Источник: ФНС

Само по себе признание договора недействительным не освобождает налогоплательщика от уплаты НДФЛ, если по договору был получен доход. К такому выводу пришла ФНС России по результатам рассмотрения жалобы налогоплательщика.

В жалобе налогоплательщик указал, что заключенный им договор купли-продажи недвижимого имущества признан судом недействительным. По закону недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. По мнению налогоплательщика, в такой ситуации он не должен платить НФДЛ с дохода, полученного по сделке.

Налогоплательщиком не было учтено следующее. В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Таким образом, в случае признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, налогоплательщик вправе представить уточненную налоговую декларацию по НДФЛ, исключив из нее доход, полученный от продажи недвижимого имущества.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения жалобы ФНС России установила, что полученные по недействительному договору деньги налогоплательщик не вернул другой стороне. В таком случае фактически полученный доход подлежал обложению НДФЛ.

Подробно об этом читайте в рубрике «Правовой ориентир» декабрьского номера журнала «Налоговая политика и практика».

Источник: Прокуратура г.Москвы

Прокуратурой Новомосковского административного округа принесено апелляционное представление на решение Щербинского районного суда г. Москвы, которым признаны обоснованными требования гражданина о выселении его бывшей супруги из квартиры, занимаемой по договору социального найма.

Требования истца были мотивированны тем, что в результате бесхозяйственного обращения с жилым помещением женщина привела его состояние, непригодное для постоянного проживания, употребляет спиртные напитки и ведет аморальный образ жизни, в связи с чем он вынужден вместе с несовершеннолетним ребенком проживать у родителей.

В апелляционном представлении прокурор указал, что в соответствии с п.м 1 ст. 91 Жилищного кодекса Российской Федерации выселение нанимателя в случае использования жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и законных интересов соседей или бесхозяйного обращения с жилым помещением возможно лишь после его предупреждения и неустранения допущенных нарушений.

Однако доказательств, подтверждающих обращение к ответчику с требованием об устранении каких-либо нарушений, не представлено.

Судебной коллегией по гражданским делам Мосгорсуда представление прокурора удовлетворено, решение суда первой инстанции отменено, постановлено новое решение - об отказе в иске.

Источник: Росреестр

В августе-октябре 2017 года Федеральная кадастровая палата Росреестра оказала около 8,8 тыс. консультаций по вопросам, относящимся к операциям с недвижимостью. Благодаря новой услуге Кадастровой палаты Росреестра население России получило возможность обратиться за консультацией непосредственно в государственное учреждение, сфера деятельности которого относится к кадастровому учету и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

За прошедшие три месяца количество оказанных консультаций росло в среднем в 1,5 раза ежемесячно. Востребованность новой услуги Кадастровой палаты Росреестра растет во всех субъектах Российской Федерации. Наибольшее количество консультаций оказано в Пермском крае, Москве, Костромской, Самарской и Тюменской областях.

Специалисты учреждения предоставляют гражданам информацию, необходимую для совершения сделок с недвижимостью: помогают подготовить пакет документов и составить договор, отвечают на возникающие вопросы. Консультации предоставляются как в устной, так и в письменной форме.

Узнать более подробную информацию о тарифах и способах получения услуги можно на сайте Федеральной кадастровой палаты Росреестра в разделе «Деятельность» – «Консультационные услуги» (http://kadastr.ru/site/Activities/consult.htm) или по телефону контактного центра: 8-800-100-34-34 (звонок бесплатный).

В июле 2017 года в связи с расширением полномочий филиалы Федеральной кадастровой палаты Росреестра приступили к оказанию платных консультационных услуг в сфере недвижимости. Перемены в основной деятельности Кадастровой палаты вызваны преобразованием законодательной базы учетно-регистрационной системы. 

Источник: Росреестр

В октябре 2017 года Управление Росреестра по Москве зарегистрировало 11 449 переходов прав на основании договора купли-продажи (мены) жилья. За аналогичный период прошлого года было зарегистрировано 8 062 перехода. По сравнению с сентябрем число сделок выросло на 26%.

