Источник: ФНП

Телеканал «Москва 24» рассказал истории людей, чьи квартиры превратились в театр бесконечных боевых действий из-за того, что доля недвижимости их родственников оказалась в руках мошенников. 

Герои репортажа — жертвы квартирного рейдерства. И все они не первый год держат оборону, пытаясь защититься от «профессиональных соседей», которые в борьбе за квадратные метры, не гнушаясь никакими методами, выживают из них законных беззащитных собственников, вынуждая их продать свою долю по цене значительно ниже рыночной или же требуя приобрести их долю по неподъёмной для жертвы цене. Кому-то «насолила» бывшая жена, желающая отомстить за старые обиды и подарившая ради этой цели свою долю совершенно постороннему человеку. Кто-то получил «удар» от родственников, желающих поскорее освободить жилплощадь и стать единоличным собственником. В общем, истории у всех разные, а схема, пользуясь которой нечистые на руку дельцы пытаются выжить хозяев из квартир, по сути — одна. 

По закону любое лицо, решившее продать свою долю в объекте недвижимости, обязано, прежде всего, проинформировать об этом других совладельцев недвижимого имущества с целью реализации их права на преимущественную покупку указанной доли на реальных ценовых условиях. После чего участникам долевой собственности дается 30-дневный срок, в течение которого они могут заявить о своем желании приобрести предлагаемую к продаже долю. И только в случае неполучения ответа от совладельцев в течение указанного времени или их отказа от предложенной оферты, собственник получает право распорядиться имеющейся долей в пользу третьих лиц. Что важно — ценовые условия продажи доли должны совпадать с теми, что изначально были предложены совладельцам объекта недвижимости. До введения обязательной нотариальной формы для сделок купли-продажи, это правило зачастую игнорировалось, никто не проверял, уведомлены ли сособственники продавца. Как итог — огромное количество сособственников, права которых были нарушены, а также разгул «квартирного рейдерства». 

Сделки с долями всегда были проблемным сегментом рынка недвижимости, наведение порядка в нем законодатель доверил нотариату, поручив нотариусам контроль за соблюдением преимущественного права покупки и обеспечение законности в сделках с долями, для того, чтобы уменьшить число подобных трагедий. 

Одна мошенники нашли возможность реализации «темных» схем. Когда законодательно была установлена обязательная нотариальная форма для продажи долей, нечестные владельцы долей перешли к использованию договоров дарения. Так, если собственнику принадлежала 1\3 доля квартиры и он «дарил» 1\25 своей доли, одаряемый переставал быть «посторонним» и мог выкупить оставшуюся часть доли без участия нотариуса. 

От подобных мошеннических действий пострадала героиня репортажа Екатерина Толмачёва, которой теперь приходится прорываться в собственную квартиру с боем. Половина квартиры принадлежит незнакомому человеку, который в свою очередь позволил жить в ней неизвестным Екатерине людям. Ранее жилплощадь принадлежала в равных долях её мужу и его бывшей супруге, которая согласилась продать им свою долю, но в день сделки выяснилось, что жильё уже подарено другому человеку. Муж Толмачёвой оказал сопротивление захватчикам, пытавшимся ворваться в квартиру. После чего он оказался за решёткой, Екатерина подозревает, что дело против ее супруга было сфабриковано. 

Пенсионерка Ольга Морозова, чья племянница якобы подарила долю жилплощади профессиональному рейдеру после смерти матери, на протяжении двух лет не могла зайти в квартиру, и только после возбуждения уголовного дела о пропаже вещей, хозяйка смогла вернуться в свой дом. За это время недвижимость сменила несколько хозяев, а в целом противостояние сособственников длится уже 4 года. Законодателю удалось быстро прикрыть лазейку для мошенников полностью. В июне 2016 года вступил в силу Федеральный закон № 172-ФЗ, которым была установлена обязательная нотариальная форма для всех сделок по отчуждению долей в недвижимом имуществе. Сегодня нотариусы контролируют все сделки с долями — продажу, мену, дарение. Нотариус, собираясь удостоверять сделку купли-продажи, обязательно проконтролирует, соблюдены ли права сособственников. Если речь идет о договоре дарения, нотариус тщательно проверяет, не является ли сделка притворной. 

К сожалению, сейчас ещё ощущаются последствия сделок, совершавшихся до введения обязательной нотариальной формы, когда доли продавали бесконтрольно, и 1/6 квартиры могла быть разделена еще на десяток микродолей. Но сегодня ситуация на рынке недвижимости изменилась коренным образом. И можно смело говорить о том, что с появлением на нем нотариусов — высококвалифицированных юристов, которые несут полную ответственность за удостоверенные ими сделки, возможность реализации мошеннических схем с долями квартир сведена к абсолютному минимуму.

Источник: Прокуратура г.Москвы

Благодаря принципиальной и наступательной позиции прокуратуры Юго-Западного административного округа принято судебное решение, которым не только восстановлены нарушенные жилищные права конкретной семьи, но и создан прецедент в пользу всех москвичей, лишившихся жилья в результате «квартирного рейдерства».

Проблема «квартирного рейдерства», когда собственник незначительной доли в квартире, принадлежащей добросовестным гражданам, заселяет в жилое помещение так называемых «профессиональных соседей», стала особо актуальной для столицы. Такие «соседи» целенаправленно создают невыносимые условия проживания собственникам, как правило, относящимся к социально уязвимым категориям населения, нередко применяя к ним насилие.

