СТАТЬИ

Источник: ПРАВО.RU

Россияне, владеющие недвижимостью и землями в столице, столкнулись с невозможностью оспорить кадастровую стоимость их имущества. Заявления почти каждого пятого москвича были отклонены Росреестром.

По мнению юристов, такая ситуация возникла из-за того, что закон позволяет оспорить только действующую стоимость (см. "Росреестр отказывает каждому пятому москвичу, не согласному с кадастровой оценкой жилья"). К настоящему моменту столичная комиссия Росреестра отказалась принимать уже 368 заявлений – почти 20% от общего числа.

Как писали "Ведомости", юристы рекомендуют гражданам оспаривать такие отказы в суде. Компании же должны сначала пройти комиссию по оспариванию, прежде чем обратиться в суд. При такой ситуации, отмечают эксперты, заявители столкнутся не только с тратами на оценку кадастровой стоимости недвижимости, но и с судебными издержками.

"Право.ru" опросило российских юристов, которые рассказали, с чем связаны отказы комиссии Росреестра и как действовать москвичам, которым не удалось снизить кадастровую оценку их имущества.

Кто виноват?

Наталия Юрченкова, юрист BGP Litigation, считает, что комиссия отказывает в пересмотре оценки по нескольким причинам: в отчете нет точного описания объекта оценки, не указаны обременения имущества или оценщик не производил осмотр объекта. По словам эксперта, обычно комиссия отказывает из-за несоответствия рыночного отчета формальному требованию: например, доводы являются несостоятельными и не означают, что оценщик установил рыночную стоимость недостоверно. А вот достоверность рыночной стоимости комиссия не проверяет, подчеркнула она.

Мстоян Тамази из АБ "Леонтьев и партнеры" добавляет, что причинами отказа Росреестра в уменьшении кадастровой стоимости может послужить "несоответствие или недостаточность предъявляемых документов требованиями законодательства, соответствие кадастровой стоимости рыночной стоимости объекта недвижимости, и так далее".

По всей видимости, при принятии решения об отказе в рассмотрении по существу заявлений собственников Росреестр исходит из положений п. 3 ст. 245 КАС РФ, предполагает Татьяна Кормилицына, партнер юрфирмы "Яковлев и Партнеры". Они устанавливают, что административное заявление об оспаривании кадастровой стоимости может быть подано не позднее 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. И раз на дату обращения с соответствующим заявлением такие результаты внесены, вполне вероятно, что, по мнению Росреестра, заявитель утратил право на рассмотрение подобного заявления.

Еще один адвокат "Яковлев и Партнеры" Марина Костина, указывает, что с подобными ситуациями приходилось сталкиваться и ранее и не только в Москве. Так, например, по ее словам, еще до внесения изменений в закон об оценочной деятельности, налог рассчитывался с учётом кадастровой стоимости, установленной решением суда с года, следовавшего за его принятием. Если в этот промежуток времени уполномоченным органом принималось решение об установлении новой кадастровой стоимости, то решение суда фактически оставалось без исполнения. "Как мы видим, внесённых изменений оказалось недостаточно для устранения явной коллизии права. На мой взгляд, в сложившейся ситуации логичнее было бы со стороны Росреестра принять заявление и предложить заявителям представить надлежащие доказательства к нему – отчёт независимого оценщика на новую дату", – говорит юрист. По ее мнению, это позволило бы считать датой установления кадастровой стоимости в результате её оспаривания дату подачи заявления.

Что делать?

Вместе с тем Наталия Юрченкова отмечает, что совершенно незаконным является отказ комиссии рассматривать по существу заявления собственников из-за утверждения новой кадастровой стоимости и рекомендует им обращаться в суд. С 1 января 2017 года установление и оспаривание кадастровой оценки регулируется как новым законодательством, так и действующими сейчас положениями о процедуре оспаривания кадастровой стоимости закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и КАС РФ. При этом предварительное обращение в комиссию не является обязательным: результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены как в комиссии, так и в суде.

