Максимальное предложение таунхаусов на первичном рынке сосредоточено на Истринском и Лобненском направлениях, на вторичном – в районе Истры и Звенигорода

Принадлежит ли земельный участок под многоквартирным домом собственникам помещений и когда в реестр недвижимости вносятся сведения об этом

Сегодня очевиден тренд на увеличение доли частного домостроения в России

Источник: ПРАВО.RU

Отчисления девелоперов в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства планируется увеличить.

Сейчас в фонд платится 1,2%. Однако с 1 октября планка поднимается до 3%, а с 1 января 2019 года – до 6%. Такие значения указаны в законопроекте, опубликованном накануне. С 1 июля 2019 года отчисления прекратятся, поскольку будет запущен институт эскроу-счетов.

Причина – крах подмосковной Urban Group, объясняет "Ведомостям"  близкий к правительству источник. На достройку ее объектов необходимо до 59 млрд руб. Сейчас в фонде около 2 млрд руб., говорит его представитель.

Каждый год население инвестирует в строительство по 1,7 трлн руб., говорит председатель комитета Госдумы по собственности Николай Николаев. Соответственно, при нынешней планке размер фонда должен был составлять до 20 млрд руб. ежегодно.

Представители отрасли называют инициативу вымогательством, потенциально разорительным для рынка. По их подсчетам, прибыль с каждой проданной квартиры сократится на 30%. При этом быстро набрать необходимую сумму всё равно не удастся, указывают застройщики.

Более подробно с  законопроектом "О внесении изменений в ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" и отдельные законодательные акты РФ" можно ознакомиться здесь

Опубликован Обзор судебно практики Верховного суда РФ № 3 (2017), в котором разъясняется, что в случае полной оплаты дольщик может требовать в суде признания своих прав на квартиру и общее имущество в недостроенном доме даже в случае смены застройщика.

Утвержден

Президиумом Верховного Суда

Российской Федерации

12 июля 2017 г.

ОБЗОР

СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 3 (2017)

ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3. Участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию данного права (ст. 382, 384 ГК РФ).

К. обратилась в суд с иском к ЖСК (застройщик N 2) о признании права собственности на долю в виде однокомнатной квартиры, согласно экспликации (плану) этажей проекта, общей площадью 42,91 кв. м, расположенной на 8-м этаже 1-го подъезда в незавершенном строительством объекте - жилом доме. В обоснование заявленных требований истица указала, что между ней и потребительским кооперативом был заключен договор, на основании которого кооператив предоставил ей заем в целях приобретения указанной однокомнатной квартиры. 21 марта 2006 г. между обществом (застройщик N 1) и К. заключен договор на долевое строительство кирпичного, десятиэтажного жилого дома. Обязательства по договору истица выполнила в полном объеме. Впоследствии названное общество было признано банкротом и ликвидировано, незавершенный строительством жилой дом передан ЖСК (ответчику по делу), осуществляющему строительство указанного дома.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Судами первой и апелляционной инстанций в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, рассматривая дело в кассационном порядке, установила основания для применения ст. 387 ГПК РФ, указав в том числе следующее.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением суда установлено, что оплата объекта долевого строительства по договору от 21 марта 2006 г. произведена в полном объеме.

Застройщик N 1 в предусмотренный договором срок жилое помещение участнику долевого строительства не передал по причине того, что строительство жилого дома в целом не завершено, дом в эксплуатацию не сдан, общество, осуществляющее строительство указанного выше жилого дома, ликвидировано.

Объект незавершенного строительства передан ЖСК (застройщику N 2) для завершения строительства.

На момент передачи спорный жилой дом был частично построен, то есть выполненные работы по строительству жилого дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ответчику.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 названного выше совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст. 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Как указала Судебная коллегия, обстоятельства, связанные с ликвидацией застройщика N 1, а также с тем, что ЖСК (застройщик N 2), осуществляющий завершение строительства спорного объекта, не является стороной заключенного с истцом договора, а истец не является членом ЖСК, правового значения при разрешении данного спора не имеют, поскольку не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.

Исходя из изложенного смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствовала о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, а также о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.

При таких обстоятельствах суду следовало установить наличие либо отсутствие правопритязаний третьих лиц в отношении указанного истцом объекта строительства, а также нарушение прав членов ЖСК в случае удовлетворения требований К., что судом первой инстанции не выполнено и судом апелляционной инстанции оставлено без внимания.

