Источник: ФНП

Телеканал «Москва 24» рассказал истории людей, чьи квартиры превратились в театр бесконечных боевых действий из-за того, что доля недвижимости их родственников оказалась в руках мошенников. 

Герои репортажа — жертвы квартирного рейдерства. И все они не первый год держат оборону, пытаясь защититься от «профессиональных соседей», которые в борьбе за квадратные метры, не гнушаясь никакими методами, выживают из них законных беззащитных собственников, вынуждая их продать свою долю по цене значительно ниже рыночной или же требуя приобрести их долю по неподъёмной для жертвы цене. Кому-то «насолила» бывшая жена, желающая отомстить за старые обиды и подарившая ради этой цели свою долю совершенно постороннему человеку. Кто-то получил «удар» от родственников, желающих поскорее освободить жилплощадь и стать единоличным собственником. В общем, истории у всех разные, а схема, пользуясь которой нечистые на руку дельцы пытаются выжить хозяев из квартир, по сути — одна. 

По закону любое лицо, решившее продать свою долю в объекте недвижимости, обязано, прежде всего, проинформировать об этом других совладельцев недвижимого имущества с целью реализации их права на преимущественную покупку указанной доли на реальных ценовых условиях. После чего участникам долевой собственности дается 30-дневный срок, в течение которого они могут заявить о своем желании приобрести предлагаемую к продаже долю. И только в случае неполучения ответа от совладельцев в течение указанного времени или их отказа от предложенной оферты, собственник получает право распорядиться имеющейся долей в пользу третьих лиц. Что важно — ценовые условия продажи доли должны совпадать с теми, что изначально были предложены совладельцам объекта недвижимости. До введения обязательной нотариальной формы для сделок купли-продажи, это правило зачастую игнорировалось, никто не проверял, уведомлены ли сособственники продавца. Как итог — огромное количество сособственников, права которых были нарушены, а также разгул «квартирного рейдерства». 

Сделки с долями всегда были проблемным сегментом рынка недвижимости, наведение порядка в нем законодатель доверил нотариату, поручив нотариусам контроль за соблюдением преимущественного права покупки и обеспечение законности в сделках с долями, для того, чтобы уменьшить число подобных трагедий. 

Одна мошенники нашли возможность реализации «темных» схем. Когда законодательно была установлена обязательная нотариальная форма для продажи долей, нечестные владельцы долей перешли к использованию договоров дарения. Так, если собственнику принадлежала 1\3 доля квартиры и он «дарил» 1\25 своей доли, одаряемый переставал быть «посторонним» и мог выкупить оставшуюся часть доли без участия нотариуса. 

От подобных мошеннических действий пострадала героиня репортажа Екатерина Толмачёва, которой теперь приходится прорываться в собственную квартиру с боем. Половина квартиры принадлежит незнакомому человеку, который в свою очередь позволил жить в ней неизвестным Екатерине людям. Ранее жилплощадь принадлежала в равных долях её мужу и его бывшей супруге, которая согласилась продать им свою долю, но в день сделки выяснилось, что жильё уже подарено другому человеку. Муж Толмачёвой оказал сопротивление захватчикам, пытавшимся ворваться в квартиру. После чего он оказался за решёткой, Екатерина подозревает, что дело против ее супруга было сфабриковано. 

Пенсионерка Ольга Морозова, чья племянница якобы подарила долю жилплощади профессиональному рейдеру после смерти матери, на протяжении двух лет не могла зайти в квартиру, и только после возбуждения уголовного дела о пропаже вещей, хозяйка смогла вернуться в свой дом. За это время недвижимость сменила несколько хозяев, а в целом противостояние сособственников длится уже 4 года. Законодателю удалось быстро прикрыть лазейку для мошенников полностью. В июне 2016 года вступил в силу Федеральный закон № 172-ФЗ, которым была установлена обязательная нотариальная форма для всех сделок по отчуждению долей в недвижимом имуществе. Сегодня нотариусы контролируют все сделки с долями — продажу, мену, дарение. Нотариус, собираясь удостоверять сделку купли-продажи, обязательно проконтролирует, соблюдены ли права сособственников. Если речь идет о договоре дарения, нотариус тщательно проверяет, не является ли сделка притворной. 