Юрченкова также добавила, что в 2017 году москвичам стоит ждать уведомлений с еще большей суммой налога, однако это налог за 2016 год, а не за 2015 год, поэтому оспаривать кадастровую стоимость, по которой он рассчитан, физлица могут в судебном порядке, привлекая независимого оценщика. Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки. "Действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания", – говорит она. По мнению Юрченковой, разумным решением будет всестороннее изучение факторов, влияющих на стоимость имущества. Например, оно может требовать ремонта или иметь дефекты, что снижает цену.

Мстоян говорит, что граждане могут обратиться в суд с заявлением о переоценке. "Однако, к сожалению, вернуть переплаченную сумму завышенной кадастровой стоимости не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре стоимости", – предупреждает он.

Марина Костина же уверена, что "победа здравого смысла" в таких случаях возможна только путём формирования правоприменительной практики.

Источник: RealEstate

Средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках Москвы значительно снизилась за 2016 год: в рублевом эквиваленте - на 10,9%, в долларовом - на 2,6%. По итогам года цена "квадрата" составила 680,1 тыс. руб. ($10,6 тыс.), говорится в исследовании "Метриум Групп".

Наибольшее падение риелторы зафиксировали в первом квартале 2016 года (на 9,6% — с 763,6 тыс. руб. до 690,6 тыс. руб.). «Главная причина такого сильного падения — прямое снижение цен во многих проектах. В объектах, номинированных в рублях, коррекция составила 10-15%. В отдельных комплексах, где стоимость квартир была представлена в долларах, цены изменились в 1,5-1,7 раз», — говорит директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.

Элитный класс, по оценке «Метриум Групп», стал единственным сегментом, где застройщики массово вынуждены были пойти на прямое снижение цен. «После шокирующего роста курсов валют в 2014-2015 гг. первым шагом девелоперов еще в 2015 году стал перевод цен в национальную валюту. Начало 2016 года ознаменовалось еще и падением цен сразу в нескольких проектах. Прежде всего — в тех, где застройщики не пожелали переводить стоимость квартир в рубли. При этом реальные сделки могли происходить с существенным дисконтом, который в сложившихся условиях был готов предоставить практически каждый застройщик», — говорит Илья Менжунов.

В конце 2016 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости в реализации находилось 46 проектов с общим объемом предложения 1 505 квартир (213,2 тыс. кв. м). В сравнении с началом года число лотов в продаже выросло на 10,7% (относительно предыдущего квартала — на 7,5%). На протяжении всего 2016 года на рынке наблюдалась низкая девелоперская активность: в продажу поступило всего пять новых жилых комплексов (еще два объекта пополнили сегмент вследствие изменения статуса апартаментов на квартиры), говорится в исследовании. Для сравнения: в 2015 году в реализацию вышло восемь проектов, в 2014 году — 11 проектов.

По-прежнему лидером по числу элитных объектов в реализации является район Хамовники. На его долю приходится более четверти экспонируемых жилых комплексов. Второе место делят Тверской и Таганский районы (по 11%). Тройку лидеров замыкают районы Арбат и Якиманка (по 9%).

По компании «Метриум Групп», дальнейшего массового снижения цен рынок вряд ли увидит — Основная коррекция уже произошла, а новые проекты выходят в большинстве случаев с тщательно продуманным рублевым ценообразованием. «По итогам года можно ожидать увеличения среднего уровня цен, обусловленного повышением стоимости квартир в успешных проектах. Рост цен не должен сказаться на уменьшении покупательской активности. Поддержать объем спроса в сегменте дорогого жилья позволит старт продаж новых проектов с интересными локациями и концепцией, а также привлекательными условиями покупки», — считает Илья Менжунов.

Источник: RealEstate

Максимальная разница в цене между жильем на окраинах Москвы и в прилегающих к ним районах Московской области достигла 83%, следует из сообщения риелторского агентства «Инком-Недвижимость».

«Согласно подсчетам аналитиков, максимальный разрыв в стоимости квадратного метра вторичной недвижимости на территории Москвы и пограничного Подмосковья – 83% – зафиксирован на западном направлении (район Строгино (191,3 тысячи рублей за квадратный метр)/город Красногорск (104,7 тысячи рублей))», — отмечается в пресс-релизе. В нем добавляется, что наименьший разрыв составляет 24%. Он зафиксирован на северо-западном направлении (город Зеленоград (105,9 тысячи рублей за квадратный метр)/поселок Андреевка (85,1 тысячи рублей за квадратный метр).

