Источник: ФНП

19 июня в пресс-центре «Парламентской газеты» состоялась пресс-конференция президента Федеральной нотариальной палаты Константина Корсика «Нотариальная форма сделок с недвижимостью: результаты и перспективы». На вопросы журналистов также ответили первый заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по государственному строительству и законодательству Михаил Емельянов, советник министра юстиции Мария Мельникова и начальник юридического отдела ФНП Александр Сагин. 

Самой обсуждаемой темой встречи стала перспектива введения обязательной нотариальной формы для всех сделок с недвижимостью. Журналистов интересовала как готовность самого нотариата к выполнению такой масштабной задачи, так и мнение представителей государственной власти относительно необходимости и обоснованности принятия подобной меры. 

Как отметил президент Федеральной нотариальной палаты, нотариат готов взять на себя ответственность за безопасность и законность всего оборота недвижимости в стране: «у нас достаточно квалифицированных кадров, налаженная система работы в режиме „одного окна“, экономически обоснованные и доступные для граждан тарифы». Эффективность нотариальной формы подтверждается и значительным снижением количества случаев квартирного рейдерства после решения законодателя вернуть нотариуса в сделки с долями в праве общей собственности, с недвижимостью несовершеннолетних и ограниченно дееспособных лиц. Еще два года назад регулярно всплывали в новостных сводках СМИ и официальных сообщениях органов МВД ситуации, когда собственников долевой недвижимости буквально «выживали» их недобросовестные соседи через продажу микродолей профессиональным шантажистам.. Сегодня доступ на рынок недвижимости таким мошенникам практически заблокирован. 

Позицию руководителя нотариата поддержал депутат Госдумы РФ Михаил Емельянов, заявив, что «если нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью физических лиц станет реальностью, „черным“ риэлторам здесь будет делать нечего». По мнению парламентария, укрепление роли нотариуса способствует правовой безопасности граждан. Именно нотариус выполняет ответственную функцию по проверке законности сделки, добровольности и осознанности действий ее сторон, а также незамедлительно информирует правоохранительные органы в случае выявления нарушений и подозрения в недобросовестности участников сделки. Но введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью должно происходить постепенно, и этот процесс должен быть максимально взвешенным и продуманным.

О недавних случаях задержания преступников благодаря оперативным действиям московских нотариусов рассказал Константин Корсик. В одной из ситуаций нотариус выявил поддельную доверенность на отчуждение недвижимости, в другой — был зафиксирован факт предъявления фальшивого свидетельства об усыновлении в целях оформления наследственных прав на квартиру в Москве. 

Продолжая тему борьбы с мошенническими схемами на рынке недвижимости, начальник юридического отдела ФНП Александр Сагин подробно рассказал о новой преступной схеме — аферах с так называемым обратным выкупом квартир. Обман строится на предоставлении лицу займа, когда в качестве обеспечения выплаты долга заемщику предлагают продать кредитору имеющуюся у него недвижимость за «символическую» цену в один-два миллиона рублей с условием последующего выкупа якобы за те же деньги. В результате, когда заемщик возвращает долг и обращается к кредитору за «обратным выкупом» переданной под обеспечение квартиры, ему либо сообщают, что квартира уже продана третьим лицам, либо попросту игнорируют. Шансы, что жертва мошенников докажет факт нарушения своих прав и вернет недвижимость — минимальны. Ни в одном документе, ни в одном реестре наличие такого обременения на квартиру не фиксируется. Процедура государственной регистрации перехода права собственности также не дает участникам сделки гарантий защиты их прав. Единственный способ борьбы с таким мошенниками — отказ от сделок в простой письменной форме в пользу нотариального удостоверения, когда нотариус может вовремя увидеть опасность нарушения прав граждан и предупредить такую ситуацию. 

