Москомстройинвест выявил "серую" схему продажи квартир - через закрытый паевой инвестиционный фонд

Источник: move.ru

Переход строительной отрасли на продажу квартир через эскроу-счета не сказался на инвестиционной привлекательности первичного жилья: уровень спроса на квартиры со стороны инвесторов в Новомосковском округе Москвы сохранился на уровне 13%, средний показатель по всем округам столицы – 20%. Такие данные озвучил директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.

По его словам, начиная с осени 2018 года, на рынке наблюдался ажиотажный спрос на квартиры, вызванный отчасти незначительным ростом ипотечных ставок, но в большей степени – опасениями, что переход на эскроу-счета приведет к заметному подорожанию квартир на первичном рынке.

«Роста цен ждали раньше 1 июля – с увеличением на рынке числа проектов, продажи в которых заблаговременно должны были начаться по новым правилам. Поэтому многие люди хотели ускорить покупку, тем самым вымывая большой объем предложения. В результате средняя цена квадратного метра начала расти, и инвесторы восприняли это как последний шанс сделать выгодное вложение. Однако ни в июне, ни в июле, с ценами ничего не произошло. Наоборот, они стабилизировались и могут даже немного снизиться к концу 2019 года за счет того, что ажиотаж убрал с рынка часть будущего спроса. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в проектах комфорт-класса в Москве составляет порядка 179 тыс. рублей, в Новомосковском округе – около 122,5 тыс. рублей», - рассказал эксперт ГК «А101».

По его словам, в Новомосковском округе преобладают инвесторы, покупающие квартиру для сохранения сбережений и получения дохода от аренды. Спрос этой группы клиентов фокусируется на студиях и однокомнатных квартирах площадью до 40 кв. метров. Доля инвестиционных покупок среди студий наиболее велика – 28%, тогда как показатель для однокомнатных квартир составляет 16%, и лишь 10% - для двухкомнатных.

«Доля инвестиционных покупок в проектах ГК «А101» не превышает 9%. Квартиры с отделкой ищут 44% таких покупателей, тогда как уровень спроса на отделку со стороны обычных клиентов не превышает 35%. Сдача квартиры в аренду в НАО уже сегодня может приносить до 8,5% в год, но доходность может повыситься за счет роста среднего размера арендной платы. Планомерное развитие территории НАО – в  том числе повышение транспортной доступности территории, окончательное формирование новых районов и постоянное появление новых сервисов – могут поднять расценки арендодателей на 15% в ближайший год», - считает Дмитрий Цветов.

Источник: Мосдольщик

Госдума РФ приняла в первом чтении ряд поправок в Налоговый кодекс. Часть предлагаемых нововведений касается собственников недвижимости. Самое важное для владельцев жилья – от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ, ставка по которому составляет 13%) будут освобождены те собственники, которые владеют продаваемым квартирами более трех лет.

Напомним, что сейчас этот срок составляет 5 лет. Однако до того, как была введена эта норма, достаточно было трехлетнего владения недвижимостью, чтобы при продаже не возникала обязанностью уплаты налога на доходы. Поэтому может показаться, что нынешняя законодательная инициатива – ни что иное, как откат к прошлым правилам.

Но это не совсем так. Дело в том, что в соответствии с новыми поправками в Налоговый кодекс эта норма распространится лишь на тех, кто является владельцем единственного жилья. Для остальных норматив останется прежним.

Зачем мне это знать?

Те, кто приобретают будущие квартиры в новостройках ради дальнейшей продажи и заработка на динамике цен, зачастую забывают, что будущий доход будет зависеть не только от прироста стоимости квадратного метра, но и от сопутствующих расходов.

Один из таких расходов – это НДФЛ, который по ставку 13% уплачивается при продаже жилья. Пока от него освобождаются лишь те, кто владеет недвижимостью более 5 лет. Если поправки в Налоговый кодекс будут приняты, то этот срок сократится до трех лет. Что, по мнению портала МосДольщик.рф, по сути, означает, что доходность недвижимости опосредованно возрастет. Что инвесторам лишь на руку.

