Минстрой разъяснил вопросы строительства и государственной регистрации объектов ИЖС и садовых домов

Источник: Прокуратура г.Москвы

Прокуратурой города на постоянной основе проводятся проверки соблюдения хозяйствующими субъектами требований федерального законодательства при использовании земельных участков, находящихся в федеральной и региональной собственности. Работа строится в тесном контакте с Правительством г. Москвы, Департаментом городского имущества, Госинспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости и Объединением административно-технических инспекций города. Постоянный мониторинг ситуации и системный обмен информацией позволяет оперативно выявить и пресечь нарушения в данной сфере.

Так, по поступившей из Правительства г. Москвы информации о фактах незаконного и нецелевого использования земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, столичными прокурорами проверено более 10 объектов, находящихся в различных округа города.

По результатам выявлены грубые нарушения закона о градостроительной политике и землепользовании, установлены факты возведения самовольных построек. С целью устранения нарушений и привлечения виновных лиц к установленной законом ответственности принят целый комплекс мер прокурорского реагирования.

Прокурорами в следственных органах инициировано проведение процессуальных проверок, по результатам которых возбуждено 10 уголовных дел по фактам самоуправных действий, причинивших существенный вред городу, при строительстве объектов и конструктивных изменений уже существующих строений в различных округах столицы.

Так, например, по факту самовольной, вопреки установленному порядку и без разрешительной документации, незаконной постройки помещения в Пресненском районе, используемого как хостел, возбуждено уголовное дело по ч. 1 ст. 330 (самоуправство) УК РФ.

На севере Москвы коммерческая организация самовольно и незаконно возвела на земельном участке площадью свыше 1000 кв метров капитальное одноэтажное здание – торговый павильон, что повлекло причинение существенного вреда. Возбуждено уголовное дело.

Кроме того, по материалам прокурорской проверки инициировано возбуждение уголовного дела по признакам преступления, предусмотренного п. «б» ч. 2 ст. 165 (причинение имущественного ущерба путем злоупотребления доверием) УК РФ. Установлено, что должностные лица столичной коммерческой организации, имея умысел на извлечение личной выгоды, путем злоупотребления доверием ДГИ г. Москвы, самовольно возвели на земельном участке в районе Теплый Стан на юго-западе Москвы объект недвижимости – капительное нежилое двухэтажное здание общей площадью более 1000 кв м. При этом указанный земельный участок находится в собственности г. Москвы, представлялся обществу в аренду для строительства и эксплуатации некапитального торгового павильона. Капитальное строение руководство общества сдавало в аренду и эксплуатировало по заниженной стоимости, чем причинило ущерб владельцу имущества – городу Москве на сумму свыше 6 млн рублей, то есть в особо крупном размере.

Общая площадь незаконной застройки по возбужденным уголовным делам превышает 4 тыс. кв м, ущерб, причиненный Москве, исчисляется миллионами рублей, а незаконное, в отсутствие разрешительной документации, строительство подвергает опасности лиц, находящихся в таких помещениях.

Помимо мер уголовно-правового характера прокуроры использовали меры административного воздействия.

Прокуратурой Юго-Западного административного округа вскрыт факт эксплуатации коммерческой организацией объекта капитального строительства, имеющего признаки незаконного переустройства в виде изменения площади и надстройки дополнительных этажей, в отсутствии разрешения на реконструкцию и ввода в эксплуатацию. В этой связи инициирована процедура привлечения юридического лица и его руководителя к административной ответственности по ст. 9.5 (эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию) КоАП РФ.

Аналогичные меры реагирования приняты прокурорами и в отношении других юридических лиц, самовольно занявших для осуществления коммерческой деятельности земельные участки, находящиеся в собственности города. В каждом случае руководству организаций внесены представления об устранении нарушений федерального законодательства.

Результаты расследования уголовных дел, рассмотрение актов прокурорского реагирования и фактическое устранение нарушений поставлены прокуратурой города на контроль.

Работа на данном направлении продолжается.

Прокуратура г. Москвы разъясняет, что за нарушение земельного и градостроительного законодательства, самовольный захват, нецелевое использование земель и незаконное самовольное строительство законодательством Российской Федерации предусмотрена уголовная и административная ответственность.

Источник: Минстрой

Федеральный закон, которым регулируются правовые вопросы, связанные с признанием зданий, строений, сооружений самовольными постройками, подписан Президентом России Владимиром Путиным. Документ размещен на официальном интернет-портале правовой информации.

Согласно новому закону, из числа самовольных построек исключаются объекты, построенные с нарушениями установленных ограничений, если эти объекты возведены на основании необходимых согласований и разрешений, а собственник объекта не знал и не должен был знать об ограничениях, действующих в отношении его земельного участка.

Возможность принятия решений о сносе самовольных построек во внесудебном порядке ограничивается отсутствием разрешений на строительство или правоустанавливающих документов на землю.