Советник министра юстиции Мария Мельникова отметила, что важным вопросом является обеспечение не только имущественной безопасности россиян, но и безопасности всего гражданского оборота. Значительную роль в решении этой непростой задачи законодатель отводит именно нотариусу. Нотариат, в свою очередь, активно развивается, превращаясь в максимально надежный, доступный и полезный для граждан правовой институт. Мария Аркадьевна также подчеркнула, что расширение полномочий нотариуса не должно происходить без оглядки на существующие обстоятельства, но должно опираться на ряд необходимых шагов, которые создадут наиболее благоприятные для общества условия перехода к нотариальной форме сделок. В ближайших планах нотариата — переход на регистрацию всех нотариальных действий в Единой информационной системе с 1 января 2018 года. Это еще один эффективный барьер против мошенников и гарантия достоверности нотариальных актов. Также к началу следующего года будет принят важный нормативный документ — Регламент совершения нотариальных действий. Он будет содержать подробное описание всех процедур, которые должен совершить нотариус в рамках осуществления того или иного нотариального действия. Четкое следование такому регламенту позволит систематизировать нотариальный процесс и свести к минимуму риски оспаривания нотариальных действий. 

В общении спикеров с журналистами неоднократно поднимался вопрос различий в функционале и ответственности нотариуса, риэлтора и регистратора. Риэлтор работает с участниками сделки на этапе ее подготовки, беспристрастный нотариус обеспечивает правовую сторону вопроса, а регистратор непосредственно вносит заведомо достоверные данные в ЕГРП. По словам Марии Мельниковой, логически выстроенная цепочка, когда каждый из трех профессионалов сосредоточен на своем участке работы, обеспечивает стабильность гражданского оборота. Константин Корсик также отметил необходимость эффективного взаимодействия нотариата и Росреестра. Оформляя право собственности на основании нотариально удостоверенного документа, регистратор может быть заведомо уверен в достоверности предоставленных данных, в законности сделки. 

В свою очередь Михаил Емельянов подчеркнул, что, в отличие от других посредников на рынке недвижимости, только нотариус несет полную имущественную ответственность за свою работу. Ответственность нотариуса подкреплена многоступенчатой системой страхования, о которой подробно рассказал президент ФНП. Источниками возмещения ущерба в случае ошибки нотариуса служат: индивидуальная страховка нотариуса, коллективная страховка нотариальной палаты, личное имущество виновника и Компенсационный фонд ФНП. Несмотря на то, что минимальный размер суммы, на которую должен быть застрахован каждый российский нотариус, менее года назад был повышен до 5 млн. руб., Константин Корсик сообщил о готовности увеличить эту цифру минимум в двукратном размере — до 10 млн. руб.

Традиционно большое внимание журналистов и общественности обращено к вопросу стоимости услуг нотариуса. Президент ФНП отметил, что за последние несколько лет тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью снизились более чем в три раза. Например, тариф на оформление сделки купли-продажи квартиры между посторонними людьми стоимостью 10 миллионов рублей сегодня составляет 25 000 руб. Еще два года назад эта цифра превышала отметку в 75 000 руб. Для сделок, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, тариф составляет 0,5% от стоимости недвижимости. При этом он ограничен порогом в 20 000 рублей. Если брать в расчет среднюю стоимость недвижимости в стране, то в большинстве случае оформление сделки у нотариуса обойдется не более чем в 10 000 рублей. По мнению депутата Михаила Емельянова, такие траты оправданы и приемлемы, когда речь идет о защите прав собственности и дорогостоящих, прежде всего для физических лиц, сделок с недвижимостью. Аналогичной позиции придерживается и Министерство юстиции РФ. Как отметила Мария Мельникова, затраты на защиту своих прав в случае, если сделка совершена с нарушением закона, многократно превышают стоимость услуг нотариуса. 

Таким образом, нотариальная форма выступает надежным щитом для защиты прав собственника, инструментом в становлении безопасного, прозрачного и стабильного оборота недвижимости. В качестве показательного примера глава отечественного нотариата привел континентальную Европу, где более чем в 80% стран, в том числе лидирующих по уровню жизни населения — Германии и Франции, нотариус в силу закона отвечает за юридическую чистоту всех сделок с недвижимым имуществом. «У российского нотариата — огромный потенциал. Это современный интенсивно развивающийся правовой институт, и мы готовы продолжать совершенствовать свою работу», — заявил Константин Корсик. 