Источник: ПРАВО.RU

Инвесторы, планировавшие вложить деньги в строительство жилья в столице, стали чаще отказываться от своих планов.

За первые шесть месяцев 2019 года в Москве выдали 86 разрешений на строительство. Это в 3,7 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 28% ниже, чем в первой половине 2017-го, сообщает «Коммерсант». 

Гендиректор рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко объяснил: снижение динамики выданных разрешений на строительство свидетельствует о падении инвестиционной активности.

«Это стандартная реакция, так как застройщики не видят экономической целесообразности запускать новые проекты с эскроу-счетами, когда рынок еще на 85% состоит из строек по старым правилам. Проекты, где разрешения получены ранее, обладают конкурентными преимуществами по цене предложения», – сказал Алексеенко. Он считает, что снижение активности девелоперов продлится около года и это станет причиной серьёзного падения ввода жилья в 2021–2022 годах.

По словам директора по инвестициям ГК «Гранель» Андрея Носова, сейчас многие компании взяли паузу, чтобы пересмотреть бизнес-модель. «Через год девелоперы подстроятся под новые реалии, а выдача разрешений возобновится», – прогнозирует он. 

Согласно закону, вступившему в силу 1 июля, застройщики будут аккумулировать деньги дольщиков на эскроу-счетах и не смогут использовать их до тех пор, пока не исполнят обязательства перед клиентами. Документ защитит граждан от мошенничества при долевом строительстве: от ситуаций, когда застройщики собирают деньги, но строительство не заканчивают.

Источник: КГПиС г.Москвы

Девелоперам выдано 122 заключения о соответствии критериям (ЗОСК), которые позволяют достраивать жилые дома по «старой» схеме, без открытия эскроу-счетов, сообщила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

По ее словам, выданные ЗОСК коснутся недвижимости общей площадью более 8,2 млн кв. метров. Жилье в этих новостройках предназначено более чем для 60 тыс. дольщиков.

ЗОСК выдаются в порядке очереди – первыми заключения получили компании, обратившиеся в Москомстройинвест с заявлениями раньше остальных. Среди них крупнейшие застройщики города: ГК ПИК, ПСН, Лидер-Инвест, Донстрой, ИНГРАД, Capital Group и др.

«В Комитет поступило свыше 300 обращений на получение ЗОСК. Большинство застройщиков, желающих достраивать объекты по «старой» схеме, предоставило необходимую документацию. Но пока не все девелоперы проявили должную активность. Согласно нашим подсчетам, по 471 разрешению на строительство применима «старая» схема, учитывая готовность объектов», – сказала Анастасия Пятова.

Она пояснила, что всего в столице действует свыше 600 разрешений на строительство. Таким образом, по нынешней схеме (без эскроу-счетов) могут быть завершены почти 80% строек. Готовность других объектов пока слишком низкая, и они, в целях защиты покупателей, будут строиться с использованием эскроу-счетов.

В Москомстройинвесте напомнили, что для завершения работ по «старой схеме» инвестор обязан заключить не менее 10% договоров долевого участия (ДДУ) в строящемся объекте (расчет ведется от реализуемой площади, указанной в проектной декларации).

Также степень готовности проекта должна составлять не менее 30% с учётом не только строительного конструктива, но и финансовой готовности. В некоторых случаях по законодательству степень готовности может быть снижена до 15%, если, к примеру, в рамках проекта строятся социальные объекты, или до 6%, если компания достраивает проблемный объект.

«Комитетом проведена масштабная разъяснительная работа с представителями застройщиков. Прошла серия семинаров по вопросам перехода на проектное финансирование. На интернет-странице Комитета в разделе «Деятельность» размещена подробная справочная информация для корректного заполнения документов – методические рекомендации, перечень типичных ошибок, презентации, памятки, а также видеозапись обучающего семинара», – пояснила Пятова.

