Источник: ПРАВО.RU

Массовый уход с рынка мелких и средних застройщиков может начаться уже летом. Под угрозой потенциального банкротства компании, которые должны возвести 7,8 млн кв. м жилья. Такой прогноз дали в Рейтинговом агентстве стройкомплекса (РАСК).

Согласно отчету РАСК, в 2018 году на разных стадиях банкротства находились 150 застройщиков, это почти на 2% больше, чем годом ранее, сообщает «Коммерсант». Речь идет о застройщиках, привлекающих средства дольщиков. На их счету 4,5 млн кв. м жилья (в 2017 году – 4,2 млн кв. м). 111 компаний, признанных банкротами в 2018 году, не смогли достроить 3,6 млн кв. м жилья (77 800 квартир). Больше половины объектов, находящихся на балансе у банкротов, должны были быть введены в эксплуатацию после 2020 года.

Одними из причин для банкротств в РАСК называют задержки с вводом объектов, кассовые разрывы, некачественные маркетинговые расчеты, ошибки в бизнес-планах.

Еще 198 компаний оказались в 2018 году на грани банкротства. Их кредиторы рассказали о намерении подать соответствующие заявления. Под угрозой объекты девелоперов – 7,8 млн кв. м (136 000 квартир). Как рассказал изданию сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров, около 30% мелких и средних компаний могут уйти с рынка. К этому может привести ужесточение правил работы: с 1 июля 2019 года застройщикам нельзя использовать средства дольщиков непосредственно при возведении объектов. С такими выводами согласны и другие участники рынка. В ГК «Гранель» отмечают, что в зоне риска – компании, чье финансовое положение не позволяет претендовать на банковские кредиты. Также могут обанкротиться застройщики, возводящие объекты в невостребованных местах с плохой транспортной доступностью, считают эксперты.

В декабре 2018 года Путин подписал закон, согласно которому с 1 июля 2019 года застройщики будут обязаны использовать эскроу-счета для всех реализуемых жилых проектов. Таким образом, дольщики будут передавать средства не девелоперу, а банку, который заморозит деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать проекты застройщики будут с помощью кредитов и из своих финансовых резервов. Сейчас в правительстве обсуждают смягчение перехода на такое финансирование. Минстрой уже подготовил поправки, которые позволят застройщикам привлекать средства дольщиков без использования эскроу-счетов, если степень готовности проекта составляет минимум 30%.

Источник: move.ru

За минувший год в столице было куплено свыше 12 тыс. машиномест на парковках, как наземных многоуровневых, так и на подземных. По сравнению с 2017-м годом прирост числа сделок составил 37%.

В большинстве современных новостроек девелоперы обустраивают специализированные пространства для хранения автомобильного транспорта. В зависимости от ценовой категории проектов основной спрос распределился между «бизнесом» и массовым сегментом – 48% и 45% соответственно. Доля премиальных и элитных новостроек в структуре продаж составила соответственно 6% и 1%. Максимальное увеличение покупательской активности на машиноместа было отмечено в бизнес-классе, где за год доля сделок выросла на 91%. Значительно чаще (+18%) стали покупать парковочные места и в массовых новостройках. При этом высокобюджетные сегменты продемонстрировали отрицательную динамику сделок. В частности, в премиальных проектах было куплено на 5% меньше машиномест, чем в 2017-м году, а в элит-классе – на 59%.

Ценовых изменений стоимости мест на подземных и наземных паркингах за последние три года практически не отмечалось. Сегодня в массовых новостройках купить машиноместо на подземной или наземной парковке можно в среднем за 1,2 млн и 850 тыс. рублей соответственно. Подземные машиноместа в бизнес-новостройках продаются в среднем за 2,2 млн рублей. В высокобюджетных сегментах ценник составляет соответственно 3,5 млн рублей (премиум-класс) и 6 млн рублей (элит-класс).

Источник: move.ru

С позапрошлого года в России заметно ухудшилась ситуация по своевременному вводу новостроек в эксплуатацию.

Так, по итогам 2016-го года в заявленные сроки были сданы почти 59% строящихся домов. По результатам 2017-го года вовремя ввели чуть менее 47% новостроек. А в минувшем году без задержек было введено всего 2/5 возводимых объектов. Из сотни крупнейших российских девелоперов полностью вложились в запланированные сроки лишь четырнадцать застройщиков.