Более подробно тема нотариальной формы сделок с недвижимым имуществом как эффективного инструмента обеспечения защиты прав граждан и стабильности гражданского оборота будет обсуждаться 30 июня в рамках парламентских слушаний Комитета Совета Федерации по конституционному законодательству и государственному строительству.

Источник: ФНП

Телеканал «Москва 24» рассказал истории людей, чьи квартиры превратились в театр бесконечных боевых действий из-за того, что доля недвижимости их родственников оказалась в руках мошенников. 

Герои репортажа — жертвы квартирного рейдерства. И все они не первый год держат оборону, пытаясь защититься от «профессиональных соседей», которые в борьбе за квадратные метры, не гнушаясь никакими методами, выживают из них законных беззащитных собственников, вынуждая их продать свою долю по цене значительно ниже рыночной или же требуя приобрести их долю по неподъёмной для жертвы цене. Кому-то «насолила» бывшая жена, желающая отомстить за старые обиды и подарившая ради этой цели свою долю совершенно постороннему человеку. Кто-то получил «удар» от родственников, желающих поскорее освободить жилплощадь и стать единоличным собственником. В общем, истории у всех разные, а схема, пользуясь которой нечистые на руку дельцы пытаются выжить хозяев из квартир, по сути — одна. 

По закону любое лицо, решившее продать свою долю в объекте недвижимости, обязано, прежде всего, проинформировать об этом других совладельцев недвижимого имущества с целью реализации их права на преимущественную покупку указанной доли на реальных ценовых условиях. После чего участникам долевой собственности дается 30-дневный срок, в течение которого они могут заявить о своем желании приобрести предлагаемую к продаже долю. И только в случае неполучения ответа от совладельцев в течение указанного времени или их отказа от предложенной оферты, собственник получает право распорядиться имеющейся долей в пользу третьих лиц. Что важно — ценовые условия продажи доли должны совпадать с теми, что изначально были предложены совладельцам объекта недвижимости. До введения обязательной нотариальной формы для сделок купли-продажи, это правило зачастую игнорировалось, никто не проверял, уведомлены ли сособственники продавца. Как итог — огромное количество сособственников, права которых были нарушены, а также разгул «квартирного рейдерства». 

Сделки с долями всегда были проблемным сегментом рынка недвижимости, наведение порядка в нем законодатель доверил нотариату, поручив нотариусам контроль за соблюдением преимущественного права покупки и обеспечение законности в сделках с долями, для того, чтобы уменьшить число подобных трагедий. 

Одна мошенники нашли возможность реализации «темных» схем. Когда законодательно была установлена обязательная нотариальная форма для продажи долей, нечестные владельцы долей перешли к использованию договоров дарения. Так, если собственнику принадлежала 1\3 доля квартиры и он «дарил» 1\25 своей доли, одаряемый переставал быть «посторонним» и мог выкупить оставшуюся часть доли без участия нотариуса. 

От подобных мошеннических действий пострадала героиня репортажа Екатерина Толмачёва, которой теперь приходится прорываться в собственную квартиру с боем. Половина квартиры принадлежит незнакомому человеку, который в свою очередь позволил жить в ней неизвестным Екатерине людям. Ранее жилплощадь принадлежала в равных долях её мужу и его бывшей супруге, которая согласилась продать им свою долю, но в день сделки выяснилось, что жильё уже подарено другому человеку. Муж Толмачёвой оказал сопротивление захватчикам, пытавшимся ворваться в квартиру. После чего он оказался за решёткой, Екатерина подозревает, что дело против ее супруга было сфабриковано. 

Пенсионерка Ольга Морозова, чья племянница якобы подарила долю жилплощади профессиональному рейдеру после смерти матери, на протяжении двух лет не могла зайти в квартиру, и только после возбуждения уголовного дела о пропаже вещей, хозяйка смогла вернуться в свой дом. За это время недвижимость сменила несколько хозяев, а в целом противостояние сособственников длится уже 4 года. Законодателю удалось быстро прикрыть лазейку для мошенников полностью. В июне 2016 года вступил в силу Федеральный закон № 172-ФЗ, которым была установлена обязательная нотариальная форма для всех сделок по отчуждению долей в недвижимом имуществе. Сегодня нотариусы контролируют все сделки с долями — продажу, мену, дарение. Нотариус, собираясь удостоверять сделку купли-продажи, обязательно проконтролирует, соблюдены ли права сособственников. Если речь идет о договоре дарения, нотариус тщательно проверяет, не является ли сделка притворной. 

