В 2019 году были восстановлены права более 16 тыс. дольщиков: часть из них ждут завершения строительства многоквартирных домов, остальные получили денежную компенсацию

Источник: ПРАВО.RU

Граждан, которые инвестировали в нежилую недвижимость, могут уравнять в правах с обычными дольщиками. Такие поправки готовят Минстрой и госкорпорация «Дом.РФ».

Как пишет РБК, сейчас, если застройщик обанкротился, право на недвижимость имеют только покупатели квартир. Требования по нежилому фонду попадают только в четвертую очередь кредиторов и удовлетворяются как денежные – нередко по остаточному принципу.

Минстрой «формирует позицию о внесении изменений в законодательство в целях правового урегулирования данного вопроса», сообщил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. По словам источника, знакомого с инициативой, из-за банкротства подмосковного девелопера Urban Group количество жалоб от покупателей нежилых помещений сильно выросло – что и подтолкнуло чиновников к разработке законопроекта.

Согласно документу, если нежилое помещение не превышает 7 кв. м, то инвестор сможет рассчитывать не на денежную компенсацию, а на саму площадь в достроенном доме – например, на кладовку или машиноместо. Приоритет таких требований повышается до третьей очереди. Поправки вносятся в законы о банкротстве и о защите прав дольщиков.

Эксперты считают, что необходимо предусмотреть создание реестра требований передачи нежилых помещений – по аналогии с действующими нормами о жилом фонде. По данным Росреестра, за 1-ю половину 2018 года было заключено 338 400 договоров долевого участия, из них на нежилые помещения пришлось 29 400 сделок.

Более подробно с законопроектом «О внесении изменений в ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты» можно ознакомиться здесь

Источник: Минстрой России

Президент РФ Владимир Путин подписал закон о компенсационном фонде долевого строительства, который также называют "фондом дольщиков". Минстрой РФ совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) разъясняют читателям сайта "РИА Недвижимость", что теперь изменится для покупателей жилья на стадии строительства и как будет работать указанный фонд.

Что такое "Фонд дольщиков" и как он будет работать?

Компенсационный фонд создан для защиты интересов покупателей жилья в строящихся домах. До принятия закона о нем эту функцию выполняли страховые компании. Однако механизм был признан неэффективным, поэтому понадобился новый. Теперь застройщики сами будут отчислять определенный процент (точнее - 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого строительства) в фонд.

Однако права тех дольщиков, кто заключал ДДУ еще по старым правилам, будут все так же обеспечивать страховые компании. Фонд будет работать по объектам, где первый договор долевого участия будет зарегистрирован после госрегистрации фонда в форме публично-правовой компании, которая  должна произойти не позднее 90 дней со дня вступления закона в силу.

Повысятся ли цены на жилье после запуска нового механизма?

По прогнозам АИЖК, новый механизм не повлияет на уровень цен на жильё.Для застройщиков установлен взнос в размере 1,2% от каждого договора долевого участия, что сопоставимо с текущим страховым тарифом. Таким образом, экономика для большинства застройщиков не должна поменяться.

К тому же сейчас в России работают свыше 6 тысяч застройщиков, это достаточно конкурентный сектор. Новые реалии будут стимулировать их к тому, чтобы покрывать взносы за счет собственных ресурсов, а не перекладывать их на покупателя.

С другой стороны, законом предусматривается возможность пересмотра ставки, поэтому изменения, влияющие на цены для конечного покупателя, могут произойти, просто не сразу.

Что будет с дольщиками, которые купили уже жильё и не попадают под механизм защиты фонда? Куда им обращаться?

До 1 августа региональные власти должны будут представить в Минстрой России механизмы решения проблем обманутых дольщиков с указанием сроков по каждому дому.

На что может рассчитывать дольщик в случае банкротства застройщика? В каких случаях будет достаиваться объект, а в каких – выплачиваться компенсация?

Это будет зависеть от решения общего собрания дольщиков, на котором сами участники долевого строительства могут решить, нужно ли дом достраивать, привлекая нового застройщика, либо получить компенсацию.

Таким образом, решение о судьбе объекта по сути, принимается самими гражданами, а фонд - реализует принятое решение. При этом предусмотрено принятие отдельного решения в отношении каждого дома - например, по дому в высокой степени готовности граждане могут принять решение о достройке с привлечением застройщика, а по дому "на этапе котлована" - о получении денежного возмещения. Получается, что если жилой комплекс состоит из нескольких отдельно стоящих домов, решение по каждому принимается отдельно.

Как будет выплачиваться компенсация? Дольщик сможет получить обратно всю сумму вложенных средств?

Не во всех случаях. Размер компенсации будет равен общей площади по всем ДДУ в строящемся объекте, но не более 120 квадратных метров, умноженной на фактическую среднюю цену на первичном рынке в субъекте (она определяется по данным Росстата). Таким образом, покрываются риски всех покупателей стандартного жилья, но не берется риск покупателей элитных или просто больших квартир.

Чем ближе стоимость приобретаемой квартиры к среднему значению по региону (субъекту федерации), тем лучше защищен дольщик.