По мнению экспертов компании, первостепенным фактором, повлиявшим на разницу в стоимости жилья в Москве и Подмосковье по всем рассмотренным направлениям, является статус московской прописки, обладатели которой, в частности, могут рассчитывать на предоставление более качественных социальных услуг (в сфере образования, медицинского обслуживания и так далее) и больший размер социальных выплат. «Также в том случае, когда речь идет о территории Москвы, определенное влияние может иметь и такая характеристика, как престижность района», — говорится в сообщении.

Что же касается стоимости квадратного метра в расположенных вблизи МКАД городах Подмосковья, то здесь наиболее значимым ценообразующим фактором является степень удаленности населенного пункта от столицы и в особенности от ближайших станций метро. Наибольшая средняя стоимость квадратного метра зафиксирована в Реутово, первом городе за пределами МКАД, где была открыта станция метро, – она составляет 121,7 тысячи рублей, отмечается в сообщении.

«Необходимо отметить, что такой фактор, как состояние жилого фонда, не повлиял на разницу между стоимостью вторичной недвижимости на соседних территориях Москвы и Московской области. В целом состояние жилого фонда в Подмосковье (где расположено больше площадок для строительства) лучше, чем в пограничных столичных районах, так как выставленные на продажу вторичные объекты в области – с более удобными планировками – находятся в основном в возведенных не так давно новостройках», — говорится в сообщении.

Источник: RealEstate

В первом квартале прошлого года доля ипотечных сделок составляла 42%, во втором — 53%, в третьем — 54%, в четвертом — 51%. В 2015 году этот показатель был равен 47%, в 2014 году — 44%. , говорится в исследовании компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Средняя сумма ипотечного кредита по итогам 2016 года составила 2,52 млн рублей (ранее — 2,45 млн рублей). При этом средний размер первоначального взноса увеличился с 29% до 40%.

«Такой значительный рост среднего размера первоначального взноса связан не с тем, что у населения появилось больше свободных средств, а с тем, что на рынке стало больше предложения в доступном сегменте», — объясняет директор ипотечного центра компании Татьяна Гусева.

Эксперты отмечают, что в течение года наблюдались изменения ставок даже в рамках программы льготной ипотеки. Равные условия и высокая конкуренция между кредитными организациями привели к тому, что банки в борьбе за заемщика старались предложить более интересные условия.

В первом квартале ставки были 12%, а уже во втором квартале они стали постепенно снижаться, достигнув минимума в третьем квартале (10,5-10,9%). Во второй половине года стали появляться программы с нулевым первоначальным взносом.

Источник: RealEstate

Декабрь оказался наиболее активным месяцем с точки зрения продаж элитных новостроек в Москве, говорится в сообщении компании Contact Real Estate. По данным аналитиков, в последний месяц года было заключено 79 сделок.

Также активными с точки зрения спроса были март (57 сделок), июнь (63) и ноябрь (51). Самый значительный спад был зафиксирован в январе (20) и июле (26).

Всего за прошедший год на первичном рынке элитного жилья было заключено 524 сделки, что считается высоким показателем. В предыдущий раз отметка свыше 500 сделок была зафиксирована в 2013 году.

В денежном эквиваленте в 2016 году реализовали лотов на сумму $749,8 млн. По сравнению с 2015 годом средневзвешенная цена сделки выросла на один процентный пункт с $10,5 до $10,6 тыс. за кв.м.

Средняя реализованная площадь квартир увеличилась на 3% — с 131,7 до 135,9 кв.м.

Источник: ФНП

В Сочи врачам чудом удалось спасти женщину, которая пыталась покончить с собой. Причиной попытки суицида стала потеря квартиры. Подписывая договор займа без помощи квалифицированного юриста, россияне сами загоняют себя в ловушку проходимцев.