К сожалению, сейчас ещё ощущаются последствия сделок, совершавшихся до введения обязательной нотариальной формы, когда доли продавали бесконтрольно, и 1/6 квартиры могла быть разделена еще на десяток микродолей. Но сегодня ситуация на рынке недвижимости изменилась коренным образом. И можно смело говорить о том, что с появлением на нем нотариусов — высококвалифицированных юристов, которые несут полную ответственность за удостоверенные ими сделки, возможность реализации мошеннических схем с долями квартир сведена к абсолютному минимуму.

Источник: ПРАВО.RU

Конституционный суд РФ по жалобе жителя Москвы проверит нормы Гражданского кодекса РФ, которые позволяют государству изымать имущество у покупателей, признанных недобросовестными из-за "неосмотрительности".

В мае 2015 года Никулинский районный суд Москвы удовлетворил иск департамента городского имущества об истребовании жилого помещения из собственности москвича Александра Дубовца и передачи ее в собственность города как выморочного имущества (дело № 2-1125/2015). Решение о выселении заявителя и его родственников из квартиры было принято на основании п. 1 ст. 302 ГК РФ. Оспорить его в вышестоящих инстанциях, включая Верховный суд РФ, Дубовец не смог.

Квартира на улице Удальцова досталась заявителю по цепочке перепродаж, которую организовали "черные риэлторы", впоследствии осужденные за мошенничество, пишут "Ведомости". Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина в 1994 году, поменяла собственника незаконно, и поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира выбыла из владения города против его воли. То, что сами сделки совершались и регистрировались на законных основаниях, по мнению судов, в данном случае значения не имеет.

Генпрокуратура в ходе судебных тяжб поддерживала заявителя. Надзорное ведомство указывало, что город в течение длительного времени не предпринимал никаких действий в защиту своих прав. Другой довод заключался в том, что публичный собственник может вчинить иск о возмещении причиненного вреда "черным риэлторам". Кроме того, прокуроры ссылались на решение ЕСПЧ по схожему делу "Гладышева против России". Европейский суд счел, что права заявителя на уважение к жилищу были полностью проигнорированы, когда дело коснулось соблюдения баланса между ее личными правами и интересами Москвы.

По мнению Дубцова, оспоренная норма чрезмерно ограничивает права последних покупателей и возлагает на них риски ненадлежащего исполнения властями своих функций. Также заявитель считает, что суды произвольно трактуют понятие "добросовестный приобретатель" и могут отказывать в этом статусе лишь по причине "отсутствия должной осмотрительности", как и в его случае.

Источник: RealEstate

Большинство сделок на вторичном рынке столичной недвижимости совершается по обмену. Основной причиной роста числа альтернативных сделок риелторы называют снижающийся платежеспособный спрос населения.

На вторичном рынке Москвы существенно выросло число альтернативных сделок. Если в докризисный 2014 год их доля составляла 60–70%, то сегодня она достигает 90%, отмечают столичные риелторы. Игроки рынка недвижимости называют альтернативными сделками операции на вторичном рынке, когда одновременно с продажей старой квартиры собственник приобретает другой объект. Доля альтернативных и ипотечных сделок в столице сейчас суммарно стремится к 80–90%, доля свободных продаж минимальна — на уровне 20%, рассказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Марина Москвичева. Подобные данные приводит и руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов: доля обменных сделок достигает 90%.

На вторичном рынке Москвы доля чистых альтернативных сделок — около 20–25% от общего рынка, говорит генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. Но при анализе продаж недвижимости выясняется, что процент альтернативных сделок, включающий продажу с последующей покупкой недвижимости, достигает порядка 80–85%, отмечает он. По структуре сделки не всегда возможна одновременная продажа и покупка недвижимости, в особенности когда речь идет о продаже вторичного жилья и покупке новостройки, поясняет эксперт.

