятельно обратиться в орган регистрации прав в случае неисполнения органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство, указанной выше обязанности. При этом застройщик представляет в орган регистрации прав только заявление, иные документы орган регистрации прав запрашивает в уполномоченном на выдачу разрешений на строительство органе государственной власти или органе местного самоуправления (часть 1.2 статьи 19 Федерального закона N 218-ФЗ).

Одновременно часть 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ дополнена новыми основаниями для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, связанными с получением органом регистрации прав в установленном порядке, в том числе в качестве ответа на межведомственный запрос:

уведомления о несоответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности (пункт 58);

информации о том, что уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которых подано заявление, не направлено (или возвращено без рассмотрения и считается ненаправленным) застройщиком в орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство (пункт 59).

Федеральным законом N 340-ФЗ установлен ряд особенностей применения положений федеральных законов в тех или иных случаях, в том числе с учетом вступления в силу с 1 января 2019 г. Федерального закона N 217-ФЗ.

В этой связи полагаем необходимым обратить внимание на следующее.

Относительно жилых строений и жилых домов, созданных или создаваемых на садовых или дачных земельных участках.

1. Согласно пункту 9 части 5 статьи 8 Федерального закона N 218-ФЗ в числе дополнительных сведений об объекте недвижимости в отношении зданий в ЕГРН указываются сведения о назначении здания - нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение.

Требованиями к подготовке технического плана и составом содержащихся в нем сведений, требованиями к подготовке декларации об объекте недвижимости и составом содержащихся в ней сведений, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. № 953 (далее - Требования), также установлено, что при подготовке указанных документов (технического плана и (или) декларации об объекте недвижимости) указывается одно из предусмотренных Федеральным законом N 218-ФЗ назначений здания - нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение. Аналогичные положения с 4 июля 2016 г. содержались в Федеральном законе от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 г.).

Таким образом, законодательством в сфере государственного кадастрового учета объектов недвижимости в отношении здания, расположенного в соответствии с Федеральным законом № 66-ФЗ на садовом или дачном земельном участке, предусмотрено указание назначения "жилое строение".

В связи с изложенным с учетом положений Федерального закона № 217-ФЗ и в целях обеспечения безусловного его исполнения в части признания жилых строений жилыми домами необходимо в настоящее время до вступления в силу Федерального закона № 217-ФЗ в техническом плане здания, расположенного на садовом или дачном земельном участке:

в разделе "Характеристики объекта недвижимости" указывать его назначение "жилое" либо "жилой дом";

в раздел "Заключение кадастрового инженера" включать обоснование результата кадастровых работ, содержащее указание на назначение здания "жилое строение".

2. В отношении жилых домов, жилых строений, строительство, реконструкция которых осуществляются соответственно на дачных и садовых земельных участках, до 1 января 2019 года применяются положения части 3 статьи 48, пункта 1 части 2 статьи 49, пункта 1 части 17 статьи 51, статьи 51.1, пункта 5 части 2.2 статьи 52, частей 16 - 21 статьи 55 Градостроительного кодекса, а также пункта 1.1 части 1 статьи 15, части 1.2 статьи 19, части 11.1 статьи 24, пунктов 58 и 59 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ (в редакции Федерального закона N 340-ФЗ), установленные в отношении жилых домов, садовых домов, строительство, реконструкция которых осуществляются на садовых земельных участках (часть 1 статьи 16 Федерального закона № 340-ФЗ).

Согласно пункту 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек.

Правообладатель дачного или садового земельного участка, на которых до дня вступления в силу Федерального закона № 340-ФЗ начаты строительство или реконструкция жилого дома (на дачном земельном участке) или жилого строения (на садовом или дачном земельном участке), также вправе до 1 марта 2019 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса (в редакции Федерального закона № 340-ФЗ) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения (часть 5 статьи 16 Федерального закона № 340-ФЗ).

В случае, предусмотренном частью 5 статьи 16 Федерального закона № 340-ФЗ, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные на дачном или садовом земельном участке жилой дом, жилое строение осуществляются по правилам государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты ИЖС, садовые дома, предусмотренным Федеральным законом N 218-ФЗ (в редакции Федерального закона N 340-ФЗ, часть 6 статьи 16 Федерального закона №340-ФЗ).