К сожалению, сейчас ещё ощущаются последствия сделок, совершавшихся до введения обязательной нотариальной формы, когда доли продавали бесконтрольно, и 1/6 квартиры могла быть разделена еще на десяток микродолей. Но сегодня ситуация на рынке недвижимости изменилась коренным образом. И можно смело говорить о том, что с появлением на нем нотариусов — высококвалифицированных юристов, которые несут полную ответственность за удостоверенные ими сделки, возможность реализации мошеннических схем с долями квартир сведена к абсолютному минимуму.

Поскольку официальный сайт госоргана не работает, нотариусам рекомендовано не взимать плату за оказание услуг правового и технического характера за передачу участникам долевой собственности на недвижимое имущество извещения о продаже доли одним из участников долевой собственности, когда сособственников больше двадцати человек.

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НОТАРИАЛЬНАЯ ПАЛАТА

ПИСЬМО

от 25 мая 2017 г. № 2203/03-16-3

Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" дополнены, в частности статьи 41 и 42 Федерального закона от 13.07.2015 "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон).

Согласно части 4.1 статьи 42 Федерального закона в случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного учета, государственной регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

При этом извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит размещению продавцом на официальном сайте без взимания платы (часть 4.2 статья 42 Федерального закона).

Однако в настоящее время официальный сайт органа регистрации прав не работает, что в данном случае не позволяет гражданам, желающим разместить извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество в электронной форме, реализовать предоставленное законом право.

Правлением Федеральной нотариальной палаты 23.05.2017 (протокол № 06/17) в целях недопущения социальной напряженности и нарушения прав граждан принято решение рекомендовать нотариусам не взимать плату за оказание услуг правового и технического характера за передачу участникам долевой собственности на недвижимое имущество извещения о продаже доли одним из участников долевой собственности, когда сособственников больше двадцати человек.

При этом обращаю внимание, что в соответствии со статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате расходы по оплате услуг организаций почтовой связи или иных третьих лиц, связанные с передачей документов, оплачивает лицо, обратившееся за совершением нотариального действия.

Прошу данное решение довести до сведения нотариусов - членов нотариальной палаты.

Президент

Федеральной нотариальной палаты

К.А.КОРСИК

Опубликовано письмо Минфина РФ от 12 апреля 2017 г. № 03-05-04-01/21781, в котором сообщается об определении размера доли налога на общее недвижимое имущество.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 18 апреля 2017 г. N БС-4-21/7363

О НАПРАВЛЕНИИ

ПИСЬМА МИНФИНА РОССИИ О ПОРЯДКЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО

ИМУЩЕСТВА ОРГАНИЗАЦИЙ, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ

Федеральная налоговая служба направляет разъяснения Минфина России от 12.04.2017 N 03-05-04-01/21781 по вопросу исчисления налога на имущество организаций в отношении находящихся в общей собственности объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых исчисляется как кадастровая стоимость.

Доведите настоящие разъяснения до сотрудников налоговых органов, осуществляющих администрирование налога на имущество организаций.

Действительный

государственный советник

Российской Федерации

2 класса

С.Л.БОНДАРЧУК

Приложение

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 12 апреля 2017 г. N 03-05-04-01/21781

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу исчисления налога на имущество организаций в отношении находящихся в общей собственности (долевой или совместной) объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых исчисляется как кадастровая стоимость, и сообщает.

Согласно пункту 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 Кодекса.

В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету ПБУ 6/01 "Учет основных средств", утвержденным приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект. Объект основных средств, находящийся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей собственности.

Пунктом 2 статьи 375 Кодекса установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Кодекса.

Объект недвижимого имущества подлежит налогообложению у собственника такого объекта или у организации, владеющей таким объектом на праве хозяйственного ведения, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 Кодекса (подпунктом 3 пункта 12 статьи 378.2 Кодекса).