По оценке компании «Метриум Групп», доля альтернативных сделок с января по ноябрь 2014 года составляла в Москве 70%. С декабря 2014 года по февраль 2015-го количество подобных продаж в общей структуре договоров купли-продажи снизилась до 50%. Такую динамику управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая объясняет ростом сделок со 100%-ной оплатой. «В конце 2014 года на рынке недвижимости, как первичном, так и вторичном, наблюдался ажиотажный спрос. На фоне стремительного обесценивания рубля люди буквально скупали недвижимость, пытаясь сохранить денежные средства», — напоминает она.

В середине февраля 2015 года ажиотаж спал. «Из-за роста ипотечных ставок вторичный рынок испытал серьезное падение спроса. В результате доля альтернативных сделок увеличилась до 75%, поскольку все больше клиентов отказывались от кредита. Единственным способом улучшить жилищные условия для многих стала продажа старого жилья», — говорит Мария Литинецкая. Однако сейчас, по ее оценке, доля альтернативных сделок достигает 70%.

Основной причиной роста числа обменных сделок эксперты называют снижающийся платежеспособный спрос населения. «Людей с «живыми» деньгами становится все меньше, кроме того, практически полностью исчезают инвесторы. В результате большинство сделок на вторичном рынке недвижимости в период кризиса носит обменный характер», — отмечает Дмитрий Таганов. Увеличение процента альтернативных сделок Марина Москвичева считает логичным, так как на падающем рынке квартиры по данной схеме реализовать легче, плюс ко всему альтернативные квартиры, как правило, дешевле, убеждена она.

Объем предложения на вторичном рынке в границах старой Москвы, по данным Est-a-Tet, за последний год показывает стабильность, в годовой динамике он увеличился на 10% в связи с низкими темпами вымывания предложения и невысоким уровнем спроса. При этом спрос продолжает снижаться: по сравнению с февралем 2016 года он упал на 15%, поскольку рынок продолжает стагнировать, говорит Марина Москвичева.

Источник: RealEstate

На сегодняшний день в Москве в среднем 30% пустующих квартир выставлены одновременно в аренду и на продажу, говорится в пресс-релизе риелторской компании «Инком-Недвижимость».

В так называемую двойную экспозицию (и для продажи, и для аренды) собственники выставляют объекты из-за увеличившихся сроков реализации на столичном рынке жилья, поясняют риелторы.

«Многие, кто планирует продать жилплощадь, не уверены в скором совершении выгодной сделки — они рассчитывают путем найма уберечь квартиру от простоя, а себя — от дополнительных трат на ее содержание», — говорит заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.

В 2016 году сложилась уникальная ситуация для вторичного рынка жилья Москвы: доля продаж с дисконтом по отношению к изначально заявленной цене достигла исторического максимума — 86% в ноябре, отмечают в «Инком-Недвижимости». При этом, как показывает практика компании, большинство продавцов не готовы сразу снижать цены, в период затяжной экспозиции они планируют сдавать жилплощадь внаем.

Наибольшая заинтересованность в двойной экспозиции, по оценке «Инком-Недвижимости», отмечается у собственников объектов эконом и премиум: их 45% и 35% соответственно. «Это можно объяснить ничтожностью покупательского спроса — при широте выбора — на объекты с низкими качественными характеристиками и невысокой востребованностью эксклюзивных лотов, а также обременительностью содержания жилых площадей без дополнительной, в частности арендной, прибыли: для первой категории домовладельцев — по причине невысокого уровня их доходов, для второй — ввиду дорогостоящего обслуживания премиальных объектов. Среди лотов бизнес-класса таких «двойников» около 25%», — говорит Оксана Полякова.