Жительницу Сочи едва не загнали в могилу долги. Как сообщают журналисты, женщина и ее пожилая мать, нуждаясь в деньгах, согласились заключить договор займа с частным лицом. Деньги «лицо» обещало выдать, но под залог квартиры. Выбора у женщин не оставалось, поэтому договор подписали. Не зря говорят, что огромной проблемой россиян является низкий уровень правовой грамотности. 

По статистике, которую приводил, например, в 2015 году Минфин, каждый десятый россиянин подписывает кредитный договор, не читая его. К сожалению, с тех пор изменилось немногое. Доверчивые женщины, решительно ничего не понимающие в юридических тонкостях, поспешили. Среди подписанных ими бумаг оказался и договор купли-продажи квартиры. Теперь мать и дочь терроризируют требованиями о выселении из квартиры. А пойти женщинам попросту некуда — потерянная квартира была их единственной недвижимостью. Должнице стали угрожать, именно запугивания и постоянный прессинг довели загнанную в угол женщину до попытки суицида. 

Журналисты, ссылаясь на адвоката пострадавших, говорят: в Сочи действует целая группа лиц, которая использует один и тот же сценарий. Который, к сожалению, эффективно работает, помогая вот таким «добродетелям», предлагающим финансовую помощь нуждающимся в срочных займах, лишать доверчивых и наивных граждан квартир. Люди, не осведомленные в юридических вопросах, всегда были легкой добычей для мошенников, а оказавшись в трудной жизненной ситуации, бдительность теряют даже те, кто никогда наивностью не отличался. 

А ведь защитить себя просто — достаточно вовремя обратиться к нотариусу, например, для удостоверения пресловутого договора займа, подписание которого вылилось в трагедию. Ведь нотариус не удостоверит договор, если не будет уверен в том, что человек заключает его по своей воле и полностью осознает все возможные последствия. Если у нотариуса возникают подозрения в незаконности действий обратившихся к нему за удостоверением договора граждан, он досконально проверит все документы. А если нотариус будет подозревать, что на человека оказывают давление, он может провести с ним личную беседу без посторонних. Нередко именно во время таких бесед пришедшие под давлением люди рассказывают об истинных причинах своего желания продать или подарить, например, недвижимость. Конечно, в таком случае нотариус не допустит нарушения прав и законных интересов гражданина и привлечет правоохранительные органы. В случае же, если на человека давят не злоумышленники, а обстоятельства, беседа с нотариусом поможет трезво оценить риски, а не подписывать сгоряча дома «на коленке» ловко подсунутый в кипу других бумаг договор купли-продажи. Неосмотрительность не только практически сделала двух женщин бездомными, она едва не стоила жизни одной из них.

Источник: ФССП

В отделе судебных приставов г.Кандалакши на исполнении находилось исполнительное производство о взыскании с жителя города задолженности более 1 миллиона рублей в пользу физического лица.

Судебным приставом было установлено, что за должником зарегистрировано недвижимое имущество, а именно жилой дом с хозяйственными и бытовыми постройками, а также автомобиль. В рамках исполнительного производства судебным приставом был наложен арест на имущество должника, однако в результате реализации имущество продано не было, взыскатель отказался оставить имущество за собой, и оно было возвращено должнику. Исполнительное производство было окончено в связи с невозможностью исполнения.

Через год, по заявлению взыскателя судебным приставом, исполнительное производство было возобновлено. В ходе проведения исполнительных действий было установлено, что за это время должник умер. Наследниками умершего должника являлись его сын и дочь, которые отказались принимать наследство. Судебным приставом был направлен запрос в нотариат с целью установления правопреемников выморочного имущества должника. Из полученного ответа было установлено, что правопреемником является администрация муниципального образования г. Кандалакши. Судебным приставом было направлено заявление в суд о замене стороны исполнительного производства. Определением суда правопреемником должника назначена администрация муниципального образования.

После чего, судебным приставом взыскателю было рекомендовано обратиться с данным исполнительным документом в отделение казначейства г. Кандалакши, поскольку, согласно бюджетному кодексу, именно казначейство исполняет документы, по которым должниками выступают бюджетные организации.