Иными словами, в указанных выше случаях для подготовки технического плана жилого дома или жилого строения, расположенных на соответствующих земельных участках, и их государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав требуется наличие предусмотренных частью 1 статьи 51.1 и частью 16 статьи 55 Градостроительного кодекса уведомлений, направленных в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления. Заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в таких случаях обязаны направлять уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления либо застройщик в случае неисполнения органом власти указанной обязанности (часть 1.2 статьи 19 Федерального закона № 218-ФЗ).

Вместе с тем согласно части 7 статьи 16 Федерального закона № 340-ФЗ до 1 марта 2019 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов. В данном случае для подготовки технического плана жилого дома или жилого строения, расположенных на соответствующих земельных участках, и их государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав наличие уведомлений не требуется, заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав подается застройщиком (правообладателем садового или дачного земельного участка) либо его представителем.

Таким образом, правообладатели земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, вправе по своему усмотрению в отношении возведенных ими (законченных строительством) жилых домов, жилых строений, расположенных на таких земельных участках, в целях государственного кадастрового учета и государственной регистрации права (осуществляемых одновременно) применить либо уведомительный порядок, введенный Федеральным законом № 340-ФЗ, либо ранее действовавший порядок, согласно которому указанные объекты относились к объектам, для строительства, реконструкции которых не требовалось получение разрешения на строительство и, соответственно, на ввод в эксплуатацию (пункт 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса в редакции, действовавшей до 4 августа 2018 г.).

В случае, если заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилое строение или жилой дом, расположенные на соответствующем земельном участке, было подано до 1 марта 2019 г., у органа регистрации прав отсутствуют основания для приостановления учетно-регистрационных действий по причине непредставления (неиспользования при подготовке технического плана здания) или ненаправления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов.

Относительно объектов ИЖС.

3. Согласно части 19 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство индивидуального жилого дома выдается на десять лет.

С 4 августа 2018 г. утратили силу части 9 - 9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта ИЖС.

Согласно пункту 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов ИЖС.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство (часть 15 статьи 55 Градостроительного кодекса в редакции Федерального закона № 340-ФЗ).

Обращаем внимание, что в данном случае речь идет об объектах ИЖС (жилых домах), создаваемых или созданных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на земельных участках, расположенных в границах населенного пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

4. В случае, если разрешение на строительство объекта ИЖС получено до дня вступления в силу Федерального закона № 340-ФЗ, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию такого объекта не требуется (часть 4 статьи 16 Федерального закона N 340-ФЗ).

Если до дня вступления в силу Федерального закона № 340-ФЗ было подано заявление о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС, выдача такого разрешения осуществляется в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона N 340-ФЗ).

В этом случае также не требуется ни направление уведомления о планируемом строительстве, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса (в редакции Федерального закона № 340-ФЗ), ни получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (части 3 - 4 статьи 16 Федерального закона №340-ФЗ).

5. Вместе с тем при наличии разрешения на строительство объекта ИЖС застройщик уведомляет об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство объекта ИЖС, в соответствии с частью 16 статьи 55 Градостроительного кодекса (часть 4 статьи 16 Федерального закона N 340-ФЗ).

В данном случае рассмотрение уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС осуществляется по правилам, предусмотренным частями 18 - 21 статьи 55 Градостроительного кодекса (в редакции Федерального закона № 340-ФЗ). Направление уведомления о несоответствии построенного или реконструированного объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности допускается только в случае несоответствия объекта ИЖС требованиям разрешения на строительство объекта ИЖС.

К уведомлению об окончании строительства застройщику необходимо приложить в числе прочих документов технический план созданного объекта ИЖС.

В этих случаях сведения об объекте ИЖС, за исключением сведений о местоположении объекта ИЖС на земельном участке и его площади, указываются в техническом плане на основании:

либо разрешения на строительство и проектной документации такого объекта (при ее наличии);

либо разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимости, предусмотренной частью 11 статьи 24 Федерального закона № 218-ФЗ (в редакции Федерального закона № 340-ФЗ) (в случае, если проектная документация не изготавливалась).

При рассмотрении документов, представленных уполномоченным на выдачу разрешений на строительство органом государственной власти или органом местного самоуправления с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданный объект ИЖС либо по запросу органа регистрации прав (часть 1.2 статьи 19 Федерального закона № 218-ФЗ), не допускается приостановление таких учетно-регистрационных действий по причине отсутствия уведомления о планируемом строительстве (реконструкции) объекта ИЖС, поскольку в этом случае при подготовке технического плана применяется разрешение на строительство.