Может ли так случиться, что денег в фонде не хватит? Что тогда будет?

Законом предусмотрена ежегодная актуарная оценка обязательств и возможность корректировки тарифа по итогам такой оценки путем внесения соответствующих изменений в закон. Это значит, что фонду не может "вдруг" не хватить средств.

Актуарная оценка - это строгий экономический механизм, беспристрастный и основанный на статистике и законе больших чисел. Предполагается, что она позволит своевременно формировать базу для изменения тарифа, а сам процесс изменения ставки взносов в фонд путем внесения изменений в закон обеспечит открытый и гласный порядок пересмотра.

Сможет ли дольщик контролировать ход строительства и финансовое состояние застройщика?

Закон предусматривает такую возможность как для дольщиков, так и для потенциальных покупателей.

Для этого с 1 января 2018 года начнет работу единая информационная система, где будет собрана информация по всем застройщикам и объектам долевого строительства в стране. У каждого человека будет доступ к этой системе.

Что такое публично-правовая компания? Какие обязательства это налагает на фонд?

Изначально фонд был создан в формате некоммерческой правительственной организации, однако в процессе принятия закона о его деятельности было принято решение преобразовать его в публично-правовую компанию. По словам главы Минстроя Михаила Меня, это было сделано для того, чтобы усилить госконтроль за деятельностью фонда. Согласно принятому закону, государственный контроль над фондом будет осуществлять Счетная палата РФ и иные государственные органы.

Статус публично-правовой компании предусматривает соблюдение требований по раскрытию информации о деятельности, аудиту отчетности, системе внутреннего контроля, ведения закупочной деятельности. В состав наблюдательного совета фонда войдут представители Госдумы и Совета Федерации, а контролировать его работу будет Счетная Палата. Формат публично-правовой компании сделает полностью прозрачной работу фонда.

Будут ли у фонда представительства в регионах? Куда обращаться дольщикам в случае проблем?

Фонд будет принимать взносы от застройщиков из всех регионов страны. При этом в каждом регионе, где ведется долевое строительство, контроль за целевым использованием средств дольщиков, соблюдением требований к раскрытию и размещению информации, графиков строительства ведут региональные контролирующие органы. Это могут быть региональные министерства строительства, органы по надзору за долевым строительством и т.д. Граждане всегда могут обратиться к ним с вопросами.

Где будут храниться взносы в фонд и каковы гарантии того, что они не исчезнут, как компенсационные фонды в саморегулировании?

Компенсационный фонд обособляется от иного имущества Фонда. Денежные средства будут учитываться на отдельном счете в банке, соответствующем требованиям, установленным Правительством Российской Федерации. Фонд будет вправе инвестировать временно свободные средства на условиях, определенных исключительно Правительством РФ. Государственный контроль над фондом будет осуществлять Счетная палата РФ и иные государственные органы.

Источник: ПРАВО.RU

Президент Владимир Путин на выходных подписал 70-страничные поправки, которые определяют особенности правовых отношений жителей сносимых по программе реновации домов Москвы и властей. 

Под реновацией, как указано в документе, необходимо понимать "совокупность мероприятий... направленных на обновление среды жизнедеятельности граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилого фонда, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства". Также уточнены характеристики домов, которые попадут под такую программу: они должны быть многоквартирными, не выше девяти этажей, и обязательно возведены по типовым проектам 1957–1968 годов. Эти дома будут разрушены, а владельцам квартир предоставят другое жилье. 

Жители Москвы, чьи дома попадут под реновацию, смогут выбрать равнозначное или равноценное жилье либо денежную компенсацию за квартиру, а также получить за доплату жилье большей площади взамен старого. На принятие решения им даётся до 90 дней. Новая квартира должна иметь "улучшенную отделку" и находиться в том же районе, что и прежнее жилье. 

Законопроект о массовом сносе ветхого жилья появился в базе Думы в марте. Инициатива вызвала общественный резонанс и сопровождалась митингами против ее принятия. Правозащитники отмечали, что в Москве есть очередники, у которых условия хуже, чем у тех, чьи дома попадают под программу. Кроме того, критике подверглась и сама процедура голосования собственников квартир сносимых пятиэтажек, согласно которой для включения в программу достаточно двух третей голосов жителей дома, а "молчуны" приравнивались к проголосовавшим "за". В итоге к третьему, окончательному чтению документ был значительно переработан (см. "Госдума приняла закон о реновации в Москве в третьем чтении"). Те, кто не согласен со сносом хрущевок, пытались в судебном порядке оспорить действия властей, но пока ни один иск не был удовлетворён (см. "Суд отказался рассматривать еще один иск против голосования по реновации в Москве").

Источник: ПРАВО.RU

Европейский суд по правам человека вынес постановление против России, признав нарушением Европейской конвенции принудительное изъятие земельных участков для госнужд при отсутствии доказательств "неоспоримого общественного интереса", пишет "Коммерсант". 