Учитывая изложенное, налоговая база в отношении объекта недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, определяется исходя из кадастровой стоимости помещения, принадлежащего каждому налогоплательщику, пропорционально его доле в праве общей собственности, а в отношении объекта недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности - в равных долях.

Врио директора Департамента

В.А.ПРОКАЕВ

Опубликован второй в 2017 году Обзор судебной практики Верховного суда РФ, в котором, в частности, рассмотрен вопрос о признании права собственности на восстановленное после пожара жилое помещение.

При этом, ключевой аспект дела - установление факта, является ли строение уже существовавшим либо вновь созданным, для чего суд может назначить экспертизу.

УТВЕРЖДЕН

Президиумом Верховного Суда

Российской Федерации

26 апреля 2017 г.

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 2 (2017)

ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4. Восстановление жилого помещения после пожара не является созданием нового объекта, на который необходимо признание права собственности.

К. обратился в суд к С. с иском о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, признании права собственности на оставшуюся после пожара часть жилого дома, об обязании устранить нарушения противопожарных требований, допущенных при возведении жилого дома.

В обоснование иска К. указал, что он и А. являлись собственниками жилого дома и земельного участка. В соответствии с договором реального раздела земельного участка и жилого дома и сложившимся порядком пользования часть дома находилась в пользовании А., а другая часть находилась в пользовании К. После пожара, уничтожившего жилой дом, А. продал свой участок.

С. снес сохранившуюся после пожара часть дома, находившуюся в пользовании А., и в настоящее время возводит на ее месте новый объект. К. отказано в государственной регистрации права на принадлежащую ему часть жилого дома, хотя она является объектом капитального строительства, он принимает меры к ее полному восстановлению. К. полагал, что при возведении жилого дома ответчиком нарушены градостроительные и противопожарные нормы.

С учетом изложенного К. просил суд прекратить право общей долевой собственности на спорный жилой дом, признать за ним право собственности на сохранившуюся после пожара часть жилого дома, а также обязать С. устранить нарушения противопожарных требований, допущенные при возведении нового жилого дома.

Решением суда исковые требования К. удовлетворены.

Апелляционным определением данное решение суда отменено в части удовлетворения исковых требований К. о признании права собственности на часть жилого дома, об обязании С. устранить нарушения противопожарных требований, в указанной части принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований К. отказано.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи 1993 года К. и А. принадлежали на праве общей долевой собственности по ½ доли жилого дома.

18 сентября 2008 г. между К. и А. заключен договор реального раздела земельного участка с жилым домом, согласно которому часть жилого дома площадью 85,6 м2 и земельный участок площадью 1167 м2 принадлежат А., часть жилого дома площадью 166,8 м2 и земельный участок площадью 1150,5 м2 принадлежат К.

На основании указанного договора К. выдано свидетельство о государственной регистрации права от 16 сентября 2013 г. на земельный участок площадью 1136 м2, на часть жилого дома свидетельство не выдано.

16 декабря 2009 г. в жилом доме, принадлежащем К. и А., произошел пожар, в результате пожара сгорели внутренние помещения по всей площади, кровля по всей площади, мансарда по всей площади, выгорели потолочные и напольные перекрытия.

Решением суда от 25 октября 2011 г. с А. в пользу К. в счет возмещения ущерба, причиненного пожаром, взыскана денежная сумма.

По договору купли-продажи от 11 июня 2013 г. А. продал, а С. купил земельный участок площадью 1167 м2.

Постановлением главы местной администрации от 22 августа 2014 г. земельному участку присвоен новый адрес.

С. оставшаяся после пожара часть дома демонтирована.

3 сентября 2014 г. местной администрацией С. выдано разрешение на строительство жилого дома.

Возведенное С. строение представляет собой жилой дом с мансардным этажом общей площадью 280,1 м2.