Источник: КГПиС г.Москвы

Заключения, которые позволят застройщикам привлекать денежные средства дольщиков без использования эскроу-счетов, начнут выдаваться с 3 июня, в соответствии с ранее поданными заявлениями, сообщила председатель Москомстройинвест Анастасия Пятова.

Она отметила, что согласно 214-ФЗ застройщики с 1 июля обязаны перейти на систему эскроу-счетов. Но для ряда объектов сделают исключения – девелоперы смогут работать по «старой схеме» (возможность предоставлена постановлением правительства РФ от 22 апреля 2019 года № 480). Это снизит вероятность появления проблемных объектов на переходном этапе.

Объект должен отвечать двум критериям.

Во-первых, инвестор обязан заключить не менее 10% договоров долевого участия (ДДУ) в строящемся здании (расчет ведется от реализуемой площади, указанной в проектной декларации).

Во-вторых, степень готовности здания должна составлять не менее 30% (в некоторых случаях может быть снижена до 15% или до 6%) с учетом не только строительного конструктива, но и финансовой готовности.

Выдача заключения о соответствии критериям займет 15 рабочих дней с момента подачи документов в Москомстройинвест (при отсутствии документов срок может быть увеличен до 20 дней).

Специалисты за этот период проверят комплектность документов и во взаимодействии с Мосгосстройнадзором и Росреестром подтвердят наличие оснований для работы без эскроу-счетов.

«У застройщиков в связи с переходом на новую схему возникает много юридических и технических вопросов, поэтому мы организовали разъяснительную работу. С 24 по 31 мая в Москомстройинвесте ежедневно будут проходить семинары для инвесторов», – пояснила А. Пятова.

Она добавила, что застройщиков могут проконсультировать по телефону горячей линии: (495) 645-80-96.

На интернет-странице в разделе «Деятельность» размещена подробная информация, включая график проведения семинаров, контактные данные и памятку.

Источник: move.ru

Инвесторы, покупающие жилую недвижимость для ее дальнейшей сдачи в наем или перепродажи, стали отдавать предпочтение более компактным лотам. И если раньше постоянно растущие цены на новостройки позволяли собственнику продать объект значительно дороже, чем он был куплен, то сейчас эта разница ощущается не так заметно. Такая ситуация привела к тому, что часть инвесторов перешла из разряда перекупщиков в категорию рантье, получающих пассивный доход от сдачи жилья в аренду.

Однако оба вида инвестиционных покупателей делают свой выбор в пользу наиболее востребованных объектов, в том числе и по квартирографии. В свою очередь на первичном рынке столицы последние несколько лет происходит сокращение средних площадей реализуемых квартир и апартаментов. Такая тенденция нашла свое отражение в увеличении количества сделок с небольшими лотами, как среди обычных покупателей, так и среди инвесторов.

За пять лет инвестиционные квартиры всех ценовых категорий стали заметно компактнее. В эконом-классе это показатель на сегодняшний день составляет в среднем 49 «квадратов» (-9,2% с 2014-го года). В комфорт- и бизнес-классе средний метраж инвестиционных квартир уменьшился соответственно до 58,5 кв. м (-16%) и 74,9 кв. м (-18%). При этом в премиальных новостройках инвесторы покупают по-прежнему 96,5-метровые квартиры.

Немного иначе выглядит картина с инвестиционными апартаментами.

Приобретаемая недвижимость данного формата в сегменте «комфорт» потеряла за пять лет почти треть своей площади, и сегодня составляет в среднем 37 «квадратов» (-30%). В «бизнесе» в настоящий момент покупают 65-метровые апартаменты (-17%). В то же время в премиум-классе инвесторы вкладывают средства в более просторные лоты – в среднем 99 кв. метров (+24%).