При этом, вне зависимости от характера нарушения, в отношении многоквартирных жилых домов, индивидуальных жилых домов, садовых домов решение о сносе принимается исключительно судом. Данное правило также распространяется на объекты, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Ключевой новеллой закона является возможность избежать сноса самовольной постройки, при условии приведения объекта в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации. До принятия настоящего федерального закона сносу подлежали все без исключения самовольные постройки вне зависимости от характера нарушения, которое зачастую могло быть незначительным. Теперь построенные с нарушением требований объекты можно будет приводить в соответствие с установленными требованиями в течение установленного законодательством срока.

Источник: RealEstate

Легитимность действий краснодарских судов, в результате которых была узаконена расширенная до двухуровневой, за счет чердака, квартира, рассмотрела специальная судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. По итогам был составлен перечень требований к законной легализации подобных квартир.

Жительница Краснодара через суд потребовала признать ее собственницей квартиры, которая с 59,6 «квадратов» на момент покупки выросла до 84,7 кв.м. за счет добавленной над ней мансардой. Женщина провела все работы за свой счет, установив лестницу и прорезав несколько окон в крыше.

Городская администрация отказала ей, не позволив сохранить жилплощадь в измененном виде, признав произведенное улучшение реконструкцией, которая не входит в область их компетенции. Новая квартира, из-за отсутствия разрешительной документации на её реконструкцию, превратилась в самовольную постройку. Чиновники предложили обратиться в суд для её легализации.

Выслушав доводы хозяйки квартиры, Прикубанский районный суд Краснодара счел их обоснованными и признал за ней право собственности на двухуровневую квартиру. Еще до заседания суда истица провела собрание собственников дома, на котором каждый сосед подтвердил своё согласие с перепланировкой. В результате женщине удалось официально зарегистрировать право собственности на жилье и апелляционная инстанция была с этим согласна.

Однако, когда дело дошло до Верховного суда, решение краснодарских судов было отменено, а дело отправилось на пересмотр. Такое решение было принято из-за «существенного нарушения норм материального и процессуального права», которое было обнаружено при детальном изучении протокола собрания собственников квартир. В нем было зафиксировано согласие на уменьшение площади общего имущества только от присутствовавших на собрании собственников жилья, хотя 40 статья ЖК РФ гласит, что необходимо единогласное волеизъявление всех владельцев квартир в доме. В отсутствие такого согласия признать перепланировку законной невозможно. Дело было направлено на новое рассмотрение.

Опубликован второй в 2017 году Обзор судебной практики Верховного суда РФ, в котором, в частности, рассмотрен вопрос о признании права собственности на восстановленное после пожара жилое помещение.

При этом, ключевой аспект дела - установление факта, является ли строение уже существовавшим либо вновь созданным, для чего суд может назначить экспертизу.

УТВЕРЖДЕН

Президиумом Верховного Суда

Российской Федерации

26 апреля 2017 г.

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 2 (2017)

ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4. Восстановление жилого помещения после пожара не является созданием нового объекта, на который необходимо признание права собственности.

К. обратился в суд к С. с иском о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, признании права собственности на оставшуюся после пожара часть жилого дома, об обязании устранить нарушения противопожарных требований, допущенных при возведении жилого дома.

В обоснование иска К. указал, что он и А. являлись собственниками жилого дома и земельного участка. В соответствии с договором реального раздела земельного участка и жилого дома и сложившимся порядком пользования часть дома находилась в пользовании А., а другая часть находилась в пользовании К. После пожара, уничтожившего жилой дом, А. продал свой участок.

С. снес сохранившуюся после пожара часть дома, находившуюся в пользовании А., и в настоящее время возводит на ее месте новый объект. К. отказано в государственной регистрации права на принадлежащую ему часть жилого дома, хотя она является объектом капитального строительства, он принимает меры к ее полному восстановлению. К. полагал, что при возведении жилого дома ответчиком нарушены градостроительные и противопожарные нормы.

С учетом изложенного К. просил суд прекратить право общей долевой собственности на спорный жилой дом, признать за ним право собственности на сохранившуюся после пожара часть жилого дома, а также обязать С. устранить нарушения противопожарных требований, допущенные при возведении нового жилого дома.

Решением суда исковые требования К. удовлетворены.

Апелляционным определением данное решение суда отменено в части удовлетворения исковых требований К. о признании права собственности на часть жилого дома, об обязании С. устранить нарушения противопожарных требований, в указанной части принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований К. отказано.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи 1993 года К. и А. принадлежали на праве общей долевой собственности по ½ доли жилого дома.

18 сентября 2008 г. между К. и А. заключен договор реального раздела земельного участка с жилым домом, согласно которому часть жилого дома площадью 85,6 м2 и земельный участок площадью 1167 м2 принадлежат А., часть жилого дома площадью 166,8 м2 и земельный участок площадью 1150,5 м2 принадлежат К.