Сохранившаяся после пожара часть здания, расположенная на земельном участке К., не демонтирована, состоит из цокольного этажа.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку жилой дом, который принадлежал сторонам на праве общей долевой собственности, сгорел, на земельном участке ответчика часть оставшегося дома демонтирована, то право собственности на этот объект следует считать прекратившимся.

При этом судебная коллегия указала, что в результате произведенного К. строительства жилого дома на земельном участке, правообладателем которого он является, фактически создан новый объект недвижимости, который в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой, доказательств, что указанное строение возведено с соблюдением строительных норм и правил, норм пожарной безопасности, не угрожает жизни и здоровью граждан, материалы дела не содержат, в связи с чем пришла к выводу о том, что не имеется оснований для удовлетворения исковых требований К. о признании права собственности на часть жилого дома, не завершенного строительством, степенью готовности 30%.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, право собственности К. на сохранившуюся после пожара часть жилого дома хоть и не было зарегистрировано, но являлось действительным, и в соответствии со ст. 209 ГК РФ истцу принадлежало право на восстановление имущества, пострадавшего при пожаре.

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

По смыслу приведенной правовой нормы, основанием прекращения права собственности на вещь являются в том числе гибель или уничтожение имущества, влекущие полную и безвозвратную утрату такого имущества.

При этом восстановление объекта не является созданием нового объекта, на который необходимо признание права собственности.

Как установлено судом, в результате произошедшего пожара сохранилась часть жилого дома, находившегося в общей долевой собственности истца и ответчика. Однако в нарушение требований ст. 198 ГК РФ данному обстоятельству суд оценку не дал.

Отказ собственника от права собственности является одним из оснований прекращения права собственности в соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ.

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (ст. 236 ГК РФ).

Совершение собственником действий по устранению от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на него влечет прекращение его права собственности на это имущество.

Судом установлено, что ответчиком построен отдельный жилой дом на принадлежащем ему земельном участке, каких-либо действий в отношении оставшейся после пожара части жилого дома им не осуществлялось и каких-либо притязаний в отношении этого объекта не заявлялось, ответчик в возражениях на иск исходил из отсутствия у него права собственности на оставшийся после пожара объект.

Однако судом не была дана правовая квалификация данных обстоятельств, не установлено, отказывался ли С. от принадлежащего ему права собственности на сохранившийся после пожара жилой дом, было ли его право собственности прекращено в установленном законом порядке.

Как разъяснено в п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

При таких обстоятельствах суду надлежало установить, является ли строение, о признании права собственности на которое ставил вопрос К., восстановленным имуществом либо вновь созданным, соответствует ли данный объект требованиям, предъявляемым к нему законом.

Данное обстоятельство является существенным для правильного разрешения спора, поскольку при рассмотрении дела установлено, что на смежных земельных участках, принадлежащих истцу и ответчику, существуют два строения, расположение которых относительно друг друга не соответствует требованиям градостроительного законодательства и безопасности.

В силу диспозитивности гражданского законодательства возведение нового строения и последующее возникновение прав на него не должны умалять уже существующие права третьих лиц, добросовестно их реализовавших. Таким образом, разрешение вопроса о том, является ли строение, находящееся на земельным участке К., существовавшим до строительства дома, принадлежащего С., либо вновь созданным по отношению к нему, необходимо для правильного определения правоотношений сторон и законного разрешения возникшего между ними спора, от чего суд уклонился.

В случае возникновения вопросов, требующих наличия специальных знаний, суд на основании положений ст. 79 ГПК РФ мог назначить соответствующую экспертизу, чего также сделано не было.

Определение № 33-КГ16-12

Источник: RealEstate

Верховный суд РФ подтвердил, что даже если дачник не успел при жизни оформить документы на свой участок, его наследники вполне могут вступить в право собственности. Решение было вынесено после разбирательства по жалобе жительницы Калужской области.

Женщина просила местный суд признать за ней как за наследницей право собственности на участок земли. Речь шла об участке ее отца, который не оставил завещания. Землю в начале 1990-х годов выделила администрация сельсовета с правом строительства дома для ведения ЛПХ. Хозяин при жизни не успел построить дом на своем участке. В 2015 году землю поставили на кадастровый учет.