Рост количества сделок обусловлен двумя факторами. С одной стороны – наблюдается некоторое оживление рынка. Благодаря стабилизации экономики, люди стали чувствовать себя более уверено. Кроме того, накопился отложенный спрос. С другой стороны, сыграло свою роль снижение срока регистрации. С 1 января 2017 года в соответствии с Федеральным законом №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" процедура государственной регистрации прав на недвижимость не превышает 7 рабочих дней.

Основные изменения произошли на первичном рынке. Количество зарегистрированных в октябре договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилья в Москве насчитывает 5 265. Аналогичный показатель за октябрь 2016 года – 3 383. Таким образом, количество сделок на первичном рынке оказалось больше, чем год назад на 55%.

При этом количество сделок по ипотеке выросло по сравнению с октябрем 2016 года на 49%: за второй месяц осени в столице зарегистрировано 5 123 таких сделки, год назад - 3 437.

Как видно из приведенных данных, практически весь рост первичного рынка в Москве «обеспечила» ипотека. За год значительно увеличилась доступность получения кредитов на первичном рынке жилья, как с точки зрения ставок, так и с точки зрения первоначального взноса.

Источник: RealEstate

При продаже квартиры, которую ранее сдавали в аренду, есть риск потерять до половины ее стоимости, утверждают эксперты. После продажи жилья налоговики насчитывают не только 13% налога на доходы физлиц (НДФЛ), но и 18% налога на добавленную стоимость (НДС).

В недалеком будущем налоговый вопрос станет одним из ключевых при принятии решений о сделках с недвижимостью. Уже сейчас проявляются тенденции, заставляющие потенциальных покупателей крепко задуматься о том, стоит ли вкладывать средства в недвижимое имущество с целью получения дохода с ренты и дальнейшей перепродажи, говорят эксперты.

«Физлицо сдает свое недвижимое имущество. И делает это как положено: платит 13% НДФЛ с суммы аренды. А затем продает квартиру. Причем человек владел ею более пяти лет, то есть он освобождается от декларирования. И тут к нему приходят сотрудники налоговой инспекции и начисляют 13% НДФЛ и еще 18% НДС от всей продажной стоимости объекта. Я специально посмотрел несколько последних решений судов по этим делам. Как оказалась, в разных регионах уже действует именно такая практика», - говорит арбитр Международного коммерческого арбитражного суда при ТПП РФ Ярослав Кошелев.

В налоговой этот подход к налогообложению, по словам эксперта, объясняют так: имущество сдавалось в аренду, а значит, использовалось для систематического получения прибыли. И тут уже не важно, что владелец недвижимости не зарегистрирован в качестве предпринимателя. По закону тот, кто занимается предпринимательской деятельностью, вне зависимости от регистрации должен платить НДС, если не применяется спецрежим налогообложения - ЕНВД, «упрощенка» или патент.

Скорее всего, обычный арендодатель на специальный режим не переходил, потому что не регистрировался как предприниматель. Соответственно, если нельзя снизить НДФЛ на сумму расходов, например в том случае, когда недвижимость была подарена или получена по наследству, то налоговая инспекция может при продаже насчитать 13% НДФЛ плюс 18% НДС. Кроме того, возможно начисление пени, а также штрафа в размере 20% от неуплаченных налогов. То есть имеется вполне реальный риск при продаже недвижимости потерять до половины ее стоимости.

По мнению Кошелева, высоких налогов стоит опасаться и тем, кто не спешит сообщать о своем арендном бизнесе в налоговую инспекцию. Во-первых, арендатор, обидевшись на владельца недвижимости, может сам отправиться в налоговую с договором о найме квартиры. Во-вторых, налоговая может вычислить незарегистрированных квартирантов. Например, опросить соседей или представителей ТСЖ. Налоговый инспектор также имеет право получить информацию о том, кто платит за коммунальные услуги по лицевому счету квартиры. Если окажется, что объект недвижимости принадлежит одному человеку, а «коммуналку» оплачивает другой, то для налоговой этого будет достаточно, чтобы сделать вывод: в квартире проживает не хозяин, а наниматель. Тогда ее хозяину как минимум насчитают НДФЛ с арендных платежей. А если квартира будет продана, можно готовиться к визиту или звонку налоговиков.

