Опубликован Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2016), в котором разъясняются вопросы разграничения ответственности управляющей компании и собственника помещения в многоквартирном доме на примере поломки запорно-регулирующего крана стояка холодного водоснабжения.

УТВЕРЖДЕН

Президиумом Верховного Суда

Российской Федерации

20 декабря 2016 г.

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 4 (2016)

ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1. Факт нахождения элементов внутридомовых инженерных систем внутри жилого помещения не означает, что они используются для обслуживания исключительно данного помещения и не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме.

Б. обратилась в суд с иском к управляющей компании о возмещении ущерба в сумме 61 063 руб., взыскании компенсации морального вреда 10 000 руб., штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке и судебных расходов на проведение оценки ущерба в сумме 15 000 руб., а также расходов на оплату услуг представителя – 35 000 руб.

В обоснование требований истец указала, что в принадлежащей ей на праве собственности квартире в результате аварии на первом запорно-регулирующем кране стояка холодного водоснабжения произошел залив помещений квартиры, вследствие чего истцу причинен ущерб.

Полагая, что причиной аварии послужило ненадлежащее исполнение управляющей организацией обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома (первого запорно-регулировочного крана на отводе внутриквартирной разводки на стояке холодного водоснабжения), и в связи с отказом от возмещения ущерба в добровольном порядке, истец предъявила ответчику названные выше требования.

Решением городского суда иск удовлетворен.

Определением судебной коллеги по гражданским делам областного суда решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59–61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 данного постановления Пленума).

Согласно ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств (ч. 1 ст. 57 ГПК РФ).

Обстоятельством, подлежащим установлению для правильного разрешения настоящего спора, являлось наличие вины сторон в произошедшей аварии на первом запорно-регулирующем кране стояка холодного водоснабжения, повлекшей залив квартиры истца.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Приведенные положения процессуального закона направлены на обеспечение обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений и обеспечение законности выносимых судом постановлений в условиях действия принципа состязательности.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в судебном заседании представителем истца было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела копии решения мирового судьи по иску Щ. к Б., управляющей компании о возмещении ущерба, которым с управляющей компании в пользу Щ. взыскана сумма в возмещение ущерба, в иске к Б. отказано, и копии апелляционного определения.

В мотивировочной части названного решения содержится вывод о том, что лицом ответственным за ущерб, причиненный Щ. в результате аварии, произошедшей в квартире Б., является управляющая компания. При этом представителем управляющей компании в возражениях на иск приводились доводы о нарушениях, допущенных при переоборудовании инженерных систем в квартире истца.

В удовлетворении данного ходатайства судом апелляционной инстанции отказано в связи с тем, что копия решения мирового судьи имеется в материалах дела, на момент рассмотрения дела судом первой инстанции судебное постановление не вступило в законную силу, а апелляционное определение постановлено уже после принятия судом решения по данному делу.

Между тем на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции указанное решение мирового судьи вступило в законную силу.

Делая вывод о вине Б. в случившейся аварии, суд апелляционной инстанции не учел обстоятельства, установленные вступившим в законную силу и не отмененным решением мирового судьи, как предписывается гражданским процессуальным законодательством.

В соответствии с ч. 21 ст. 161 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ) при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Согласно п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил).

Как следует из п. 10 указанных правил, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества и др.

Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что система инженерно-технического обеспечения – это одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (п. 21 ч. 2 ст. 2); параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации (чч. 1 и 2 ст. 36).

Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. № 1047-р, включает СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий», предусматривающие установку запорной арматуры на внутренних водопроводных сетях холодного и горячего водоснабжения, в том числе на ответвлениях в каждую квартиру, обеспечивающей плавное закрывание и открывание потока воды (пп. 10.4, 10.5).

Из приведенных норм следует, что первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки являются элементами внутридомовых инженерных систем, предназначенных для выполнения функций горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, а также безопасности помещений многоквартирного дома. Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, указанные элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым осуществляя влияние на обслуживание других помещений многоквартирного дома.

С учетом данных технических особенностей первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме. Факт нахождения указанного оборудования в квартире не означает, что оно используется для обслуживания исключительно данного помещения и не может быть отнесено к общему имуществу в многоквартирном доме, поскольку п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ предусматривает его местоположение как внутри, так и за пределами помещения.

Обстоятельства, указывающие на принадлежность аварийного сантехнического оборудования к имуществу Б. либо к общему имуществу жильцов многоквартирного дома, являлись юридически значимыми и подлежащими доказыванию.

При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции сослался на то, что Б. наряду с заменой и переоборудованием внутренних инженерных сетей, являющихся ее собственностью, произведена замена запорного вентиля (запорно-регулирующей арматуры) в месте соединения с отводом от общего стояка холодного водоснабжения, послужившего причиной протечки и являющегося общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Истец данные обстоятельства оспаривал, однако суд апелляционной инстанции их не проверил и доподлинно не установил.

Одновременно с этим замена запорного вентиля не освобождает управляющую компанию от осуществления своих обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома, возложенных на общество заключенным договором.