Определение N 89-КГ16-10

Опубликовано письмо Минэкономразвития от 25 апреля 2017 г. № Д23и-2358, в котором сообщается, что преобразование земельных участков, занятых многоквартирными домами, возможно только в случае наличия соглашения между собственникам помещений в многоквартирном доме об образовании земельного участка.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 25 апреля 2017 г. № Д23и-2358

ПО ВОПРОСУ ВЫПОЛНЕНИЯ КОМПЛЕКСНЫХ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) рассмотрел обращение и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее - Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

Согласно части 2 статьи 42.1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (далее - Закон N 221-ФЗ) под комплексными кадастровыми работами в целях Закона N 221-ФЗ понимаются кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов:

- земельных участков, сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых не соответствуют установленным на основании Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - закон N 218-ФЗ) требованиям к описанию местоположения границ земельных участков;

- земельных участков, занятых зданиями или сооружениями, площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории;

- зданий, сооружений, а также объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в установленном Законном N 218-ФЗ порядке.

При этом необходимо отметить, что земельные участки, занятые многоквартирными домами, как следует из обращения, сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет и, соответственно, согласно пункту 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в таких многоквартирных домах.

В связи с этим, согласно пункту 5 статьи 11.2 Земельного кодекса преобразование таких земельных участков, занятых многоквартирными домами, возможно только в случае наличия соглашения между собственникам помещений в таком многоквартирном доме об образовании земельного участка.

Таким образом, комплексные кадастровые работы не выполняются в целях перераспределения земельных участков, поскольку образование земельных участков путем перераспределения является самостоятельной процедурой, регулируемой статьей 11.7 и Главой V.4 Земельного кодекса.

Приказ Минэкономразвития России от 22 июня 2015 г. N 387 "Об установлении формы карты-плана территории и требований к ее подготовке, формы акта согласования местоположения границ земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ и требований к его подготовке" утратил силу с 1 января 2017 года в связи с изданием приказа Минэкономразвития России от 21 ноября 2016 г. N 733.

В настоящее время форма карты-плана территории и требования к ее подготовке установлены приказом Минэкономразвития России от 21 ноября 2016 г. N 734 "Об установлении формы карты-плана территории и требований к ее подготовке, формы акта согласования местоположения границ земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ и требований к его подготовке".

При этом пунктом 2 Приказа N 734 установлено, что до 1 июля 2017 г. для осуществления государственного кадастрового учета могут быть представлены карты-планы территории, подготовленные в окончательной редакции в соответствии с требованиями к подготовке карты-плана территории, действовавшими до вступления в силу настоящего приказа, и подписанные усиленной квалифицированной подписью кадастрового инженера до 1 января 2017 года.

Дополнительно сообщаем, что XML-схема используемая для формирования XML-документа - карты-плана территории в форме электронного документа установлена приказом Росреестра от 16 марта 2017 г. N П/0115 "Об организации работ по размещению на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" XML-схемы, используемой для формирования XML-документа - карты-плана территории в форме электронного документа", и считается введенной в действие по истечении двух месяцев со дня ее размещения на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: www.rosreestr.ru.

Опубликован Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2016), в котором разъясняются вопросы разграничения ответственности управляющей компании и собственника помещения в многоквартирном доме на примере поломки запорно-регулирующего крана стояка холодного водоснабжения.

УТВЕРЖДЕН

Президиумом Верховного Суда

Российской Федерации

20 декабря 2016 г.

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 4 (2016)

ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1. Факт нахождения элементов внутридомовых инженерных систем внутри жилого помещения не означает, что они используются для обслуживания исключительно данного помещения и не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме.

Б. обратилась в суд с иском к управляющей компании о возмещении ущерба в сумме 61 063 руб., взыскании компенсации морального вреда 10 000 руб., штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке и судебных расходов на проведение оценки ущерба в сумме 15 000 руб., а также расходов на оплату услуг представителя – 35 000 руб.

В обоснование требований истец указала, что в принадлежащей ей на праве собственности квартире в результате аварии на первом запорно-регулирующем кране стояка холодного водоснабжения произошел залив помещений квартиры, вследствие чего истцу причинен ущерб.

Полагая, что причиной аварии послужило ненадлежащее исполнение управляющей организацией обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома (первого запорно-регулировочного крана на отводе внутриквартирной разводки на стояке холодного водоснабжения), и в связи с отказом от возмещения ущерба в добровольном порядке, истец предъявила ответчику названные выше требования.