Эксперты говорят, что не имеет значения, на какой срок сдавалась квартира. После ее продажи придется заплатить большой налог. Выходом из ситуации может стать официальное оформление предпринимательской деятельности, переход на щадящий режим налогообложения или покупка патента на аренду недвижимости.

«Но тут нужно понимать: если оформлять ИП и официально платить по упрощенной системе налогообложения 6% с арендных платежей, то и при продаже квартиры придется заплатить еще 6% налога со всей суммы», - говорит Ярослав Кошелев.

Источник: RealEstate

Минстрой нашел способ вывести из тени рынок аренды жилья, пообещав квартиросъемщикам социальный налоговый вычет по найму жилья. Для его получения арендаторам придется предоставить договор найма и подтвердить платежи.

Таким образом налоговики получат сведения о собственниках, которые обогащаются за счет сдачи жилья и не платят налоги. Проект поправок в Налоговый кодекс опубликован на портале проектов нормативных правовых актов для публично обсуждения. В настоящее время подобные социальные вычеты уже действуют при покупке жилья, платном лечении или обучении. Заявители могут вернуть 13% уплаченного НДФЛ.

Инициатива Минстроя направлена в первую очередь на повышение налоговых сборов и вывод «из тени» арендодателей, которые не подают налоговую декларацию на доходы, полученные от арендного бизнеса, отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По ее мнению, в Москве сдается около 200 тыс. квартир, причем в 90% случаев - в обход налога.

Размер вычета предлагается установить в размере 2 млн рублей, как при покупке жилья. Вернуть налоги смогут арендаторы, которые не получали налоговый вычет на покупку жилья. Так, при стоимости аренды квартиры в 360 тыс. рублей в год квартиросъемщик может получить 46,8 тыс. рублей. Максимальная выплата, которая будет складываться из переходящего из года в год остатка, составит 260 тыс. рублей, т. е. 13% от 2 млн рублей.

Источник: ФНП

Мошенничество на рыке недвижимости в очередной раз стало темой сюжета на телеканале «НТВ». Героиня сюжета много лет жила в своей квартире, исправно оплачивала все коммунальные счета, а в результате была вынуждена покинуть жилплощадь по решению суда. Девушка утверждает, что кто-то подделал ее подпись на договоре купли-продажи недвижимости, и теперь в ЕГРН в качестве собственника фигурирует не знакомое ей лицо.

Комментируя сложившуюся сегодня ситуацию, представители риэлтерского сообщества отметили, что уровень криминала в сфере оборота недвижимого имущества достиг показателей в 10-12%. Другими словами, каждая десятая сделка с недвижимостью физических лиц оспаривается в суде. 

О стремительном росте числа мошеннических схем, по итогам которых собственники квартир остаются без крыши над головой, неоднократно говорил и российский нотариат. В одних случаях жертвой обмана становятся люди, приобретающие недвижимость по договору в простой письменной форме и даже не догадывающиеся о высочайшей степени риска такого решения. В других — на улице и без денег оказываются изначальные собственники квартир, выдавшие в адрес некого лица доверенность на осуществления ряда действий с их объектом собственности. При этом о правовых последствиях такой доверенности, прежде чем удостоверить ее, всегда предупреждает нотариус. Однако проверить, что за договор собственник подписывал до выдачи доверенности, нотариус в данной ситуации не уполномочен и ответственности за его правомерность не несет. Ведь к нему пришли не за оформлением самой сделки, а лишь за удостоверением доверенности. 