Нынешний январь по сравнению с январем 2018-го и 2017-го годов продемонстрировал продолжающуюся тенденцию по увеличению продолжительности сроков «запаздывания» ввода объектов и увеличению длительности сооружения новостроек. В частности, на сегодняшний день срок переноса окончания строительных работ уже превысил в среднем полгода, в то время как в предыдущие годы эти показатели составляли соответственно менее пяти и трех месяцев.

Строительство дома сегодня ведется в среднем 35,7 месяца (год назад – 32,5 месяца).

Источник: ПРАВО.RU

Президент Владимир Путин подписал закон, согласно которому с 1 июля 2019 года застройщики будут обязаны использовать эскроу-счета во всех реализуемых жилых проектах, документ опубликован на официальном интернет-портале правовой информации.

Используя эскроу-счета, дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать проекты застройщики будут с помощью кредитов и из своих финансовых резервов.

Закон, опубликованный на официальном интернет-портале правовой информации, также уточняет правила привлечения средств дольщиков в проекты, которые подразумевают строительство не одного конкретного дома, а комплексное развитие территорий. Это значит, что девелопер будет пропорционально распределять деньги по всем домам при освоении территории.

Снизятся и требования к опыту застройщиков жилья – с 10 000 до 5000 кв. м реализованных проектов, чтобы мелкие региональные строительные компании не потеряли право привлекать средства дольщиков на эскроу-счета. Также поправки отменяют требование о контроле банком средств на спецсчете застройщика после сдачи дома в эксплуатацию.

Кроме того, исключается механизм плановых проверок застройщиков, чтобы недобросовестные компании не подгоняли результаты работы к очередному визиту органов государственного надзора. А основания для внеплановых проверок, наоборот, расширяются. Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства наделяется правом проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков, чтобы своевременно выявлять неплатежеспособность. Закон также утверждает норму защиты прав дольщиков на нежилые помещения при банкротстве застройщика.

Источник: КГПиС г.Москвы

Почти 40 тыс. кв. метров офисных площадей введено в столице в первой половине этого года, заявил журналистам председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

«По итогам первого полугодия в эксплуатацию было введено 39,4 тыс. кв. метров офисных площадей. Это почти в два раза превышает показатель прошлого года за тот же период», – сказал К. Тимофеев, передает «Интерфакс».

По его словам, согласно заявленным планам девелоперов, во втором полугодии в эксплуатацию должно быть введено около 270 тыс. кв. м офисов, из которых почти половина расположена за МКАД.

«Тренд на застройку офисами территории за МКАД сохранится в горизонте ближайших пяти лет. Это связано с тем, что география нового предложения офисных площадей во многом будет определяться местом реализации проектов комплексной застройки, которые преимущественно будут располагаться на территории промзон или в Новой Москве», – добавил К. Тимофеев.

Он рассказал, что в ближайшие пять лет на активно застраивающихся территориях за МКАД будет построено около 375 тыс. «квадратов» офисов.

Источник: move.ru

В столице сегодня экспонируется практически сопоставимое количество квадратных метров в новостройках с элитными квартирами (112 тыс. «квадратов») и апартаментами элит-класса (114 тыс. «квадратов»). При этом по числу жилых объектов формат апартаментов превышает предложение квартир еще значительнее - на 20% (908 и 758 лотов соответственно).

В настоящий момент по цене реализации элитные апартаменты всего на 5% уступают новостройкам с квартирами – 810 тыс. и 857 тыс. руб./кв. метр соответственно. Причем за восемь лет, с момента «дебюта» апартаментов на московской «первичке», ценовой разрыв сократился в 6 раз. С января текущего года апартаменты прибавили к цене «квадрата» 7%, а квартиры – 8%. По итогам лета средняя стоимость купленных апартаментов превысила 115,5 млн рублей (+10% за период январь-август), квартир – 131 млн рублей (+12%).

Рост всех ценовых показателей на рынке элитных апартаментов эксперты связывают, в первую очередь, с их популярностью у девелоперов, особенно строящих элитные объекты в уникальных районах центра столицы. Вторым фактором является преобладание отделки, которая предлагается в большинстве апарт-комплексов. Готовые апартаменты соответственно продаются с более дорогим квадратным метром и более высоким бюджетом реализации, что в значительной степени приближает их к ценникам элитных квартир.

