Собственников арендного жилья волнует, чтобы жильцы не наносили значительного ущерба, а оплата поступала в срок

Для полноценной и бесперебойной работы «умного» дома в жилом комплексе важно наличие общей цифровой экосистемы, а не отдельных «умных» квартир

Опубликован Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2016), в котором разъясняются вопросы разграничения ответственности управляющей компании и собственника помещения в многоквартирном доме на примере поломки запорно-регулирующего крана стояка холодного водоснабжения.

УТВЕРЖДЕН

Президиумом Верховного Суда

Российской Федерации

20 декабря 2016 г.

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 4 (2016)

ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1. Факт нахождения элементов внутридомовых инженерных систем внутри жилого помещения не означает, что они используются для обслуживания исключительно данного помещения и не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме.

Б. обратилась в суд с иском к управляющей компании о возмещении ущерба в сумме 61 063 руб., взыскании компенсации морального вреда 10 000 руб., штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке и судебных расходов на проведение оценки ущерба в сумме 15 000 руб., а также расходов на оплату услуг представителя – 35 000 руб.

В обоснование требований истец указала, что в принадлежащей ей на праве собственности квартире в результате аварии на первом запорно-регулирующем кране стояка холодного водоснабжения произошел залив помещений квартиры, вследствие чего истцу причинен ущерб.

Полагая, что причиной аварии послужило ненадлежащее исполнение управляющей организацией обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома (первого запорно-регулировочного крана на отводе внутриквартирной разводки на стояке холодного водоснабжения), и в связи с отказом от возмещения ущерба в добровольном порядке, истец предъявила ответчику названные выше требования.

Решением городского суда иск удовлетворен.

Определением судебной коллеги по гражданским делам областного суда решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59–61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 данного постановления Пленума).

Согласно ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств (ч. 1 ст. 57 ГПК РФ).

Обстоятельством, подлежащим установлению для правильного разрешения настоящего спора, являлось наличие вины сторон в произошедшей аварии на первом запорно-регулирующем кране стояка холодного водоснабжения, повлекшей залив квартиры истца.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Приведенные положения процессуального закона направлены на обеспечение обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений и обеспечение законности выносимых судом постановлений в условиях действия принципа состязательности.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в судебном заседании представителем истца было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела копии решения мирового судьи по иску Щ. к Б., управляющей компании о возмещении ущерба, которым с управляющей компании в пользу Щ. взыскана сумма в возмещение ущерба, в иске к Б. отказано, и копии апелляционного определения.

В мотивировочной части названного решения содержится вывод о том, что лицом ответственным за ущерб, причиненный Щ. в результате аварии, произошедшей в квартире Б., является управляющая компания. При этом представителем управляющей компании в возражениях на иск приводились доводы о нарушениях, допущенных при переоборудовании инженерных систем в квартире истца.

В удовлетворении данного ходатайства судом апелляционной инстанции отказано в связи с тем, что копия решения мирового судьи имеется в материалах дела, на момент рассмотрения дела судом первой инстанции судебное постановление не вступило в законную силу, а апелляционное определение постановлено уже после принятия судом решения по данному делу.

Между тем на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции указанное решение мирового судьи вступило в законную силу.

Делая вывод о вине Б. в случившейся аварии, суд апелляционной инстанции не учел обстоятельства, установленные вступившим в законную силу и не отмененным решением мирового судьи, как предписывается гражданским процессуальным законодательством.

В соответствии с ч. 21 ст. 161 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ) при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Согласно п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил).

Как следует из п. 10 указанных правил, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества и др.

Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что система инженерно-технического обеспечения – это одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (п. 21 ч. 2 ст. 2); параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации (чч. 1 и 2 ст. 36).

Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. № 1047-р, включает СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий», предусматривающие установку запорной арматуры на внутренних водопроводных сетях холодного и горячего водоснабжения, в том числе на ответвлениях в каждую квартиру, обеспечивающей плавное закрывание и открывание потока воды (пп. 10.4, 10.5).

Из приведенных норм следует, что первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки являются элементами внутридомовых инженерных систем, предназначенных для выполнения функций горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, а также безопасности помещений многоквартирного дома. Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, указанные элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым осуществляя влияние на обслуживание других помещений многоквартирного дома.