До недавнего времени нередко встречались случаи, когда преступники даже не пытались уговорить владельца квартиры собственноручно подписать те или иные документы. Они попросту подделывали и договоры, и доверенности, и подписи, в том числе подписи нотариусов. Именно такой случай в 2015 году и произошел с героиней сюжета телепрограммы. 

С одной стороны, ситуация кажется тупиковой, и стать жертвой такой преступной схемы может каждый. Однако за последние несколько лет технологии электронного нотариата шагнули вперед и позволили защититься от мошенников в тех случаях, когда документы оформлены нотариально. Уже с начала этого года как рядовые граждане, так и представители госучреждений могут проверить подлинность и актуальность нотариально удостоверенных доверенностей с помощью специального онлайн-сервиса Федеральной нотариальной палаты. Сервис создан на базе соответствующего реестра Единой информационной системы нотариата (ЕИС), куда нотариусы вносят сведения обо всех выданных ими доверенностях, а также о документах, которые впоследствии были отменены. Представители органов власти имеют также возможность сверить текст предъявленной им доверенности с содержанием оригинала документа, сохраненного в системе. 

А вот с 1 января 2018 года оперативно проверить можно будет любой нотариально удостоверенный акт (будь-то договор купли-продажи недвижимости, соглашение о разделе имущества, та или иная выписка и пр.), заявляет начальник юридического отдела Федеральной нотариальной палаты Александр Сагин. В силу вступит положение, согласно которому нотариусы России перейдут на регистрацию всех нотариальных действий в ЕИС. Такой полноценный электронный документооборот лишит мошенников шансов использовать бумаги с подделанными подписями и штампами нотариусов. Данные о каждом нотариальном акте будут надежно храниться в ЕИС нотариата, являющейся частью системы межведомственного электронного обмена информацией. Таким образом, юридически значимые сведения будут достоверны и максимально защищены.

Источник: Прокуратура г.Москвы

Хамовнический районный суд г. Москвы вынес обвинительный приговор по уголовному делу в отношении президента Русской астрологической школы Александра Зараева. Он осужден за совершение преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное в особо крупном размере, повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение).

Установлено, что в период с апреля 2013 года по июнь 2014 года, Зараев, обладая навыками манипулятивных и других техник психологического воздействия, в корыстных целях воспользовался состоянием пожилой москвички, находившейся в тяжелой жизненной ситуации.

Он убедил женщину в том, что находится в астральной связи с ее умершей дочерью и в понесенных им денежных расходах на перезахоронение ее тела и ремонт квартиры.

Таким образом, Зараев убедил потерпевшую в наличии перед ним мнимой финансовой задолженности, которую она была вынуждена исполнить путем продажи ему квартиры на ул. Нагорной.

Продолжая обманывать пенсионерку, зная о ее намерении продать свою вторую квартиру на Севастопольском проспекте за 6 млн рублей, он пообещал женщине заключить договор пожизненной ренты и выплатить ей указанную сумму в течение года.

Воспользовавшись тем, что потерпевшая плохо видит, Зараев заключил с ней договор купли-продажи квартиры на сумму 1 млн рублей, о чем умолчал, а денежные средства в дальнейшем не вернул.

Осознав, что в отношении нее совершены противоправные действия, москвичка обратилась в СУ УВД по ЮЗАО ГУ МВД России по г. Москве. В ходе расследования уголовного дела была установлена причастность Зараева к совершенным преступлениям.

С учетом позиции государственного обвинителя Хамовнической межрайонной прокуратуры суд приговорил Зараева к 3 годам лишения свободы, с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима.

Источник: Минстрой России

Президент РФ Владимир Путин подписал закон о компенсационном фонде долевого строительства, который также называют "фондом дольщиков". Минстрой РФ совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) разъясняют читателям сайта "РИА Недвижимость", что теперь изменится для покупателей жилья на стадии строительства и как будет работать указанный фонд.

Что такое "Фонд дольщиков" и как он будет работать?