Решением городского суда иск удовлетворен.

Определением судебной коллеги по гражданским делам областного суда решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59–61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 данного постановления Пленума).

Согласно ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств (ч. 1 ст. 57 ГПК РФ).

Обстоятельством, подлежащим установлению для правильного разрешения настоящего спора, являлось наличие вины сторон в произошедшей аварии на первом запорно-регулирующем кране стояка холодного водоснабжения, повлекшей залив квартиры истца.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Приведенные положения процессуального закона направлены на обеспечение обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений и обеспечение законности выносимых судом постановлений в условиях действия принципа состязательности.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в судебном заседании представителем истца было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела копии решения мирового судьи по иску Щ. к Б., управляющей компании о возмещении ущерба, которым с управляющей компании в пользу Щ. взыскана сумма в возмещение ущерба, в иске к Б. отказано, и копии апелляционного определения.

В мотивировочной части названного решения содержится вывод о том, что лицом ответственным за ущерб, причиненный Щ. в результате аварии, произошедшей в квартире Б., является управляющая компания. При этом представителем управляющей компании в возражениях на иск приводились доводы о нарушениях, допущенных при переоборудовании инженерных систем в квартире истца.

В удовлетворении данного ходатайства судом апелляционной инстанции отказано в связи с тем, что копия решения мирового судьи имеется в материалах дела, на момент рассмотрения дела судом первой инстанции судебное постановление не вступило в законную силу, а апелляционное определение постановлено уже после принятия судом решения по данному делу.

Между тем на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции указанное решение мирового судьи вступило в законную силу.

Делая вывод о вине Б. в случившейся аварии, суд апелляционной инстанции не учел обстоятельства, установленные вступившим в законную силу и не отмененным решением мирового судьи, как предписывается гражданским процессуальным законодательством.

В соответствии с ч. 21 ст. 161 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ) при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Согласно п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил).

Как следует из п. 10 указанных правил, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества и др.

Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что система инженерно-технического обеспечения – это одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (п. 21 ч. 2 ст. 2); параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации (чч. 1 и 2 ст. 36).

Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. № 1047-р, включает СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий», предусматривающие установку запорной арматуры на внутренних водопроводных сетях холодного и горячего водоснабжения, в том числе на ответвлениях в каждую квартиру, обеспечивающей плавное закрывание и открывание потока воды (пп. 10.4, 10.5).

Из приведенных норм следует, что первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки являются элементами внутридомовых инженерных систем, предназначенных для выполнения функций горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, а также безопасности помещений многоквартирного дома. Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, указанные элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым осуществляя влияние на обслуживание других помещений многоквартирного дома.

С учетом данных технических особенностей первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме. Факт нахождения указанного оборудования в квартире не означает, что оно используется для обслуживания исключительно данного помещения и не может быть отнесено к общему имуществу в многоквартирном доме, поскольку п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ предусматривает его местоположение как внутри, так и за пределами помещения.

Обстоятельства, указывающие на принадлежность аварийного сантехнического оборудования к имуществу Б. либо к общему имуществу жильцов многоквартирного дома, являлись юридически значимыми и подлежащими доказыванию.

При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции сослался на то, что Б. наряду с заменой и переоборудованием внутренних инженерных сетей, являющихся ее собственностью, произведена замена запорного вентиля (запорно-регулирующей арматуры) в месте соединения с отводом от общего стояка холодного водоснабжения, послужившего причиной протечки и являющегося общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Истец данные обстоятельства оспаривал, однако суд апелляционной инстанции их не проверил и доподлинно не установил.

Одновременно с этим замена запорного вентиля не освобождает управляющую компанию от осуществления своих обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома, возложенных на общество заключенным договором.

От выяснения указанных обстоятельств зависело правильное разрешение судом вопроса об отказе или удовлетворении заявленных требований, однако судом при рассмотрении данного спора этого сделано не было.

Определение № 93-КГ16-2

Опубликован Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2016), в котором разъясняются вопросы обязанности застройщика раскрыть перед дольщиками информацию об объекте долевого строительства.

УТВЕРЖДЕН

Президиумом Верховного Суда

Российской Федерации

20 декабря 2016 г.

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 4 (2016)

ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1. При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования).

