В столичном регионе продажи квартир на первичном рынке жилья (за исключением элитного и премиум-класса) уже сократились на 17% относительно 2018 года, однако цены  продолжают расти

Источник: move.ru

Переход строительной отрасли на продажу квартир через эскроу-счета не сказался на инвестиционной привлекательности первичного жилья: уровень спроса на квартиры со стороны инвесторов в Новомосковском округе Москвы сохранился на уровне 13%, средний показатель по всем округам столицы – 20%. Такие данные озвучил директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.

По его словам, начиная с осени 2018 года, на рынке наблюдался ажиотажный спрос на квартиры, вызванный отчасти незначительным ростом ипотечных ставок, но в большей степени – опасениями, что переход на эскроу-счета приведет к заметному подорожанию квартир на первичном рынке.

«Роста цен ждали раньше 1 июля – с увеличением на рынке числа проектов, продажи в которых заблаговременно должны были начаться по новым правилам. Поэтому многие люди хотели ускорить покупку, тем самым вымывая большой объем предложения. В результате средняя цена квадратного метра начала расти, и инвесторы восприняли это как последний шанс сделать выгодное вложение. Однако ни в июне, ни в июле, с ценами ничего не произошло. Наоборот, они стабилизировались и могут даже немного снизиться к концу 2019 года за счет того, что ажиотаж убрал с рынка часть будущего спроса. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в проектах комфорт-класса в Москве составляет порядка 179 тыс. рублей, в Новомосковском округе – около 122,5 тыс. рублей», - рассказал эксперт ГК «А101».

По его словам, в Новомосковском округе преобладают инвесторы, покупающие квартиру для сохранения сбережений и получения дохода от аренды. Спрос этой группы клиентов фокусируется на студиях и однокомнатных квартирах площадью до 40 кв. метров. Доля инвестиционных покупок среди студий наиболее велика – 28%, тогда как показатель для однокомнатных квартир составляет 16%, и лишь 10% - для двухкомнатных.

«Доля инвестиционных покупок в проектах ГК «А101» не превышает 9%. Квартиры с отделкой ищут 44% таких покупателей, тогда как уровень спроса на отделку со стороны обычных клиентов не превышает 35%. Сдача квартиры в аренду в НАО уже сегодня может приносить до 8,5% в год, но доходность может повыситься за счет роста среднего размера арендной платы. Планомерное развитие территории НАО – в  том числе повышение транспортной доступности территории, окончательное формирование новых районов и постоянное появление новых сервисов – могут поднять расценки арендодателей на 15% в ближайший год», - считает Дмитрий Цветов.

Источник: Банк России

Вступившие в силу изменения в законодательство о долевом строительстве предусматривают переход от модели привлечения средств граждан – участников долевого строительства непосредственно на счета застройщиков к модели, когда средства дольщиков депонируются на специальных счетах эскроу в уполномоченном банке. Эти средства будут поступать в распоряжение застройщика только после завершения строительства и регистрации прав на первый объект долевого строительства.

С 1 июля привлечение средств участников долевого строительства допускается только с использованием счетов эскроу. Исключение составляют проекты строительства, которые соответствуют установленным правительством критериям, определяющим степень готовности объектов строительства и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. По этим проектам договоры  участия в долевом строительстве продолжат заключаться без использования счетов эскроу.

Переход к новой модели финансирования жилищного строительства позволит обеспечить защиту прав физических лиц – участников долевого строительства, а высокая защищенность средств граждан будет служить фактором повышения спроса на участие в такой модели.

Требования к уполномоченным банкам, имеющим право открывать счета застройщикам и счета эскроу, установлены постановлением правительства. Актуальный перечень этих банков ежемесячно публикуется на сайте Банка России в разделе «Информация по кредитным организациям».

«Банковская система готова к переходу на проектное финансирование застройщиков. Запас капитала уполномоченных банков позволяет заместить банковским кредитованием средства, которые застройщики получали от дольщиков», – отметила заместитель Председателя Банка России Ольга Полякова. Подразделения банков, бизнес-модель которых предусматривает работу с застройщиками, присутствуют в каждом регионе России.

По состоянию на 17 июня 2019 года в 7 банках открыто более 3800 счетов эскроу с остатками на них в сумме 11 млрд рублей. Кроме того, кредитные организации сообщили о поступлении почти 1800 заявок застройщиков о кредитовании с использованием счетов эскроу. На 1 мая 2019 года заключено 100 кредитных договоров более чем на 74 млрд рублей.

Источник: Мосдольщик

Несмотря на то, что 1 июля 2019 года застройщики не смогут пускать средства граждан на возведение домов, обращаться в банки за кредитами (проектным финансированием) они не спешат. Как в ходе прошедшего в Госдуме круглого стола сообщил глава департамента обеспечения банковского надзора ЦБ РФ Александр Полонский, по состоянию на 11 февраля банки получили лишь 275 заявок на проектное финансирование. И это по всей России, при том что в одном только столичном регионе, по данным портала МосДольщик.рф, насчитывается более 500 строящихся жилых комплексов.