Компенсационный фонд создан для защиты интересов покупателей жилья в строящихся домах. До принятия закона о нем эту функцию выполняли страховые компании. Однако механизм был признан неэффективным, поэтому понадобился новый. Теперь застройщики сами будут отчислять определенный процент (точнее - 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого строительства) в фонд.

Однако права тех дольщиков, кто заключал ДДУ еще по старым правилам, будут все так же обеспечивать страховые компании. Фонд будет работать по объектам, где первый договор долевого участия будет зарегистрирован после госрегистрации фонда в форме публично-правовой компании, которая  должна произойти не позднее 90 дней со дня вступления закона в силу.

Повысятся ли цены на жилье после запуска нового механизма?

По прогнозам АИЖК, новый механизм не повлияет на уровень цен на жильё.Для застройщиков установлен взнос в размере 1,2% от каждого договора долевого участия, что сопоставимо с текущим страховым тарифом. Таким образом, экономика для большинства застройщиков не должна поменяться.

К тому же сейчас в России работают свыше 6 тысяч застройщиков, это достаточно конкурентный сектор. Новые реалии будут стимулировать их к тому, чтобы покрывать взносы за счет собственных ресурсов, а не перекладывать их на покупателя.

С другой стороны, законом предусматривается возможность пересмотра ставки, поэтому изменения, влияющие на цены для конечного покупателя, могут произойти, просто не сразу.

Что будет с дольщиками, которые купили уже жильё и не попадают под механизм защиты фонда? Куда им обращаться?

До 1 августа региональные власти должны будут представить в Минстрой России механизмы решения проблем обманутых дольщиков с указанием сроков по каждому дому.

На что может рассчитывать дольщик в случае банкротства застройщика? В каких случаях будет достаиваться объект, а в каких – выплачиваться компенсация?

Это будет зависеть от решения общего собрания дольщиков, на котором сами участники долевого строительства могут решить, нужно ли дом достраивать, привлекая нового застройщика, либо получить компенсацию.

Таким образом, решение о судьбе объекта по сути, принимается самими гражданами, а фонд - реализует принятое решение. При этом предусмотрено принятие отдельного решения в отношении каждого дома - например, по дому в высокой степени готовности граждане могут принять решение о достройке с привлечением застройщика, а по дому "на этапе котлована" - о получении денежного возмещения. Получается, что если жилой комплекс состоит из нескольких отдельно стоящих домов, решение по каждому принимается отдельно.

Как будет выплачиваться компенсация? Дольщик сможет получить обратно всю сумму вложенных средств?

Не во всех случаях. Размер компенсации будет равен общей площади по всем ДДУ в строящемся объекте, но не более 120 квадратных метров, умноженной на фактическую среднюю цену на первичном рынке в субъекте (она определяется по данным Росстата). Таким образом, покрываются риски всех покупателей стандартного жилья, но не берется риск покупателей элитных или просто больших квартир.

Чем ближе стоимость приобретаемой квартиры к среднему значению по региону (субъекту федерации), тем лучше защищен дольщик.

Может ли так случиться, что денег в фонде не хватит? Что тогда будет?

Законом предусмотрена ежегодная актуарная оценка обязательств и возможность корректировки тарифа по итогам такой оценки путем внесения соответствующих изменений в закон. Это значит, что фонду не может "вдруг" не хватить средств.

Актуарная оценка - это строгий экономический механизм, беспристрастный и основанный на статистике и законе больших чисел. Предполагается, что она позволит своевременно формировать базу для изменения тарифа, а сам процесс изменения ставки взносов в фонд путем внесения изменений в закон обеспечит открытый и гласный порядок пересмотра.

Сможет ли дольщик контролировать ход строительства и финансовое состояние застройщика?

Закон предусматривает такую возможность как для дольщиков, так и для потенциальных покупателей.

Для этого с 1 января 2018 года начнет работу единая информационная система, где будет собрана информация по всем застройщикам и объектам долевого строительства в стране. У каждого человека будет доступ к этой системе.