На основании указанного договора К. выдано свидетельство о государственной регистрации права от 16 сентября 2013 г. на земельный участок площадью 1136 м2, на часть жилого дома свидетельство не выдано.

16 декабря 2009 г. в жилом доме, принадлежащем К. и А., произошел пожар, в результате пожара сгорели внутренние помещения по всей площади, кровля по всей площади, мансарда по всей площади, выгорели потолочные и напольные перекрытия.

Решением суда от 25 октября 2011 г. с А. в пользу К. в счет возмещения ущерба, причиненного пожаром, взыскана денежная сумма.

По договору купли-продажи от 11 июня 2013 г. А. продал, а С. купил земельный участок площадью 1167 м2.

Постановлением главы местной администрации от 22 августа 2014 г. земельному участку присвоен новый адрес.

С. оставшаяся после пожара часть дома демонтирована.

3 сентября 2014 г. местной администрацией С. выдано разрешение на строительство жилого дома.

Возведенное С. строение представляет собой жилой дом с мансардным этажом общей площадью 280,1 м2.

Сохранившаяся после пожара часть здания, расположенная на земельном участке К., не демонтирована, состоит из цокольного этажа.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку жилой дом, который принадлежал сторонам на праве общей долевой собственности, сгорел, на земельном участке ответчика часть оставшегося дома демонтирована, то право собственности на этот объект следует считать прекратившимся.

При этом судебная коллегия указала, что в результате произведенного К. строительства жилого дома на земельном участке, правообладателем которого он является, фактически создан новый объект недвижимости, который в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой, доказательств, что указанное строение возведено с соблюдением строительных норм и правил, норм пожарной безопасности, не угрожает жизни и здоровью граждан, материалы дела не содержат, в связи с чем пришла к выводу о том, что не имеется оснований для удовлетворения исковых требований К. о признании права собственности на часть жилого дома, не завершенного строительством, степенью готовности 30%.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, право собственности К. на сохранившуюся после пожара часть жилого дома хоть и не было зарегистрировано, но являлось действительным, и в соответствии со ст. 209 ГК РФ истцу принадлежало право на восстановление имущества, пострадавшего при пожаре.

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

По смыслу приведенной правовой нормы, основанием прекращения права собственности на вещь являются в том числе гибель или уничтожение имущества, влекущие полную и безвозвратную утрату такого имущества.

При этом восстановление объекта не является созданием нового объекта, на который необходимо признание права собственности.

Как установлено судом, в результате произошедшего пожара сохранилась часть жилого дома, находившегося в общей долевой собственности истца и ответчика. Однако в нарушение требований ст. 198 ГК РФ данному обстоятельству суд оценку не дал.

Отказ собственника от права собственности является одним из оснований прекращения права собственности в соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ.

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (ст. 236 ГК РФ).

Совершение собственником действий по устранению от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на него влечет прекращение его права собственности на это имущество.

Судом установлено, что ответчиком построен отдельный жилой дом на принадлежащем ему земельном участке, каких-либо действий в отношении оставшейся после пожара части жилого дома им не осуществлялось и каких-либо притязаний в отношении этого объекта не заявлялось, ответчик в возражениях на иск исходил из отсутствия у него права собственности на оставшийся после пожара объект.

Однако судом не была дана правовая квалификация данных обстоятельств, не установлено, отказывался ли С. от принадлежащего ему права собственности на сохранившийся после пожара жилой дом, было ли его право собственности прекращено в установленном законом порядке.

Как разъяснено в п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

При таких обстоятельствах суду надлежало установить, является ли строение, о признании права собственности на которое ставил вопрос К., восстановленным имуществом либо вновь созданным, соответствует ли данный объект требованиям, предъявляемым к нему законом.

Данное обстоятельство является существенным для правильного разрешения спора, поскольку при рассмотрении дела установлено, что на смежных земельных участках, принадлежащих истцу и ответчику, существуют два строения, расположение которых относительно друг друга не соответствует требованиям градостроительного законодательства и безопасности.

В силу диспозитивности гражданского законодательства возведение нового строения и последующее возникновение прав на него не должны умалять уже существующие права третьих лиц, добросовестно их реализовавших. Таким образом, разрешение вопроса о том, является ли строение, находящееся на земельным участке К., существовавшим до строительства дома, принадлежащего С., либо вновь созданным по отношению к нему, необходимо для правильного определения правоотношений сторон и законного разрешения возникшего между ними спора, от чего суд уклонился.

В случае возникновения вопросов, требующих наличия специальных знаний, суд на основании положений ст. 79 ГПК РФ мог назначить соответствующую экспертизу, чего также сделано не было.

Определение № 33-КГ16-12