По данным «Инком-Недвижимости», число квартирантов, у которых в период действия договора найма меняются собственники, выросло за 2016 год в пять раз. Собственники таких квартир прописывают в договоре найма пункт о вероятной реализации объекта. Согласно исследованию департамента аренды квартир компании, случаи смены арендодателей жилья при одном и том же квартиранте уже не являются единичными, как это было в начале 2016-го: сегодня 10% нанимателей «переживают» сделки купли-продажи с арендуемыми ими квартирами и остаются на местах. Еще в конце 2015 доля договоров найма, в период действия которых менялись арендодатели, тогда не превышала 2%, отмечается в материале компании.

«Сегодня, когда сдать жилплощадь по выгодной цене не так легко, как это было раньше, наличие арендатора в купленной квартире в определенных жизненных обстоятельствах рассматривается не как обременение, а как возможность получать прибыль без головной боли о поиске квартиранта, то есть практически в качестве бонуса», — заключает Оксана Полякова.

Источник: RealEstate

Владельцы объектов недвижимости получили возможность подавать во всех регионах РФ заявления на госрегистрацию прав на недвижимость и на кадастровый учет по новому, экстерриториальному принципу, сообщил замруководителя Росреестра Андрей Приданкин.

«Теперь гражданину, который хочет распорядиться своей объектом недвижимости, не обязательно ехать, например, из Москвы в Магадан или Владивосток, чтобы совершить эту сделку», - сказал замруководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) Андрей Приданкин.

Возможность экстерриториальной подачи документов - одно из нововведений, предусмотренных вступившим с 2017 года законодательством. Благодаря созданию в Росреестре единой информационной системы, охватывающей и кадастровый учет, и регистрацию прав на недвижимость, граждане получили также возможность подавать одно заявление и на кадастровый учет, и на регистрацию права.

По словам Приданкина, за первые 15 дней работы по новому законодательству Росреестр принял через офисы Федеральной кадастровой палаты и сеть многофункциональных центров более 2 млн запросов и заявлений на получение выписок из объединенного реестра, в которых теперь содержатся сведения как о технических характеристиках объекта недвижимости, так и о его правовом статусе.

Были сокращены сроки оказания многих услуг. В частности, для единой процедуры кадастрового учета и регистрации прав срок сокращен в 2 раза до 10 дней, напомнил представитель службы.

На сайте Росреестра для граждан с января начали работать личные кабинеты, благодаря которым каждый гражданин может увидеть все свои объекты недвижимости, их кадастровую стоимость, технические характеристики.

Приданкин отметил, что в настоящее время Росреестр завершает запуск в полном объеме всех своих электронных сервисов. Уже работают сервисы по подаче заявлений на регистрацию права, запросу сведений об объекте недвижимости и получению выписок, предварительной записи на прием. Полностью все электронные сервисы Росреестра будут перезапущены во второй декаде февраля.

Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) объединил с 2017 года сведения из двух прежних: Государственного кадастра недвижимости и Единого госреестра прав на недвижимое имущество. Единственным доказательством существования прав собственности стала электронная запись в ЕГРН. Реформа призвана минимизировать угрозу мошенничества и снизить риски операций на рынке недвижимости.

Источник: RealEstate

В первом квартале прошлого года доля ипотечных сделок составляла 42%, во втором — 53%, в третьем — 54%, в четвертом — 51%. В 2015 году этот показатель был равен 47%, в 2014 году — 44%. , говорится в исследовании компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Средняя сумма ипотечного кредита по итогам 2016 года составила 2,52 млн рублей (ранее — 2,45 млн рублей). При этом средний размер первоначального взноса увеличился с 29% до 40%.

«Такой значительный рост среднего размера первоначального взноса связан не с тем, что у населения появилось больше свободных средств, а с тем, что на рынке стало больше предложения в доступном сегменте», — объясняет директор ипотечного центра компании Татьяна Гусева.

Эксперты отмечают, что в течение года наблюдались изменения ставок даже в рамках программы льготной ипотеки. Равные условия и высокая конкуренция между кредитными организациями привели к тому, что банки в борьбе за заемщика старались предложить более интересные условия.

В первом квартале ставки были 12%, а уже во втором квартале они стали постепенно снижаться, достигнув минимума в третьем квартале (10,5-10,9%). Во второй половине года стали появляться программы с нулевым первоначальным взносом.