Что такое публично-правовая компания? Какие обязательства это налагает на фонд?

Изначально фонд был создан в формате некоммерческой правительственной организации, однако в процессе принятия закона о его деятельности было принято решение преобразовать его в публично-правовую компанию. По словам главы Минстроя Михаила Меня, это было сделано для того, чтобы усилить госконтроль за деятельностью фонда. Согласно принятому закону, государственный контроль над фондом будет осуществлять Счетная палата РФ и иные государственные органы.

Статус публично-правовой компании предусматривает соблюдение требований по раскрытию информации о деятельности, аудиту отчетности, системе внутреннего контроля, ведения закупочной деятельности. В состав наблюдательного совета фонда войдут представители Госдумы и Совета Федерации, а контролировать его работу будет Счетная Палата. Формат публично-правовой компании сделает полностью прозрачной работу фонда.

Будут ли у фонда представительства в регионах? Куда обращаться дольщикам в случае проблем?

Фонд будет принимать взносы от застройщиков из всех регионов страны. При этом в каждом регионе, где ведется долевое строительство, контроль за целевым использованием средств дольщиков, соблюдением требований к раскрытию и размещению информации, графиков строительства ведут региональные контролирующие органы. Это могут быть региональные министерства строительства, органы по надзору за долевым строительством и т.д. Граждане всегда могут обратиться к ним с вопросами.

Где будут храниться взносы в фонд и каковы гарантии того, что они не исчезнут, как компенсационные фонды в саморегулировании?

Компенсационный фонд обособляется от иного имущества Фонда. Денежные средства будут учитываться на отдельном счете в банке, соответствующем требованиям, установленным Правительством Российской Федерации. Фонд будет вправе инвестировать временно свободные средства на условиях, определенных исключительно Правительством РФ. Государственный контроль над фондом будет осуществлять Счетная палата РФ и иные государственные органы.

Источник: КГПиС г.Москвы

Уголовное дело по статье «Мошенничество» возбуждено в отношении группы компаний Red Development в связи с незаконной реализацией loft-апартаментов в комплексе «Loft Post», сообщил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров на заседании рабочей группы в прокуратуре Центрального округа столицы.

Комплекс находится на ул. Энгельса, д. 46 в Басманном районе города. Ранее Москомстройинвест направлял в правоохранительные органы материалы для возбуждения в отношении руководства компании Red Development уголовного дела по факту незаконного привлечения денежных средств граждан.

«Строительство комплекса «Loft Post», как и всех объектов компании Red Development, осуществлялось без разрешительной документации, а с гражданами заключались предварительные договоры купли-продажи», - сказал А. Гончаров.

Следователь отметил, что граждане, которые приобретали у ГК Red Development квадратные метры в loft-апартаментах, не желают признавать себя потерпевшими по факту хищения денежных средств.

«Они считают, что деньги они вкладывали в уже существующую недвижимость, поэтому хотят получить апартаменты, а не деньги», - пояснил А. Гончаров.

Он напомнил, что граждане, которые заключают предварительные договоры купли-продажи, не являются обманутыми участниками долевого строительства и не защищены федеральным законом о долевом строительстве 214-ФЗ.

Зампредседателя Москомстройинвеста подчеркнул, что прежде чем заключать какие-либо договоры и вкладывать деньги, покупатели обязательно должны ознакомиться с необходимыми документами на объект - проектной декларацией, разрешением на строительство и др.

Уголовные дела по статье «Мошенничество» также возбуждены в отношении неустановленных лиц из числа руководителей одной из компаний, аффилированных Red Development.

Они реализовывали loft-апартаменты на севере столицы по адресам: ул. Михалковская, д. 48 и ул. Часовая, д. 28, а также на востоке города по адресу: ул. 2-я Рыбинская, д. 13. Руководитель ГК Red Development Алексей Ковальчук в июне 2017 года взят под стражу.