Подобная ситуация произошла и в семье москвички Ларисы Дреминой и двух ее несовершеннолетних детей. Бывший супруг женщины с нарушением действующего законодательства, а также прав своих детей произвел отчуждение принадлежащей ему доли в квартире на улице Аллея Витте «квартирным рейдерам». С целью понуждения женщины к совершению сделки по продаже оставшейся доли вселившиеся лица совершали в отношении нее противоправные действия, сопряженные с физическим и психологическим насилием. Более того, они выкладывали в социальных сетях фото из квартиры потерпевшей, позируя с предметом, похожим на пистолет и разбросанными денежными купюрами.

По инициативе прокуратуры Юго-Западного округа впервые в столице «квартирному рейдерству» дана уголовно-правовая оценка. 17 июня 2015 года окружным подразделением полиции было возбуждено уголовное дело по п.п. «б» и «в» ч. 2 ст. 179 УК РФ (принуждение к совершению сделки, с применением насилия, совершенное организованной группой) в отношении Евгения Макарова, Александры Молчановой, Яны Графовой, Шамхана Бестаева, Джабраила Баркинхоева, Тимура Саиева, Адама Висаева, которое в настоящее время рассматривается Зюзинским районным судом г. Москвы.

Помимо этого, прокурор округа обратился в суд с исковым заявлением о признании недействительной сделки, заключенной бывшим супругом Ларисы Дреминой и участницей группы «квартирных рейдеров» - Александрой Молчановой.

Воспользовавшись тем, что суд отказал в применении обеспечительных мер в виде запрета на совершение сделок со спорной квартирой, участники группы совершили ряд взаимосвязанных противоправных сделок (в том числе купли-продажи и дарения), направленных на получение права собственности на 2/3 доли в квартире.

Так, несмотря на избрание в отношении Молчановой меры пресечения в рамках возбужденного уголовного дела, она заключила две сделки, подарив соответственно 1/18 и 11/18 долей в квартире другим посторонним лицам. Таким образом, был использован механизм совершения системы притворных сделок, конечной целью которых являлось полноценное завладение квартирой Ларисы Дреминой.

С учетом этого прокурор округа обратился с иском уже к новым собственникам долей в спорном жилье.

Судебный процесс, длившийся почти год, активно освещался в средствах массовой информации. При этом следует отметить активную гражданскую позицию потерпевшей Ларисы Дреминой, не побоявшейся обратиться в правоохранительные органы, и открыто выступить против «профессиональных соседей».

Прокуратуре удалось доказать, что череда сделок, заключенных бывшим мужем потерпевшей и «квартирными рейдерами», совершены в нарушение основ нравственности и правопорядка.

19 июля 2016 года решением Зюзинского районного суда требования прокурора были удовлетворены. Договор купли-продажи 2/3 доли в праве собственности на жилое помещение, заключенный 10 апреля 2015 года с Молчановой, признан недействительным. Права и обязанности покупателя указанной доли переведены с ответчиков на Ларису Дремину, за которой решением суда признано право собственности на 2/3 доли в спорной квартире.

На днях Московский городской суд решение суда первой инстанции, обжалованное «квартирными рейдерами», оставил без изменения. Решение вступило в законную силу.

Работа, направленная на защиту жилищных прав москвичей, продолжается.

Опубликовано письмо ФНС РФ от 18 ноября 2016 г. № БС-4-11/21953@ о том, что имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику - родителю (матери), в случае если договор о предоставлении целевого займа (кредита) на приобретение объекта недвижимого имущества (квартиры), ранее заключенный бывшим супругом, после его смерти, был перезаключен на нее, как на законного представителя несовершеннолетнего ребенка, унаследовавшего данную квартиру, в части понесенных ею фактических расходов в виде процентов, уплаченных после перезаключения такого договора.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 18 ноября 2016 г. № БС-4-11/21953@

ОБ ИМУЩЕСТВЕННОМ НАЛОГОВОМ ВЫЧЕТЕ

Федеральная налоговая служба в связи с обращениями территориальных налоговых органов о разъяснении порядка предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц по уплате процентов по целевому кредиту на приобретение жилья сообщает следующее.

Абзацем вторым пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В силу пункта 4 статьи 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Поскольку смерть должника не влечет прекращения обязательств по заключенному им договору, наследник, принявший наследство, становится должником и несет обязанности по их исполнению со дня открытия наследства (например, в случае, если наследодателем был заключен кредитный договор, обязанности по возврату денежной суммы, полученной наследодателем, и уплате процентов на нее).

Согласно статье 28 ГК РФ законными представителями несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних) детей являются их родители.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение, в частности, следующих имущественных налоговых вычетов: в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации, в частности, квартир, размер которого не может превышать 2 000 000 рублей, а также в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации, в частности, квартиры, в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей.

Пунктом 6 статьи 220 НК РФ (в редакции Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ) установлено, что право на получение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ, имеют налогоплательщики, являющиеся родителями (усыновителями, приемными родителями, опекунами, попечителями) и осуществляющие новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации за счет собственных средств жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих детей в возрасте до 18 лет (подопечных в возрасте до 18 лет).

С учетом изложенного, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику - родителю (матери), в случае если договор о предоставлении целевого займа (кредита) на приобретение объекта недвижимого имущества (квартиры), ранее заключенный бывшим супругом, после его смерти, был перезаключен на нее, как на законного представителя несовершеннолетнего ребенка, унаследовавшего данную квартиру, в части понесенных ею фактических расходов в виде процентов, уплаченных после перезаключения такого договора.

Данная позиция согласована с Министерством финансов Российской Федерации.

Доведите указанное письмо до нижестоящих налоговых органов.

Действительный

государственный советник

Российской Федерации

2 класса

С.Л.БОНДАРЧУК