Источник: Росреестр

В августе 2018 года Росреестр по Москве зарегистрировал 6 609 договоров долевого участия на жилую недвижимость, что на 4,5% больше, чем месяцем ранее (6 322 ДДУ) и на 42,5% больше, чем в августе прошлого года (4 636). В годовом выражении рост по ДДУ на столичное жилье составил 45,5%: 46 819 долевых договоров за 8 месяцев текущего года против 32 170 – за аналогичный период прошлого. В то же время количество ДДУ на нежилую недвижимость Москвы в годовом выражении выросло на 42%: 15 148 нежилых ДДУ за 8 месяцев текущего года и 10 657 – в январе-августе 2017 года. При этом в августе зарегистрировано 1 741 ДДУ в нежилом фонде, что на 22,5% меньше, чем месяцем ранее и на 4,5% меньше, чем в августе 2017 года – 2 248 и 1 824 соответственно.

Более заметно спад покупательской активности в последний месяц лета сказался на рынке жилищного кредитования. Так, в августе 2018 года Росреестр по Москве зарегистрировал 8 266 ипотек, что на 5% меньше, чем месяцем ранее (8 693), но на 65% больше, чем в августе 2017 года (5 005). За 8 месяцев текущего года рост ипотеки в столице составил 73%: 54 828 кредитов на жилье в 2018 году против 31 695 – с января по август в прошлом году.

Аналогичную динамику демонстрирует и вторичный рынок жилой недвижимости столицы. В августе текущего года Росреестр по Москве зарегистрировал 12 721 переход прав по договорам купли-продажи (мены) жилья. Это на 4% меньше, чем в июле (13 270), но на 21% больше, чем в последнем месяце лета 2017 года (10 521). При этом с января по август 2018 года в Москве осуществлены 94 203 перехода прав на жилую недвижимость, что на 25% больше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года (75 421).

Руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов:

– В целом влияние на столичный рынок недвижимости в последний месяц лета оказали два ключевых фактора. Во-первых, это незначительный, но тем не менее традиционный для августа спад покупательской активности. По количеству зарегистрированных прав по договорам купли-продажи в Москве август на протяжении последних пяти лет явно уступает июлю. Так, разница по сделкам в 2017 году -3%, в 2016 – 4,5%, наибольшее падение – 16% в 2015 году, в 2014 август «просел» перед июлем на 12% и так далее. Второй и важный определяющий фактор - застройщики, девелоперы и кредитные учреждения в настоящее время находятся в ожидании принятия решения Центрального банка РФ по ключевой ставке. Колебания статистики сделок на столичном рынке жилищного кредитования наглядно демонстрируют прямую зависимость от решений регулятора.

Источник: move.ru

Эксперты загородного рынка сходятся во мнении, что смена городской квартиры на таунхаус или покупка таунхауса, как первой собственности, является популярным трендом на рынке недвижимости в 2018 году. Поэтому для девелоперов загородного рынка важно создать для покупателей и будущих жителей максимально комфортное пространство внутри коттеджного поселка. Аналитики компании Optiland утверждают, что на первом месте в создании комфортной среды проживания стоит строительство социально-развлекательной инфраструктуры.

Сегодня таунхаус для большинства рассматривается как постоянное место проживания, поэтому покупатели оценивают предложения не только по внешней оболочке проекта, но и по внутреннему благоустройству. Клиенты компании Optiland утверждают, что в поселке, в котором они хотят жить, должно быть организовано такое пространство, в котором будет все необходимое для  для их личного комфорта. И это не только грамотная планировка самого поселка и таунхаусов, но и наличие необходимых инфраструктурных объектов и общественных зон для отдыха. Именно поэтому в поселках компании Optiland при строительстве и проектировании поселков опираются на исследования пожеланий и требований потенциальных покупателей. Так, исследования показали, что наличие парковых зон и мест отдыха увеличивает покупательский спрос на 10%, а строительство детского сада, как минимум на 30%. Открытие мест для занятий спортом, супермаркета, кафе– повышает активность клиентов еще на 10%.