От выяснения указанных обстоятельств зависело правильное разрешение судом вопроса об отказе или удовлетворении заявленных требований, однако судом при рассмотрении данного спора этого сделано не было.

Определение № 93-КГ16-2

Опубликован Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2016), в котором разъясняются вопросы обязанности застройщика раскрыть перед дольщиками информацию об объекте долевого строительства.

УТВЕРЖДЕН

Президиумом Верховного Суда

Российской Федерации

20 декабря 2016 г.

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 4 (2016)

ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1. При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования).

М. обратилась в суд с иском к обществу, в котором просила возложить на ответчика обязанность заменить подлежащий передаче ей объект долевого строительства в виде однокомнатной квартиры на равнозначный, а также взыскать компенсацию морального вреда, штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя и возместить расходы на оплату услуг представителя.

В обоснование заявленных требований истец указала, что общество при заключении договора участия в долевом строительстве не довело до ее сведения информацию о возможности наличия в объекте долевого строительства существенного недостатка, заключающегося в расположении газорегуляторного пункта шкафного типа (ГРПШ) на расстоянии менее метра от окна названного выше объекта. Между тем такая информация имела бы существенное значение при выборе истцом объекта долевого строительства, поскольку квартира расположена на первом этаже и вид из окна имел определяющее значение при выборе местоположения объекта в жилом доме. Кроме того, ввод в эксплуатацию ГРПШ относится к газоопасным работам и, располагаясь в непосредственной близости от жилого помещения – под окном, создает опасность для проживания в нем людей. В добровольном порядке ответчик устранить недостаток, а также заменить объект долевого строительства на равнозначный отказался. Ввиду этого М. полагала, что действиями (бездействием) общества нарушены ее права потребителя и ей причинен моральный вред.

Ответчик исковые требования не признал, полагая, что разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, полученное в порядке и в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), подтверждает соответствие построенного жилого дома строительным нормам и правилам и иным техническим регламентам, а также то, что качество жилья является пригодным для проживания в нем граждан.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным определением, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления в части отказа в удовлетворении иска о компенсации морального вреда, взыскании штрафа и судебных расходов и направила дело в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Согласно п. 1 ст. 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В п. 2 той же статьи содержится перечень тех сведений, которые (с учетом особенностей правового статуса отдельных видов товаров) должны в обязательном порядке содержать информацию о товаре, доводимую изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя.

В соответствии с п. 3 ст. 10 Закона о защите прав потребителя информация, предусмотренная п. 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг); информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования. При этом согласно ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В ч. 1 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа приведенных выше правовых норм следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

В нарушение названных выше норм материального права судами не учтено, что ни в заключенном между сторонами договоре участия в долевом строительстве, ни в проектной либо иной доступной на момент заключения этого договора для ознакомления М. документации, содержащей описание объекта долевого строительства, не содержались сведения о размещении в непосредственной близости – под окнами этого объекта – ГРПШ.

Следовательно, при заключении договора участия в долевом строительстве ответчиком не была предоставлена М. необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, которая позволила бы истцу как потребителю осуществить свободный и осознанный выбор объекта среди объектов аналогичного потребительского назначения.

При таких обстоятельствах выводы судов о том, что не были нарушены права М. на получение информации о качестве передаваемого объекта, которая включает и параметры, перечисленные в ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве, и, как следствие, права на получение квартиры надлежащего качества в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве, противоречат приведенным выше нормам материального права.

Рассматривая вопрос о способе восстановления нарушенного права истца, следовало исходить из того, что согласно п. 2 ст. 12 Закона о защите прав потребителей продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пп. 1–4 ст. 18 или п. 1 ст. 29 данного закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

В то же время Закон об участии в долевом строительстве предусматривает иной порядок восстановления нарушенных прав. Так, согласно ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 названной статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 3 той же статьи в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 данного федерального закона.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Таким образом, правовые нормы Закона о защите прав потребителей и Закона об участии в долевом строительстве предусматривают различные способы восстановления нарушенных прав потребителя – участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта.

Поскольку в данном случае нормы Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, то подлежат применению нормы первого из указанных законов.

В ч. 3 ст. 196 ГПК РФ предусмотрено, что суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

М. в качестве способа защиты своего права как участника долевого строительства заявлено требование о замене подлежащего передаче ей объекта долевого строительства на равнозначный, что не предусмотрено Законом об участии в долевом строительстве.

Выводы судов об отказе в удовлетворении требований М. о замене подлежащего передаче ей объекта долевого строительства на равнозначный Судебная коллегия признала правильными.

Между тем исходя из положений ст. 15 Закона о защите прав потребителей выводы судов об отказе в удовлетворении исковых требований о компенсации морального вреда при наличии нарушений прав М. как потребителя и участника долевого строительства не соответствуют нормам материального права.

При таких обстоятельствах судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций в части отказа в удовлетворении иска о компенсации морального вреда, взыскании штрафа и судебных расходов Судебной коллегией были отменены.

Определение № 5-КГ16-47

Источник: ПРАВО.RU

Верховный суд опубликовал обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета. В нем ВС проанализировал и дал разъяснения по 33 делам данной категории.

