Как предотвратить мошеннические действия при сделках с недвижимостью и обезопасить свое имущество

Многие россияне перед отъездом из страны в 2022 году сделали дарственные на близких, чтобы те могли распоряжаться их недвижимым имуществом

Размер дисконта на продаваемую по доверенности от живущего за рубежом собственника квартиру в Москве составляет 5-15%

Росреестр дал ответы на вопросы об оформлении иностранцами сделок с недвижимостью 

Источник: Росреестр

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) напоминает, что в соответствии с законодательством ряд сделок требует обязательного нотариального удостоверения.

В соответствии с законодательством нотариального удостоверения требуют сделки с недвижимостью:

• по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
• договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при оформлении ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
• связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
• с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.

Нотариальному удостоверению подлежат доверенности:

• на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
• на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;
• на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.

Нотариального удостоверения требуют договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

Источник: ФНП

Предварительные итоги 2018 года наглядно демонстрируют: россияне стали внимательнее подходить к ситуациям, когда в деле фигурирует доверенность. Об этом говорит планомерный рост запросов к онлайн-сервису Федеральной нотариальной палаты, позволяющему проверить доверенность на ее действительность и актуальность: 1,2 млн запросов, что почти в два раза больше показателя за аналогичный период прошлого года.

Электронный сервис проверки доверенностей — один из бесплатных интернет-ресурсов российского нотариата, доступный всем пользователям сети с января 2017 года. Для оперативной проверки документа нужен лишь доступ в интернет и реквизиты доверенности. Если доверенность действительно удостоверялась у того или иного нотариуса, система выдаст подтверждающую информацию. Если доверитель ранее отменил документ, сервис нотариата также покажет эти сведения с указанием даты отмены. Наличие такой информации позволяет моментально выявить фальшивый документ и оградить себя от деловых и имущественных отношений с недобросовестными лицами.

При этом относиться к доверенности нужно настороженно не только, когда по ней представляют интересы третьих лиц, но и в ситуации, когда вы сами выступаете в роли доверителя. Нотариусы не устают повторять: доверенность — значимый с юридической точки зрения документ, который нередко фигурирует в основе многих мошеннических схем, в том числе, нацеленных на незаконное владение чужой недвижимостью.

Доверенности на распоряжение недвижимым имуществом и регистрацию права собственности составляют около 30% от всех удостоверяемых у нотариусов доверенностей. В обиходе такие доверенности получили название «генеральные». Их часто просят оформить разного рода посредники, задача которых — помочь владельцу недвижимости выгодно продать свое имущество и максимально избавить его от «бумажных» и прочих хлопот. Как правило, доверители с легкостью соглашаются выдать такой документ своему помощнику и вписать в него максимально широкий круг полномочий. О правовых последствиях оформления такой доверенности задумываются редко. Хотя именно в этом случае принцип «чем больше, тем лучше» может сыграть роковую роль, оставив собственника без квартиры и денег.

Несмотря на то, что доверенности все еще нередко используются охотниками за чужим имуществом, статистика показывает и ряд позитивных тенденций. Так, число обращений к нотариусу за удостоверением доверенности на распоряжение имуществом за последний год снизилось более чем на 30 %. При этом из года в год растет число сознательных граждан, отдающих свой выбор в пользу нотариального удостоверения самой сделки с недвижимостью. Только по итогам прошлого года число таких сделок превысило отметку в 1 миллион.

Наделяя поверенного правом заключать от вашего имени любые сделки по распоряжению имуществом и впоследствии регистрировать переход права собственности, вы по факту заявляете: «распоряжайтесь моей недвижимостью как угодно, когда угодно и на удобных вам условиях». Получается, что недобросовестный поверенный сможет при желании указать в договоре любые, выгодные именно для него, условия, самостоятельно назначить цену договора или даже успеть провернуть целую цепочку сделок, после которой найти виновных и вернуть недвижимость будет крайне сложно.

Напротив же, строго ограниченный список полномочий, где четко прописано, в какие инстанции может обратиться от вашего лица поверенный и с какими запросами, позволяет снизить риски доверителя и гарантировать сохранность его имущества. Аккуратным стоит быть и при указании срока действия доверенности. Оформление документа на год и более — ненужная и опять же небезопасная мера. Если поверенный успел сделать свою работу до окончания срока действия доверенности, не лишним будет обратиться к нотариусу за досрочной отменой документа. Это не займет много времени и при этом не позволит воспользоваться документом повторно без вашего ведома.

Для оперативной отмены доверенности доверитель может обратиться в любую нотариальную контору. Актуальные сведения сразу же вносятся нотариусом в соответствующий реестр ЕИС нотариата. По закону, уже на следующий день после внесения таких данных в реестр все заинтересованные лица будут считаться извещенными о факте отмены документа. То есть никаких дополнительных действий заявителю предпринимать не придется.

Кстати отменить у нотариуса можно доверенность, выданную как в нотариальной, так и в простой письменной форме. В последнем случае нотариус перенесет в систему все необходимые сведения о документе, согласно его содержанию (дату выдачи доверенности, краткое описание переданных полномочий с указанием ФИО либо наименования доверителя и поверенного,а также номер документа при наличии). Также в системе будет отображаться реестровый номер самого нотариального действия по отмене доверенности, данные о нотариусе и заявителе.