Так в поселке таунхаусов бизнес-класса «Кембридж», который расположен на Новой Риге, на сегодняшний день реализовано уже  90% домовладений из построенных, благодаря грамотной работе девелопера. Например, жители поселка позитивно воспринимают наличие в «Кембридже» детских площадок и игровых комплексов, футбольного поля, площадки для воркаута. Но самое радостное для них то, что в сентябре в поселке открылись самые ожидаемые инфраструктурные объекты – это семейное кафе-кондитерская «Андерсон», студия йоги «Yoga Practika» и салон красоты «Салон №1», а ближайший месяц откроет свои двери и детский сад «Маленькая страна».

Напомним, что поселок таунхаусов «Кембридж» находится в 25 км от МКАД по Новорижскому шоссе, имеет удобный круглогодичный асфальтированный подъезд к контрольно-пропускному пункту и остановку общественного транспорта в пешей доступности. Сам же поселок спроектирован, как настоящий английский город, где архитектура поселка является главной доминантой. Высокие, уходящие в небо шпили, узкие стрельчатые арки, классический красный кирпич, уютные таунхаусы с мансардой по доступной цене – все это поселок таунхаусов «Кембридж». Сегодня в поселке построено 611 таунхаусов, к концу 2024 года Optiland планирует здесь возвести еще 1779 таунхаусов и продолжить строительство инфраструктурных объектов для создания полноценного мини-города.

Источник: ПРАВО.RU

Отчисления девелоперов в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства планируется увеличить.

Сейчас в фонд платится 1,2%. Однако с 1 октября планка поднимается до 3%, а с 1 января 2019 года – до 6%. Такие значения указаны в законопроекте, опубликованном накануне. С 1 июля 2019 года отчисления прекратятся, поскольку будет запущен институт эскроу-счетов.

Причина – крах подмосковной Urban Group, объясняет "Ведомостям"  близкий к правительству источник. На достройку ее объектов необходимо до 59 млрд руб. Сейчас в фонде около 2 млрд руб., говорит его представитель.

Каждый год население инвестирует в строительство по 1,7 трлн руб., говорит председатель комитета Госдумы по собственности Николай Николаев. Соответственно, при нынешней планке размер фонда должен был составлять до 20 млрд руб. ежегодно.

Представители отрасли называют инициативу вымогательством, потенциально разорительным для рынка. По их подсчетам, прибыль с каждой проданной квартиры сократится на 30%. При этом быстро набрать необходимую сумму всё равно не удастся, указывают застройщики.

Более подробно с  законопроектом "О внесении изменений в ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" и отдельные законодательные акты РФ" можно ознакомиться здесь

Источник: RAEX

Рейтинговое агентство RAEX (Эксперт РА) подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Группа Компаний ПИК» на уровне ruA- Прогноз по рейтингу – стабильный.

ПАО «Группа Компаний ПИК» - одна из крупнейших российских девелоперских компаний, ведущая деятельность на рынке Москвы, Московской области и еще семи регионов. По состоянию на 31.12.2017 портфель проектов включал 11.5 млн кв. м. недвижимости.

Подтверждение рейтинга в значительной степени обусловлено достижением компанией финансовых результатов, ожидавшихся агентством при пересмотре рейтинга в 2017 году. По состоянию на конец первого полугодия 2018 года компания полностью завершила процесс поглощения приобретенной в четвертом квартале 2016 года группы компаний «Мортон», закончив начатое «Мортоном» строительство и полностью перепрофилировав принадлежавший ей портфель проектов. Также к концу 2017 года была проведена консолидация кредитного портфеля – по состоянию на 31.12.2017 99% долговых обязательств были представлены публичным долгом. Долговые метрики в значительной степени соответствуют ожиданиям агентства - соотношение долга на 31.12.2017 к EBITDA за 2017 год находилось на уровне 3.9, CFO и FCF до процентных платежей покрывали 58% и 51% долга соответственно. Агентство предполагает, что, как минимум, в течение 2018 года компания будет поддерживать уровень долга в абсолютном выражении на текущем уровне, финансируя приобретения новых проектов преимущественно за счет операционного денежного потока. По итогам 2017 года аналогичные расходы составили 16 млрд руб. и были направлены в том числе на приобретение проекта «Жулебино Парк» и выплаты авансов по некоторым проектам, включая «Западный порт» и площадки в г. Котельники.