Источник: move.ru

Сегодня десятая часть приобретенных квартир являются инвестиционными сделками. При этом за последние пять лет в ценовой структуре купленной недвижимости данного формата произошло заметное перераспределение в пользу «комфортных» квартир.

Новые проекты в сегменте «комфорт», которые за последние годы значительно увеличили свое присутствие на первичном рынке столицы, наряду с привлекательными ценами и расширением географии за счет освоения промзон в границах «старой» Москвы, привели к 17-процентному росту инвестиционных сделок именно в этом сегменте. Таким образом, в настоящий момент на комфорт-класс приходится 59% (+17% с 2014-го года) инвестиционных покупок, на «бизнес» - 37%, доля премиальных квартир составляет 3% (-17% за пять лет), а эконом-класса – 1%.

Сделки в апарт-комплексах имеют другую структуру. Этот формат жилья с инвестиционными целями чаще приобретают в новостройках бизнес-класса (47%). «Комфортные» апартаменты выбирают 41% инвесторов. До 12% (+11% с 2014-го года) выросла доля премиальных лотов. Таким образом, апартаменты премиум-класса с точки зрения инвестиционных вложений стали для покупателей привлекательнее квартир.

Большинство инвесторов заключают сделки только с одним объектом – апартаментом (70,6%) или квартирой (88,5%). В формате квартир доля мелкооптовых сделок (2-5) достигает 10,1%, а в апарт-комплексах – до 23,3%.

Источник: КГПиС г.Москвы

В Москве можно купить квартиру на любом этапе: инвесторы продают жилье на стадии котлована, во время строительства или в готовом доме. Причем инвестором может выступать и город. Правда, только если речь идет о продаже в готовом доме, введенном в эксплуатацию.

Чтобы приобрести у города квартиру в новостройке, необходимо принять участие в электронном аукционе. Пошаговая инструкция для участия в торгах – в эксклюзивном материале на портале Стройкомплекса.

Продажей недвижимости занимается казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»). Для этого создан проект «Жилые комплексы Москвы «Мой адрес».

Все жилые комплексы построены, введены и готовы к проживанию. Квартиры представлены как с отделкой «под ключ», так и без нее.

По статистике 2018 года в среднем первоначальная (минимальная) цена квартиры на аукционе увеличивается на 15%.

Покупка квартиры у города: пошаговая инструкция

Все о строительстве жилья в Москве

Источник: move.ru

На первичном рынке Москвы представлено свыше двух десятков жилых комплексов, чьи корпуса превышают 30-этажную высоту. Среди покупателей жилья в столичных высотках преобладают клиенты 30-40-летней возрастной категории.

Соотношение женщин и мужчин практически сопоставимо – 50,2% и 49,8% соответственно. По семейному положению не состоящими в браке оказались 60% покупателей жилья в высотных новостройках. При этом более 46% покупателей имеют одного-двух несовершеннолетних детей.

Большинство сделок с недвижимостью в высотках совершают москвичи – 56,7%. Каждую четвертую квартиру в столичных небоскребах (26,1%) приобретают региональные покупатели. Оставшиеся 16,4% в структуре продаж приходятся на жителей Московской области.

Для собственного проживания покупают почти три четверти лотов – 73,6%. Каждая десятая квартира в высотках приобретается родителями для своих детей. Инвестиционные цели преследует еще 3% клиентов. Другими мотивами руководствуются остальные 12,3% покупателей. Со 100-процентной оплатой проходит 58,8% сделок.

Самым востребованным высотным проектом на сегодняшний день является мультиформатный (квартиры и апартаменты) жилой комплекс комфорт-класса в ВАО (р-н Гольяново). Запланированная высота корпусов МФК составляет 39 этажей. В структуре спроса на этот высотный проект приходится 13%. По 9% в структуре продаж приходится на высотный ЖК комфорт-класса в Западном Дегунино (САО) и бизнес-проект в районе Левобережный (САО).