Взыскателем исполнительный документ был предъявлен в казначейство, в результате этого взыскателю была выплачена сумма денежных средств, равная оценочной стоимости выморочного имущества должника. Получив денежные средства, взыскатель поблагодарил за профессиональные действия судебного пристава.

Пресс-служба УФССП России по Мурманской области

Источник: RealEstate

Требованиям закона о долевом строительстве, который вступил в силу в России с 1 января 2017 года, не соответствует около 98% застройщиков. Такое мнение выразил президент финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимир Воронин.

«Поправки (в закон о долевом строительстве) существенно изменят ландшафт рынка: в 2017 году большое количество застройщиков просто исчезнет», - сказал Воронин, добавив, что новым требованиям, закрепленным в законе, не соответствуют 98% застройщиков.  1 января 2017 года вступил в силу закон, направленный на повышение защиты прав дольщиков при строительстве многоквартирных домов.

В частности, с нового года в России должен появиться единый реестр застройщиков, привлекающих средства граждан на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости. Сведения, содержащиеся в реестре, должны быть общедоступными и размещаться в интернете. Закон также установил дополнительные требования к минимальному размеру уставного капитала таких застройщиков: он должен составлять от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика и связанных с ним юрлиц.

Обновленный закон также призван обеспечить информационную открытость застройщиков, привлекающих денежные средства граждан. Так, застройщики теперь обязаны публиковать на официальных сайтах всю необходимую документацию и информацию о строящихся объектах, включая договоры участия в долевом строительстве и фотографии со стройки.

В целях дополнительной защиты прав дольщиков создан специальный компенсационный фонд. Средства фонда формируются за счет обязательных взносов застройщиков, привлекающих средства граждан. Страховые отчисления девелоперов в госфонд будут рассчитываться исходя из цены договора долевого участия (ДДУ), но не будут превышать 1% от цены ДДУ. Государственный компенсационный фонд долевого строительства начнет принимать взносы девелоперов в конце января - середине февраля 2017 года.

Источник: RealEstate

В наступающем 2017 году стоимость квадратного метра в московских новостройках эконом- и комфорт-класса будет увеличиваться. Такой прогноз содержится в материалах компании «Метриум Групп».

Ждать удешевления жилой недвижимости не приходится, так как уже сегодня многие застройщики работают на грани рентабельности — у них просто нет возможности снижать цены. «На исходе 2016 года с уверенностью можно констатировать, что дно кризиса рынком недвижимости успешно пройдено, о чем свидетельствует рекордная активность покупателей новостроек. Чтобы спрос на первичном рынке и в будущем году не сдал завоеванных высот, необходим устойчивый экономический рост, и большинство экспертов сходятся во мнении, что ВВП страны в 2017 году увеличится», — отмечается в сообщении.

По словам Андрея Колочинского, управляющего партнера ГК «ВекторСтройФинанс», в наиболее ликвидных жилых комплексах Москвы за 2016 год цены выросли на 10-15 процентов. «Предполагаю, что в будущем году цены на новостройки массового сегмента повысятся примерно на те же 10-15 процентов. В среднем по рынку каждый месяц стоимость квадратного метра будет увеличиваться примерно на процент», — приводится в сообщении мнение эксперта.

Согласно ранее опубликованным данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», к концу 2016-го средняя цена предложения новых квартир в Москве — без учета элитных проектов и комплексов на присоединенных территориях — составила 196 тысяч рублей за квадратный метр. За 12 месяцев данный показатель снизился более чем на шесть процентов.

Новое жилье в Подмосковье, напротив, за год подорожало: средневзвешенная цена квадратного метра в областных новостройках к декабрю достигла 81,9 тысячи рублей, увеличившись с января более чем на два процента.

ПОЗДРАВЛЯЕМ НАШИХ ДОВЕРИТЕЛЕЙ, ПАРТНЕРОВ И ДРУЗЕЙ

 С НОВЫМ 2017 ГОДОМ !

СТОЛИЧНОЕ АГЕНТСТВО ДЕЛОВЫХ КОНСУЛЬТАЦИЙ

 ОБЕСПЕЧИВАЕМ УВЕРЕННОСТЬЮ !