Кроме того, нужно понимать, что нотариально удостоверенная доверенность, по которой действует одна из сторон сделки, и нотариально удостоверенная сделка — принципиально разные вещи. В случае с доверенностью нотариус лишь подтверждает желание заявителя наделить третье лицо полномочием представлять его интересы в тех или иных ситуациях. За то, как именно будет реализовано это полномочие, насколько законна и юридически чиста будет сделка, проведенная с участием поверенного в простой письменной форме, нотариус здесь не отвечает. Необходимый уровень защиты своих интересов как собственника можно получить лишь при нотариальном удостоверении самой сделки. В этом случае нотариус проведет тщательную проверку предъявляемых документов, направит запросы в государственные реестры для получения достоверных сведений, проведет личную беседу с участниками сделки и убедится в соответствии их воли и волеизъявления. Риски оспоримости такой сделки минимальны. Кроме того, нотариус гарантирует сторонам полное возмещение ущерба в случае выявления его профессиональной ошибки.

Источник: Росреестр

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии обращает внимание граждан и предпринимателей, что для проведения регистрации прав на недвижимость не требуется предоставлять выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для проведения этой процедуры необходимо предоставить в Росреестр заявление и пакет документов. С полным перечнем документов, необходимых для регистрации прав на недвижимость в зависимости от вида учетно-регистрационного действия можно ознакомиться на сайте Росреестра.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» запрещает требовать у заявителя дополнительные документы, которые не предусмотрены этим законом. Выписка из ЕГРН не входит в перечень документов, необходимых для регистрации прав. При проведении правовой экспертизы Росреестр самостоятельно проверяет сведения об объекте недвижимости, на который регистрируются права, исходя из информации, содержащейся в ЕГРН на момент перехода права.

Владелец недвижимости (как физическое, так и юридическое лицо) может узнать информацию о принадлежащем ему объекте недвижимости с помощью сервиса Росреестра «Личный кабинет правообладателя», который размещен на главной странице сайта ведомства. Так, в личном кабинете собственник может получить информацию об основных характеристиках своей недвижимости: кадастровом номере, адресе, площади, кадастровой стоимости, а также сведения о правах (дате и номере регистрации), ограничениях и обременениях прав (в случае их наличия).

В «личном кабинете» владелец может также подать заявление о невозможности проведения сделок с принадлежащей ему недвижимостью без его личного участия. При подаче такого заявления в ЕГРН будет внесена соответствующая запись. Такое заявление служит основанием для отказа любому лицу, которое захочет провести операции с недвижимостью заявителя без его участия. Эта мера направлена на защиту прав собственников, а также является действенной мерой по борьбе с мошенничеством со стороны посредников, которые действуют по доверенности или по поддельным документам.

Для входа в «Личный кабинет правообладателя» необходима авторизация с использованием учетной записи единого портала государственных услуг Российской Федерации.

Кроме того, получить справочную информацию из ЕГРН об объектах недвижимости можно с помощью бесплатного сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра.

Источник: Прокуратура г.Москвы

Черемушкинская межрайонная прокуратура утвердила обвинительное заключение по уголовному делу в отношении 42-летней жительницы столицы. Следственными органами она обвиняется в совершении преступлений, предусмотренных ч.2 ст.159 УК РФ (мошенничество, совершенное с причинением значительного ущерба гражданину), ч.1 ст.30, ч.4 ст.159 УК РФ (приготовление к совершению мошенничества в особо крупном размере).

По версии следствия, женщина решила в корыстных целях воспользоваться информацией о том, что ее знакомая является безвестно отсутствующим лицом, и оформить на себя, принадлежащее ей имущество - земельный участок на территории Новой Москвы, а также три квартиры, находящиеся в г.Москве, общей стоимостью более 36,4 млн рублей.

Для осуществления задуманного 8 августа 2016 года она пришла к нотариусу и, воспользовавшись паспортом своей знакомой, от ее имени оформила на себя доверенность для последующей перерегистрации права собственности имущество.

После этого, она подала документы в различные уполномоченные органы государственной власти для регистрации сделок по переходу права собственности на недвижимость, однако довести свой преступный умысел до конца не смогла, поскольку 20 сентября 2016 года была задержана сотрудниками правоохранительных органов.

Ранее, в период с 23 апреля по 21 мая 2016 года будучи осведомленной о том, что согласно устной договоренности с матерью безвестно отсутствующей знакомой, одну из квартир снимал мужчина, обвиняемая собственноручно подготовила и предоставила ему письмо от имени хозяйки квартиры, согласно которому денежные средства в качестве платы за наем квартиры необходимо передать через нее. Таким образом, обвиняемая похитила путем обмана и злоупотребления доверием денежные средства в размере 6о тыс. рублей.

Также она, предоставив доверенность на право получения имущества, причитающегося знакомой, получила в банке и похитила денежные средства в размере 8,9 тыс. рублей.