Суды первой и второй инстанции отказали истице, ссылаясь на постановление Пленума верховного суда N9 от 29 мая 2012 года. Там есть пункт 82, в котором сказано, что суд может признать за наследниками право собственности в порядке наследования на участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса. Это правило распространяется на участки для ведения подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства. Но действует подобный порядок лишь при условии, что наследодатель при жизни успел подать документы для регистрации земли в частную собственность.

В свою очередь, Верховный суд напомнил, что, согласно Гражданскому кодексу, в наследство входят все вещи, имущество и имущественные права и обязанности, принадлежащие наследодателю на день смерти. Земельные участки входят в состав наследства и наследуются по общим основаниям, никакого специального разрешения для этого не требуется.

Главным обстоятельством, имеющим значение при решении подобных споров, является принадлежность имущества наследодателю на праве собственности.

Юристы полагают, что нынешнее решение Верховного суда облегчит жизнь людям, которые надеются оформить документы на участки, которые в 1990-е годы выделялись предприятиями и органами местного самоуправления без надлежащего оформления.

Источник: ОНФ

Региональное отделение Общероссийского народного фронта в Москве направит запрос в прокуратуру Северного административного округа столицы по проблеме незаконного использования нежилых помещений на Ходынском бульваре.

Поводом послужил сигнал от жителей многоквартирного дома по адресу: Ходынский бульвар, д. 17, о том, что руководство ТСЖ «Ходынский, 17» уже более трех лет самовольно распоряжается имуществом, в частности сдавая в аренду около 100 машино-мест и нежилые помещения на первом этаже дома. По подсчетам жильцов дома, за этот период на расчетные счета ТСЖ поступило более 22 млн руб. Дальнейшая судьба этих финансов жителям неизвестна. При этом все расходы по технической эксплуатации подземного паркинга возложены на собственников многоквартирного дома.

За разъяснениями эксперты Народного фронта Москвы обратились в департамент городского имущества. Было установлено, что согласно контракту, заключенному между застройщиком и правительством Москвы, машино-места и нежилые помещения в данном доме должны были быть переданы в собственность города. Если учесть, что регистрация прав собственности на недвижимое имущество составляет семь рабочих дней, а дом был введен в эксплуатацию в 2004 г., получается, что более 10 лет данное имущество остается бесхозным.

«К сожалению, этот случай не единичный. В Москве недостаточно хорошо ведется учет и контроль машино-мест как имущества, которое должно находиться в собственности города. Застройщик по акту просто не передает департаменту городского имущества эти объекты. И в каждом конкретном случае оказывается, что есть некий субъект, в чью пользу город ошибается или бездействует. Все эти машино-места сдаются, кто-то получает прибыль, по сути приватизировав общественную собственность», – заявил член регионального штаба Народного фронта, муниципальный депутат Таганского района Москвы Илья Свиридов.

В феврале 2017 г. жители дома получили извещение от правления ТСЖ о проведении общего собрания собственников по вопросу признания нежилых помещений общедомовым имуществом, что противоречит инвестиционному контракту.

Региональный штаб Народного фронта Москвы направит дополнительное обращение в Департамент городского имущества с просьбой дать конкретные разъяснения по несоблюдению сроков передачи прав собственности городу на нежилые помещения и машино-места, инициирует проверку законности повестки общего собрания по признанию обособленных нежилых помещений общедолевой собственностью, а также подготовит обращение в прокуратуру по проверке возможного факта незаконной коммерческой деятельности руководства ТСЖ.

Оформление прав собственности города Москвы на машино-места и нежилые помещения позволит снизить расходы жителей многоквартирного дома на техническую эксплуатацию подземного паркинга, а средства, вырученные за аренду машино-мест, поступят в городской бюджет.

Опубликован Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2016), в котором разъяснил вопрос правомерности включения в арендную плату за пользование зданием платы за пользование земельным участком, на котором расположена эта недвижимость.