Также в случае, если заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав было представлено правообладателем земельного участка до вступления в силу Федерального закона № 340-ФЗ, такое заявление и приложенные к нему документы, в том числе в случае приостановления учетно-регистрационных действий, должны рассматриваться по правилам Федерального закона № 218-ФЗ, действовавшим до вступления в силу Федерального закона № 340-ФЗ.

6. В случае если строительство (реконструкция) объекта ИЖС на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта начато до получения в установленном порядке разрешения на строительство и до вступления в силу Федерального закона № 340-ФЗ, правообладатель такого земельного участка вправе до 1 марта 2019 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса (в редакции Федерального закона № 340-ФЗ) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке объекта ИЖС (часть 5 статьи 16 Федерального закона № 340-ФЗ).

Рассмотрение такого уведомления осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 51.1 Градостроительного кодекса, по завершении строительства правообладателем земельного участка направляется предусмотренное частью 16 статьи 55 Градостроительного кодекса уведомление об окончании строительства или реконструкции, а рассмотрение такого уведомления осуществляется в порядке, установленном частями 17 - 21 статьи 55 Градостроительного кодекса. В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Таким образом, применительно к части 5 статьи 16 Федерального закона № 340-ФЗ следует отметить, что данная норма позволяет осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на жилые дома, строительство которых начато (в том числе начато и завершено) до дня вступления в силу указанного Закона, без разрешения на строительство (несмотря на требования статьи 51 Градостроительного кодекса в редакции, действовавшей до 4 августа 2018 года), при условии подачи до 1 марта 2019 года соответствующего уведомления в уполномоченный орган. При этом совокупность указанных фактов (отсутствие разрешения на строительство, начало строительства без разрешения на строительство, отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) не является само по себе основанием для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилой дом при условии соблюдения требований, предусмотренных статьями 51.1 и 55 Градостроительного кодекса (в редакции Закона № 340-ФЗ).

7. Относительно подготовки технического плана объекта ИЖС или садового дома, строительство которых не завершено.

Согласно части 9 статьи 24 Федерального закона № 218-ФЗ сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости.

Таким образом, если в отношении объекта ИЖС до вступления в силу Федерального закона N 340-ФЗ было получено разрешение на строительство (подано заявление о получении такого разрешения), подготовка технического плана в отношении объекта незавершенного строительства осуществляется на основании такого разрешения на строительство и проектной документации объекта ИЖС (при отсутствии проектной документации - декларации, предусмотренной частью 11 статьи 24 Федерального закона № 218-ФЗ).

Если в отношении объекта ИЖС или садового дома было направлено уведомление о планируемом строительстве, реконструкции объекта ИЖС, садового дома, и такие строительство, реконструкция считаются согласованными уполномоченными органами (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса), но строительство не было завершено, технический план подготавливается так же, как и для направления уведомления об окончании строительства (на основании указанных в части 11.1 статьи 24 Федерального закона № 218-ФЗ уведомлений и проектной документации или декларации при отсутствии проектной документации), но с указанием вида объекта недвижимости "объект незавершенного строительства".

8. Относительно формы технического плана объекта ИЖС или садового дома, прилагаемого к уведомлению об окончании строительства, реконструкции.

В соответствии с пунктом 12 части 3, частью 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса представляемый застройщиком для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию и являющийся обязательным приложением к такому разрешению технический план должен быть подготовлен в соответствии с Федеральным законом N 218-ФЗ.

Частью 16 статьи 55 Градостроительного кодекса также предусмотрена обязанность застройщика представлять вместе с уведомлением об окончании строительства объекта ИЖС или садового дома технический план соответствующего объекта капитального строительства.

Федеральным законом № 218-ФЗ установлено, что технический план подготавливается (часть 12 статьи 24) и представляется в орган регистрации прав (часть 4 статьи 21) в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

Аналогичное положение содержится в пункте 21 Требований, при этом подготовка кадастровым инженером технического плана на бумажном носителе осуществляется только в том случае, если указанное предусмотрено договором подряда (пункт 23 Требований).