Подать заявку на проектное финансирование (а также открыть счета-эскроу и спецсчет, который с 1 сентября 2018 года должен быть у каждого застройщика) можно в одном из уполномоченных банков. Критерии отнесения банков к уполномоченным Центробанком определены: на 1 февраля 2019 года, по сведениям Александра Полонского, в их число попадает 62 банка, 32 из которых уже заявляли о намерениях кредитовать застройщиков и отрывать счета-эскроу. Однако пока заявки о проектном финансировании получили лишь девять уполномоченных банков, а эскроу-счета открыты в четырех. Да и общее число запросов крайне мало.

Проблема низкой активности застройщиков по обращениям за проектным финансированием обсуждалась и в ходе Финансового форума по недвижимости, состоявшегося в середине прошлой неделе в Москве. По сведениям тех застройщиков, кто уже работают по счетам-эскроу, на рассмотрение их первой заявки на проектное финансирование банкам требовалось 6-9 месяцев. По информации Москомстройинвеста, сейчас этот процесс идет оперативнее и занимает в среднем до ста дней. Но чтобы уложится даже в этот срок, заявку нужно подавать прямо сейчас, ведь до 1 июля осталось немногим более четырех месяцев.

Некоторые застройщики, что до сих пор не обратились в банки, возможно, рассчитывают на то, что им и дальше разрешат работать по старым правилам. Такая мера, действительно, разрабатывается Минстроем, а одним из критериев, позволяющим после 1 июля продолжать возводить новостройку на средства дольщиков, предлагают взять тридцатипроцентную (и выше) строительную готовность дома.

Однако как сообщил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров, в Москве, например, за порог тридцатипроцентной строительной готовности сейчас выходит лишь половина новостроек. Вторая половина находится на более ранних этапах возведения, то есть, для них новые правила будут обязательны. Но смогут и успеют ли они получить проектное финансирование – большой вопрос.

Зачем мне это знать?

Те, кто сейчас планирует приобрести будущую квартиру в строящемся доме, рискуют даже больше, чем их предшественники. Мало того, что нужно учитывать все стандартные риски, связанные со строительством, так еще каким-то образом требуется оценить шансы застройщика продолжить после 1 июля 2019 года возведение дома. А этого пока однозначно не знают даже регуляторы рынка, да и сами застройщики, не обращаясь за проектным финансированием, не сильно спешат избавить себя от будущих проблем.

Что делать? Один из вариантов – ограничивать выборку лишь теми проектами, где уже перешли на эскроу-счета. Правда, таких среди столичных новостроек пока не много. Второй вариант – ориентироваться на жилые комплексы высокой строительной готовности, которым с большой долей вероятности разрешат достраиваться по старым правилам. Причем под «высокой» лучше понимать даже не тридцатипроцентную готовность, обсуждаемую Минстроем, а более существенную. Или, как вариант, смотреть на предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию: чем он ближе к сегодняшнему дню, тем лучше.

Есть и третий путь – подождать со сделкой до 1 июля, когда уж точно станет ясно, какие застройщики приостановят стройки, а какие нет. И если ни в какие детали вникать не хочется, самое разумное, по мнению портала МосДольщик.рф, выбрать именно этот способ. Тем более что до часа Х осталось не так уж и много – лишь четыре месяца.

Источник: ПРАВО.RU

Президент Владимир Путин подписал закон, согласно которому с 1 июля 2019 года застройщики будут обязаны использовать эскроу-счета во всех реализуемых жилых проектах, документ опубликован на официальном интернет-портале правовой информации.

Используя эскроу-счета, дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать проекты застройщики будут с помощью кредитов и из своих финансовых резервов.

Закон, опубликованный на официальном интернет-портале правовой информации, также уточняет правила привлечения средств дольщиков в проекты, которые подразумевают строительство не одного конкретного дома, а комплексное развитие территорий. Это значит, что девелопер будет пропорционально распределять деньги по всем домам при освоении территории.

Снизятся и требования к опыту застройщиков жилья – с 10 000 до 5000 кв. м реализованных проектов, чтобы мелкие региональные строительные компании не потеряли право привлекать средства дольщиков на эскроу-счета. Также поправки отменяют требование о контроле банком средств на спецсчете застройщика после сдачи дома в эксплуатацию.

Кроме того, исключается механизм плановых проверок застройщиков, чтобы недобросовестные компании не подгоняли результаты работы к очередному визиту органов государственного надзора. А основания для внеплановых проверок, наоборот, расширяются. Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства наделяется правом проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков, чтобы своевременно выявлять неплатежеспособность. Закон также утверждает норму защиты прав дольщиков на нежилые помещения при банкротстве застройщика.