М. обратилась в суд с иском к обществу, в котором просила возложить на ответчика обязанность заменить подлежащий передаче ей объект долевого строительства в виде однокомнатной квартиры на равнозначный, а также взыскать компенсацию морального вреда, штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя и возместить расходы на оплату услуг представителя.

В обоснование заявленных требований истец указала, что общество при заключении договора участия в долевом строительстве не довело до ее сведения информацию о возможности наличия в объекте долевого строительства существенного недостатка, заключающегося в расположении газорегуляторного пункта шкафного типа (ГРПШ) на расстоянии менее метра от окна названного выше объекта. Между тем такая информация имела бы существенное значение при выборе истцом объекта долевого строительства, поскольку квартира расположена на первом этаже и вид из окна имел определяющее значение при выборе местоположения объекта в жилом доме. Кроме того, ввод в эксплуатацию ГРПШ относится к газоопасным работам и, располагаясь в непосредственной близости от жилого помещения – под окном, создает опасность для проживания в нем людей. В добровольном порядке ответчик устранить недостаток, а также заменить объект долевого строительства на равнозначный отказался. Ввиду этого М. полагала, что действиями (бездействием) общества нарушены ее права потребителя и ей причинен моральный вред.

Ответчик исковые требования не признал, полагая, что разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, полученное в порядке и в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), подтверждает соответствие построенного жилого дома строительным нормам и правилам и иным техническим регламентам, а также то, что качество жилья является пригодным для проживания в нем граждан.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным определением, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления в части отказа в удовлетворении иска о компенсации морального вреда, взыскании штрафа и судебных расходов и направила дело в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Согласно п. 1 ст. 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В п. 2 той же статьи содержится перечень тех сведений, которые (с учетом особенностей правового статуса отдельных видов товаров) должны в обязательном порядке содержать информацию о товаре, доводимую изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя.

В соответствии с п. 3 ст. 10 Закона о защите прав потребителя информация, предусмотренная п. 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг); информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования. При этом согласно ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В ч. 1 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа приведенных выше правовых норм следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

В нарушение названных выше норм материального права судами не учтено, что ни в заключенном между сторонами договоре участия в долевом строительстве, ни в проектной либо иной доступной на момент заключения этого договора для ознакомления М. документации, содержащей описание объекта долевого строительства, не содержались сведения о размещении в непосредственной близости – под окнами этого объекта – ГРПШ.

Следовательно, при заключении договора участия в долевом строительстве ответчиком не была предоставлена М. необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, которая позволила бы истцу как потребителю осуществить свободный и осознанный выбор объекта среди объектов аналогичного потребительского назначения.

При таких обстоятельствах выводы судов о том, что не были нарушены права М. на получение информации о качестве передаваемого объекта, которая включает и параметры, перечисленные в ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве, и, как следствие, права на получение квартиры надлежащего качества в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве, противоречат приведенным выше нормам материального права.

Рассматривая вопрос о способе восстановления нарушенного права истца, следовало исходить из того, что согласно п. 2 ст. 12 Закона о защите прав потребителей продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пп. 1–4 ст. 18 или п. 1 ст. 29 данного закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

В то же время Закон об участии в долевом строительстве предусматривает иной порядок восстановления нарушенных прав. Так, согласно ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 названной статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 3 той же статьи в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 данного федерального закона.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Таким образом, правовые нормы Закона о защите прав потребителей и Закона об участии в долевом строительстве предусматривают различные способы восстановления нарушенных прав потребителя – участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта.

Поскольку в данном случае нормы Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, то подлежат применению нормы первого из указанных законов.

В ч. 3 ст. 196 ГПК РФ предусмотрено, что суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

М. в качестве способа защиты своего права как участника долевого строительства заявлено требование о замене подлежащего передаче ей объекта долевого строительства на равнозначный, что не предусмотрено Законом об участии в долевом строительстве.

Выводы судов об отказе в удовлетворении требований М. о замене подлежащего передаче ей объекта долевого строительства на равнозначный Судебная коллегия признала правильными.

Между тем исходя из положений ст. 15 Закона о защите прав потребителей выводы судов об отказе в удовлетворении исковых требований о компенсации морального вреда при наличии нарушений прав М. как потребителя и участника долевого строительства не соответствуют нормам материального права.

При таких обстоятельствах судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций в части отказа в удовлетворении иска о компенсации морального вреда, взыскании штрафа и судебных расходов Судебной коллегией были отменены.

Определение № 5-КГ16-47