Уголовное дело направлено в Черемушкинский районный суд г.Москвы. Обвиняемой избрана мера пресечения в виде подписки о невыезде и надлежащем поведении.

Источник: Росреестр

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) напоминает, что в соответствии с законодательством ряд сделок требует обязательного нотариального удостоверения.

В соответствии с законодательством нотариального удостоверения требуют сделки с недвижимостью:

• по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
• связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
• с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.

Нотариальному удостоверению подлежат доверенности:

• на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
• на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;
• на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.

Нотариального удостоверения требуют договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

В соответствии с законодательством регистрация прав и кадастровый учет недвижимости на основании нотариально удостоверенных документов проводится в течение трех рабочих дней, в случае поступления документов в электронном виде – в течение одного рабочего дня.

Источник: ФНП

Мошеннические схемы, основанные на доверенности на распоряжение имуществом и регистрацию права собственности, уже не первый раз оказываются в центре обсуждения российских СМИ. В очередной раз тему в деталях разобрали в прямом эфире радиостанции «Радио России». Экспертом по вопросам защиты прав собственников выступил член Методической комиссии Федеральной нотариальной палаты, нотариус г. Москвы Александр Сагин. 

Ежегодно россияне оформляют у нотариусов несколько миллионов доверенностей, значительную часть которых составляют доверенности на распоряжение недвижимостью. При этом в правовую суть документа и последствий его выдачи вникают не многие.

Так, по замечанию Александра Сагина, думать, что удостоверение нотариусом доверенности на право осуществления различных действий с недвижимостью как-то влияет на законность и безопасность последующей сделки купли-продажи, если она не удостоверяется нотариусом — большое заблуждение. Нотариус в этом случае удостоверяет только желание человека о представлении его интересов третьим лицом. Конечно, в рамках оформления доверенности нотариус разъяснит доверителю юридическое значение тех или иных формулировок в тексте, однако обычно собственники просят составить документ в строгом соответствии с рекомендациями их риэлтора. А рекомендации последнего нередко сводятся к указанию широчайшего круга полномочий и длительного срока действия доверенности, что создает значительные риски. 

«В этих случаях надо быть очень внимательным. Во-первых, выдавать доверенность на короткий срок (несколько месяцев, а не лет), во-вторых, контролировать, потому что в таком случае возможно злоупотребление, и может получиться, что вместо обещанных семи миллионов, недвижимость будет продана за миллион» — предостерегает граждан Александр Александрович.

При этом эксперт советует не забывать и о возможности отмены доверенности, если срок ее еще не истек, а все необходимые вопросы уже решены. Отменить доверенность можно в любой удобной нотариальной конторе за один день.

Также внимательным нужно быть в ситуации, когда вторая сторона сделки действует по доверенности. Убедиться в действительности документа поможет специальный сервис на портале Федеральной нотариальной палаты. Указав реквизиты документа на сайте, можно моментально и совершенно бесплатно проверить факт удостоверения предъявляемой доверенности, а также узнать, не отменялась ли она доверителем.

Благодаря широкому применению электронных технологий в работе нотариусов сведения об отмене доверенностей попадают в соответствующий реестр уже на следующий день после визита доверителя в контору. При этом самостоятельно извещать об отмене доверенности всех заинтересованных лиц уже не нужно, пояснил Александр Сагин. По закону, если доверенность внесена в реестр отмененных, то все граждане автоматически считаются проинформированными об этом. За неполный 2018 год сервисом проверки доверенностей на сайте ФНП воспользовались более 1 млн раз. 

Также в ходе разговора с ведущими эксперт отметил, что самым надежным способом защитить себя от мошенничества при купле-продаже или других действиях с недвижимостью всегда было и остается нотариальное удостоверение сделки. Нотариус проверит и объяснит все правовые нюансы заключаемого договора, проверит факт принадлежности имущества указанному собственнику и, что важно, убедится в понимании сторонами значения своих действий. 

«Так, на днях я отказал в удостоверении сделки, потому что одна из сторон не понимала значение своих действий. Пожилой человек не мог разъяснить, для чего он совершает сделку, не знал сумму, за которую он продаёт недвижимость, а говорил только то, что „расстаётся с квартирой“. Найденный посредником покупатель был также благодарен мне за принятое решение, потому что понимал, что потом эта сделка могла быть признана недействительной. А если бы сделка была оформлена в простой письменной форме, люди потеряли бы деньги: сначала человек потерял бы квартиру, а потом он или его наследники пошли бы в суд и выиграли дело, предоставив данные психиатрической экспертизы. При этом добросовестный приобретатель лишился бы недавно купленной квартиры», — привел пример из практики московский нотариус. 

Кстати, нотариус может помочь и с вопросом передачи денег от покупателя продавцу — через удобный и безопасный механизм расчета посредством депозита нотариуса. Права обеих сторон договора при этом будут гарантированы. 

Выслушав советы эксперта, ведущие радиоэфира пришли к выводу: к оформлению доверенностей нужно подходить с должным вниманием, а еще лучше — обратиться к нотариусу за удостоверением самой сделки, тем более что нотариус в этом случае несет полную имущественную ответственность.