Учитывая изложенное, технический план объекта ИЖС или садового дома, указанный в пункте 2 части 16 статьи 55 Градостроительного кодекса, следует прикладывать к уведомлению о завершении строительства в форме электронного документа, подготовленного в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ и Требованиями.

9. Относительно форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома.

Согласно части 16 статьи 55 Градостроительного кодекса уведомление об окончании строительства, реконструкции должно содержать сведения об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав на созданный (реконструированный) объект ИЖС, садовый дом.

В соответствии с приказом Минстроя России от 19 сентября 2018 г. N 591/пр "Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома" в уведомлении об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома застройщик в числе прочего подтверждает оплату государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав (указывает реквизиты платежного документа).

В силу статьи 25 Федерального закона N 218-ФЗ орган регистрации прав обязан возвратить заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, без рассмотрения, в том числе если информация об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав по истечении пяти дней с даты подачи соответствующего заявления отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате государственной пошлины не был представлен заявителем.

Во избежание случаев, связанных с возвратом документов без рассмотрения по причине ненахождения органом регистрации прав информации об уплате государственной пошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, в уведомлении об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома в дополнение к реквизитам платежного документа целесообразно рекомендовать соответствующим уполномоченным органам проводить разъяснительную работу с застройщиками либо об указании в том числе наименования, даты платежа и уникального номера платежа (указанного в платежном документе), суммы платежа, либо прикладывать к такому уведомлению копию платежного документа, в том числе распечатку подтверждения электронного платежа (кассовый чек). Аналогичную работу (разъяснения) следует проводить и органам регистрации прав.

10. Относительно нежилых зданий, в том числе хозяйственных построек, расположенных на садовом, огородном, дачном земельных участках или на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения в границах населенного пункта личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).

В соответствии с частью 2 статьи 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" на приусадебном земельном участке допускается размещение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса.

Согласно статье 3 Федерального закона N 217-ФЗ на садовом земельном участке допускается размещение садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей, при этом под хозяйственными постройками понимаются сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (пункты 1, 3 статьи 3 Федерального закона N 217-ФЗ).

В соответствии со статьей 23 Федерального закона N 217-ФЗ предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса. Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.

Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540, предусмотрено, что на земельных участках с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" допускается размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей) и индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.

В этой связи параметры строительства хозяйственных построек, зданий и сооружений, вспомогательных по отношению к жилым домам, определяются градостроительным регламентом.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что гаражи, подсобные сооружения, хозяйственные постройки, производственные, бытовые и иные здания, расположенные на соответствующих земельных участках, обладающие признаками объекта недвижимости и являющиеся объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту - объекту ИЖС или садовому дому, должны создаваться по правилам, предусмотренным пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, то есть без получения разрешения на строительство и без направления уведомления, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса. Аналогичные правила применяются при строительстве или реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (пункт 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Таким образом, возведение перечисленных выше объектов на садовых (дачных) земельных участках, или на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на приусадебных земельных участках осуществляется без получения разрешения на строительство и направления каких-либо уведомлений. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на такие объекты осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости. Представление правоустанавливающего документа на земельный участок не требуется, если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано. Технический план в данном случае составляется на основании предусмотренной частью 11 статьи 24 Федерального закона N 218-ФЗ декларации об объекте недвижимости, составленной и заверенной правообладателем земельного участка.

В соответствии со статьей 1 Закона № 66-ФЗ огородный земельный участок - это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

Таким образом, до 1 января 2019 года на огородном земельном участке не может быть возведено жилое строение, являющееся объектом недвижимости, а может быть создан только некапитальный объект. В свою очередь, хозяйственные строения и сооружения могут быть возведены в качестве объектов недвижимости на огородном участке только в случае, если это предусмотрено правилами землепользования и застройки.

Как предусмотрено частью 32 статьи 54 Федерального закона № 217-ФЗ, зарегистрированное до дня вступления в силу указанного Закона право собственности граждан на хозяйственные строения и сооружения, которые являются объектами капитального строительства, строительство которых осуществлено на огородном земельном участке и которые не являются самовольными постройками, сохраняется.

Согласно статье 3 Федерального закона № 217-ФЗ огородный земельный участок - это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур, с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

В этой связи с 1 января 2019 года на огородном участке не допускается возведение объектов капитального строительства и, соответственно, осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на них в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 218-ФЗ.

В.В.АБРАМЧЕНКО