Метрики краткосрочной долговой нагрузки находятся на комфортном уровне. Погашения тела долга в 2018 году представлены офертами по трем эмиссиям облигаций, размещенным в августе 2015 года, и обладающими самой высокой ставкой среди прочих долговых обязательств компании – 14.25%. Агентство учитывает, что для выплат по этим обязательствам компания в первом полугодии 2018 года разместила три новых эмиссии облигаций на 17 млрд руб. и привлекла пятилетнюю кредитную линию от АО «АЛЬФА-БАНК» в размере 4.5 млрд руб. Выплаты по долгу с учетом корректировки на рефинансирование представлены только процентными платежами в 2018 году, которые практически трехкратно покрываются CFO и FCF за 2017 год. Покрытие в том числе включает предоплату форвардной стоимости в рамках заключенных беспоставочных форвардных контрактов с Банком ВТБ (ПАО): на сумму 15 млрд руб. в июне 2017 года и на 20 млрд руб. в мае 2018 года. В связи с этим агентство отмечает растущую косвенную подверженность компании фондовому риску через форвардные контракты, базовым активом которых являются акции компании.

Рентабельность снизилась по сравнению с предыдущими периодами – по итогам 2017 года рентабельность по EBITDA составила 9% (по итогам 2016 года – 20%), что было обусловлено признанием портфеля проектов «Мортона» в отчетности по справедливой стоимости. Агентство полагает, что уже с 2018 года маржинальность будет восстанавливаться за счет роста доли продаж новых проектов, не учитываемых ранее по справедливой стоимости.

Прогнозная доступная ликвидность, по оценке агентства, по-прежнему почти двукратно покрывает направления использования на горизонте 18 месяцев от 31.12.2017. Агентством предполагается пропорциональное увеличение чистого операционного денежного потока за счет роста продаж вслед за расширением портфеля проектов, что подкрепляется сильными операционными результатами первого полугодия 2018 года. С учетом рефинансирования оферт по трем эмиссиям облигаций, крупнейшей статьей расходов, помимо приобретения проектов, будет ожидаемая агентством выплата дивидендов в 3 квартале 2018 года, оцениваемая на уровне 15 млрд руб, что значительно превышает минимальный уровень, задаваемый дивидендной политикой – 30% от CFO по итогам календарного года. Включаемые в расчет затраты на приобретение проектов оцениваются на уровне предыдущего года. Агентство отмечает исторически высокий поддерживаемый компанией уровень денежных средств – 45.5 млрд руб. на 31.12.2017 – и полагает, что подобный уровень будет поддерживаться компанией в дальнейшем.

По отношению к деятельности компании существенным фактором риска также является состояние рынка жилой недвижимости - по мнению агентства, в связи с неблагоприятной экономической ситуацией отсутствуют предпосылки для существенного увеличения платежеспособного спроса и цен на жилье. Также сдерживающее влияние на оценку перспектив динамики рынка оказывает разворачивающаяся реформа жилищного строительства с запретом на привлечение средств по договорам участия в долевом строительстве, которая в среднесрочной перспективе может оказать существенное влияние на общую конъюнктуру рынка и величину предложения жилья, в частности. По мнению агентства, реформа не окажет существенного влияния на деятельность компании на горизонте ближайшего года-двух по причине значительного запаса проектов с подготовленными разрешениями на строительство.

В течение 2017 года в компании завершилась смена собственников, начавшаяся в июле 2017 года с покупки Сергеем Гордеевым пакетов акций Александра Мамута и Микаила Шишханова, и закончившаяся предложением обязательной оферты миноритариям. В результате сделок доля Сергея Гордеева увеличилась до 74.6%. Консолидация контрольного пакета позитивно оценивается агентством. При этом агентство обращает внимание на сохраняющуюся агрессивную финансовую политику компании, включающую резкое наращивание земельного банка в прошедшие периоды и вероятный рост дивидендных выплат в будущем на фоне сохраняющейся высокой ликвидности.

По данным консолидированной отчетности по стандартам МСФО (без досрочного применения МСФО 15 «Выручка по договорам с покупателями») активы ПАО «Группа Компаний ПИК» на 31.12.2017 составляли 378 млрд руб., капитал – 56 млрд руб. Выручка по итогам 2017 года составила 175 млрд руб., чистая прибыль – 3.2 млрд руб.