ЕСПЧ вынес решение по делу "Волчкова и Миронов против РФ", в котором власти России не смогли доказать "наличие неоспоримого общественного интереса" при принудительном изъятии собственности для частного инвестиционного проекта в Подмосковье. Изъять недвижимость в Люберцах местные власти хотели в 2003 году согласно генплану и программе сноса частных и муниципальных домов для реализации инвестконтрактов с целью "улучшения архитектурного облика" города. Однако собственники обратились в ЕСПЧ с жалобой на то, что изъятие недвижимости было с коммерческой целью. Дело в том, что на участке был построен 17-этажный дом, в котором муниципалитету досталось только 5% площади квартир, которые он продал инвестору. 

Страсбург отметил, что изъятие дома не могло быть обусловлено только "эстетическими улучшениями". При этом дом под снос не был ни ветхим, ни аварийным. Местные власти к тому же не предоставили доказательств того, что проект был построен как социальное жилье. Кроме того, заявители в своей жалобе указали, что они получили неравноценное возмещение – $115 000 и право социального найма двух квартир общей площадью 100 кв. м. ЕСПЧ предложил сторонам договориться о погашении материального ущерба либо представить в суд отчеты оценщиков, по которым он сам назначит компенсацию. Пока суд присудил заявителям по €3000 компенсации морального вреда и €100 судебных издержек.

Источник: ОНФ

Ситуация вокруг сноса гаражно-строительных кооперативов в столице вызывает много вопросов у автовладельцев. Об этом свидетельствуют около 40 коллективных обращений, поступивших в московский штаб Народного фронта. Суть проблемы состоит в том, что в период 1970–1980 гг. городскими исполкомами, а позже – Моссоветом выделялись участки земли под строительство гаражно-строительных кооперативов. Гаражи строились за счет личных средств граждан. Автовладельцы исправно вносили арендные платежи и поддерживали прилегающую территорию в надлежащем состоянии. На протяжении десятилетий договоры аренды земли под размещение автостоянок ежегодно пролонгировались.

Однако в последние несколько лет большей части стоянок города в перезаключении договоров было отказано. В связи с этим гаражно-строительные кооперативы (ГСК) в одночасье стали «незаконными строениями», а посему – подлежат сносу. Об этом шел разговор на площадке московского штаба Народного фронта в рамках круглого стола по вопросам демонтажа гаражей в столице.

«Безусловно, город должен развиваться, но нужно не забывать о тех обещаниях, которые были даны ранее. По Генплану 2010 г. должно было появиться более миллиона новых мест хранения автомобилей. К сожалению, эта задача не выполнена. Поэтому демонтаж автостоянок наносит вред не только их владельцам, но и окрестным жителям, чьи дворы переполняют припаркованные автомашины, создавая помехи для проезда спецтехники. Возмущение автовладельцев также вызывает практически полное отсутствие информационной работы с населением», – заявил член регионального штаба Народного фронта, муниципальный депутат Таганского района Москвы Илья Свиридов.

Автовладельцы подчеркивают, что для многих из них сам факт демонтажа явился абсолютной неожиданностью. Гаражи были снесены в кратчайшие сроки, а иногда и вместе с хранящимся в них личным имуществом.

В настоящее время членами ГСК являются сотни тысяч москвичей. Почти 70% из них – социально незащищенные слои населения: пенсионеры, инвалиды, ветераны Великой Отечественной войны, получившие парковочные места еще во времена СССР за заслуги перед городом или страной. Зачастую разговор о компенсации даже только для этой категории граждан ведется лишь в том случае, если земли изымаются для нужд города. Но и это не дает ответа на вопрос, где хранить автомобиль, поскольку выплаченной суммы попросту не хватает для покупки машино-места на многоуровневой автостоянке. Например, по заявлению военного пенсионера, полковника в отставке, после сноса ГСК на Бакунинской улице в 2002 г. ему было предложено место в многоуровневом паркинге из квоты Москвы. В январе 2017 г. пенсионер получил уведомление, что договор аренды разрывается и машино-место, которое он занимал более 10 лет, будет выставлено на торги. Автовладельцу предлагалось принять в них участие на общих основаниях. Однако даже с учетом военной пенсии стоимость парковки представляет неподъемную для него сумму.

Особое негодование автовладельцев вызывает тот факт, что при демонтаже ГКС исполнительные власти не имеют каких-либо конкретных планов застройки данного участка. Часть бывших территорий автостоянок до сих пор представляет собой пустырь, постепенно превращающийся в свалку.

Эксперты регионального отделения ОНФ в Москве полагают, что решением проблемы могло бы стать внесение поправок в постановление правительства Москвы от 13 ноября 2012 г. №636-ПП, регламентирующих размещение ГСК на территории города и проведение инвентаризации автостоянок Москвы. Возможно, на каких-либо территориях власти города могли бы сохранить гаражно-строительные кооперативы и перезаключить договоры на аренду земли.

Важно открыто информировать граждан о любых решениях, касающихся ГСК, и определить достойный уровень компенсации за демонтаж боксов, возведенных гражданами за собственные средства.