УТВЕРЖДЕН

Президиумом Верховного Суда

Российской Федерации

20 декабря 2016 г.

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 4 (2016)

ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1. Если иное не установлено законом или договором, предусмотренная договором аренды здания (сооружения, помещения) арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость, переданная в аренду.

Уполномоченный орган (далее – арендодатель, управление) и учреждение (арендатор) заключили договор аренды здания, находящегося в муниципальной собственности. Согласно условиям договора размер арендной платы определяется в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления об утверждении методики расчета платы за аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности (далее – Методика).

Управление обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с учреждения неосновательного обогащения, составляющего плату за пользование земельным участком, на котором расположено указанное здание.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано. Суд исходил из того, что условиями договора не предусмотрено внесение арендодателю иных, кроме арендной платы, платежей за пользование имуществом и не указано, что плату за пользование земельным участком следует вносить отдельно от арендной платы за пользование зданием. Таким образом, установленная договором арендная плата включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое здание.

Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда округа, решение суда первой инстанции отменено, исковое требование удовлетворено. Суды пришли к выводу, что формула расчета арендной платы, предусмотренная Методикой, не включает плату за пользование земельным участком, следовательно, арендатор обязан оплатить его отдельно.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа и оставила в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

По смыслу пп. 1, 2 ст. 652 ГК РФ, арендатор здания может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование в данном случае решаются с учетом положений п. 2 ст. 654 ГК РФ.

Исходя из буквального толкования п. 2 ст. 654 ГК РФ по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием.

Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком¸ а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.

Тот факт, что по условиям договора аренды размер арендной платы за здание определяется на основании методики, предусматривающей формулу расчета платы, в которой прямо не отражен (выделен) коэффициент платы за землю, не свидетельствует о согласовании сторонами несения арендатором дополнительной обязанности по внесению платы за пользование земельным участком, и о наличии у арендодателя права требовать от арендатора такой платы.

Поскольку при толковании условий договора по правилам ст. 431 ГК РФ установлено, что в договоре аренды здания отсутствует волеизъявление сторон по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком, и в настоящем случае нормативно не предусмотрено взимание платы за пользование земельным участком, на котором расположен переданный в аренду объект, являются правильными выводы суда первой инстанции о том, что в силу п. 2 ст. 654 ГК РФ внесенная учреждением по договору аренды плата за пользование зданием включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание, поэтому не имеется оснований для удовлетворения требований управления о взыскании с ответчика неосновательного обогащения.

Определение № 309-ЭС16-8192

Источник: Прокуратура г.Москвы

Вступило в законную силу решение Тушинского районного суда г. Москвы от 6 апреля 2016 года о признании отсутствующим права собственности на земельный участок с береговой полосой Химкинского водохранилища.

Как сообщалось ранее, межрайонная природоохранная прокуратура г. Москвы провела проверку соблюдения требований природоохранного и земельного законодательства при формировании и передаче в частную собственность земельного участка в границах водоохранной зоны Химкинского водохранилища.

Установлено, что в нарушение действующего законодательства в состав земельного участка, находящегося в частной собственности, включены земли, ограниченные в обороте и не подлежащие приватизации.

В частности, в состав участка, находящегося в собственности ООО «Норд-Вест Девелопмент», общей площадью более 0,8 га, кадастровой стоимостью более 270 млн. рублей по ул. Лодочная, вл. 12/14, включена часть береговой полосы Химкинского водохранилища.

По результатам проверки межрайонный природоохранный прокурор направил в Тушинский районный суд г. Москвы исковое заявление о признании недействительным образования такого земельного участка и признании отсутствующим права частной собственности на него. Суд исковые требования прокуратуры удовлетворил в полном объеме.

Однако ответчик с решением суда не согласился и обжаловал его в вышестоящем суде.

Московский городской суд решение суда первой инстанции оставил без изменения, а жалобу ответчика - без удовлетворения.