С учетом данных технических особенностей первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме. Факт нахождения указанного оборудования в квартире не означает, что оно используется для обслуживания исключительно данного помещения и не может быть отнесено к общему имуществу в многоквартирном доме, поскольку п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ предусматривает его местоположение как внутри, так и за пределами помещения.

Обстоятельства, указывающие на принадлежность аварийного сантехнического оборудования к имуществу Б. либо к общему имуществу жильцов многоквартирного дома, являлись юридически значимыми и подлежащими доказыванию.

При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции сослался на то, что Б. наряду с заменой и переоборудованием внутренних инженерных сетей, являющихся ее собственностью, произведена замена запорного вентиля (запорно-регулирующей арматуры) в месте соединения с отводом от общего стояка холодного водоснабжения, послужившего причиной протечки и являющегося общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Истец данные обстоятельства оспаривал, однако суд апелляционной инстанции их не проверил и доподлинно не установил.

Одновременно с этим замена запорного вентиля не освобождает управляющую компанию от осуществления своих обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома, возложенных на общество заключенным договором.

От выяснения указанных обстоятельств зависело правильное разрешение судом вопроса об отказе или удовлетворении заявленных требований, однако судом при рассмотрении данного спора этого сделано не было.

Определение № 93-КГ16-2

Источник: УФАС по г.Москве

Общая площадь жилья в ЖК «Крылатский» неожиданно увеличилась более чем на 900 кв.м, за что застройщик хочет более 140 млн рублей

Действия компании-застройщика ООО «Строй Вест» содержат признаки недобросовестной конкуренции путем введения в заблуждение (ст.14.2 Закона о защите конкуренции).

На начальном этапе строительства ЖК «Крылатский» (г. Москва, Рублевское ш., вл.68-70, корп.1) ООО «Строй Вест» заключило с рядом покупателей договоры участия в долевом строительстве, где была прописана стоимость квадратного метра в доме и общая стоимость приобретаемой квартиры, исходя из ее площади по проектной документации.

Однако, после ввода жилого дома в эксплуатацию застройщик направил владельцам квартир письма о необходимости обязательного заключения дополнительного соглашения к договору, которое «уточняет» площадь ранее купленных квартир и предполагает перерасчет стоимости жилья. В большинстве квартир площадь увеличилась значительно. 

Так, например, у одного из владельцев квартира увеличилась на 17,15 кв.м., в связи с чем ООО «Строй Вест» потребовал от него оплатить 2,5 млн рублей, что составляет 20% от первоначальной стоимости всей квартиры.

«Тем, кто не подписал допсоглашение, компания отказала не только в передаче купленной квартиры, но и просто в ее осмотре», - отметила Ирина Гудкова, заместитель руководителя Управления антимонопольной службы по г. Москве. 

Московское УФАС установило, что в процессе строительства ЖК «Крылатский» в проектную документацию изменения, которые могли бы привести к существенному увеличению площади жилья, не вносились. Из этого следует однозначный вывод, что ООО «Строй Вест» изначально знало о реальной площади квартир, предлагаемых участникам долевого строительства. 

Кроме этих нарушений, для получения ключей граждан обязывали заключить договор с управляющей компанией ООО «Бест Сервис», которая не выбиралась на конкурсной основе. Об этом факте при подписании договоров покупателей также никто не уведомил. 

Московское УФАС выдало ООО «Строй Вест» предупреждение, в соответствии с которым застройщик обязан передать квартиры участникам долевого строительства по стоимости и на условиях, первоначально указанных в договоре (без доплаты за метры и навязывания договора с ООО «Бест Сервис»), а также вернуть переплату тем покупателям, которые уже оплатили разницу в метраже. В случае его неисполнения УФАС возбудит антимонопольное дело.

«Введение в заблуждение людей недопустимо, - прокомментировал ситуацию руководитель Московского УФАС России Армен Ханян. -  С похожими проблемами могут сталкиваться покупатели жилья и в других столичных новостройках. В таком случае необходимо сообщить о нарушении в антимонопольное ведомство. Московское УФАС внимательно следит за состоянием конкуренции в сфере строительства в Москве».

Справка:

В случае признания хозсубъекта виновным в нарушении ст.14.2 Закона о защите конкуренции, следует административная ответственность по ст. 14.33 КоАП.