В обзоре ВС отмечает, что обобщил практику по спорам, касающимся отказа в осуществлении кадастрового учета, которые подлежат рассмотрению по правилам КАС и главы 24 АПК, для "обеспечения единообразного подхода к разрешению СОЮ и арбитражными судами дел о применении отдельных положений закона "О государственном кадастре недвижимости".

Что можно считать объектом недвижимости?

Так, разбирая одно из дел, Верховный суд подчеркивает, что действующее законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, который не является объектом недвижимости. Бизнесмен оспаривал в арбитраже отказ в постановке на кадастровый учет "навеса для ожидания транспорта". По его словам, он получил участок земли именно для возведения этого объекта, который имеет прочную связь с землей, а демонтировать его без ущерба назначению невозможно (т.е., согласно ст. 130 ГК, является объектом недвижимости). Однако суды установили, что навес представляет собой конструкцию, которая крепится на бетонную площадку болтами, обеспечивающими лишь временную связь с ней. Демонтаж либо перемещение объекта (его частей) не нанесут ущерб всей конструкции (остановочно-торговому комплексу), и она сможет после этого использования по назначению, указали суды, отклонив иск (п. 1 обзора).

Кроме того, анализируя другое дело, ВС отметил, что к объектам недвижимости нельзя отнести и асфальтобетонное покрытие (п. 2 обзора). А недострой, по мнению Верховного суда, можно поставить на кадастровый учет лишь в том случае, если степень выполнения работ позволяет идентифицировать его как самостоятельный объект недвижимости. В качестве примера приводится дело, где бизнесмен требовал зарегистрировать в качестве недвижимости три сваи, вбитые в землю, но получил отказ от судов всех инстанций (п. 3). При этом здание (помещение), которое ставят на учет должно быть обособленным и изолированным, то есть, не являться пристройкой к другому зданию или его частью, огражденной, например, строительными конструкциями (п. 4).

А часть жилого дома может быть поставлена на учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной, указал ВС и привел в пример следующее дело. Т. отказали в кадастровом учете части одноэтажного жилого дома, тогда он пошел оспаривать это решение в суд. В ходе разбирательства выяснилось, что ранее дом был в долевой собственности Т. и А., однако впоследствии по решению суда Т. выделили отдельный блок из трех комнат, кухни, коридора, уборной и кладовки, который имел отдельный выход, систему отопления и индивидуальные коммуникации. Суд удовлетворил требования заявителя, поскольку жилой дом состоит из двух блоков, являющихся изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования (п. 5 обзора).

Тонкости постановки на учет комнат в квартире

Также ВС разъясняет, в каких случаях возможно поставить на кадастровый учет в качестве единого объекта несколько комнат в коммунальной квартире. Заявителям не должны отказывать в регистрации, если такие комнаты являются смежными и изолированы от других помещений. То есть, имеют "общую" стену, один вход, и из одной можно пройти в другую. При этом, если такие помещения разделены местами общего пользования, регистрировать их как один объект недвижимости нельзя.

Регистрация частей объектов недвижимости

Зарегистрировать право на часть объекта недвижимости можно, если проведена госрегистрация ограничения (обременения) вещного права, в связи с установлением которого эта часть образована. В качестве примера приводится обращение потребительского кооператива, которому отказали в регистрации права собственности на кладовые, поскольку те располагались на участке, находящемся в муниципальной собственности. Вместе с тем выяснилось, что часть земли под помещениями кооператив арендовал у муниципалитета. Суд решил: раз на части участка есть обременение, находящаяся на нем постройка может быть зарегистрирована как отдельный объект.

При этом кадастровый учет частей объектов недвижимости (например, части переданного в пользование помещения, крыши или стены здания), осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. При этом внесение в кадастр соответствующих сведений в указанных целях не является отражением факта образования нового самостоятельного объекта недвижимости. Учет части переданного в пользование объекта недвижимости - право, но не обязанность собственника или арендатора, напоминает ВС.

Проблемы с кадастровым учетом после перепланировки

"Кадастровый учет изменений помещения, касающихся также и характеристик всего здания, без внесения изменений в сведения о здании недопустим", - отмечает ВС и иллюстрирует это следующим примером. Компания-собственник нежилого помещения, расположенного на первом этаже здания, сделала к нему пристройку. Затем она подала в орган кадастрового учета заявление об учете перепланировки, приложив к нему техплан помещения. Однако фирма получила отказ, так как проведенная ею реконструкция изменила конфигурацию и границы всего здания, чей план с учетом изменений у нее и запросили. Тогда организация обратилась в арбитраж, пояснив, что принадлежащее ей помещение прошло учет как самостоятельный объект, и изменение его характеристик не влечет изменение данных кадастрового учета всего здания. Однако суд отказал в удовлетворении ее иска, указав, что работы по реконструкции помещения "очевидно повлекли изменение характеристик всего здания", элементом которого является данное помещение (п. 10 обзора).

ВС анализирует еще одно дело, затрагивающее вопросы кадастрового учета после перепланировки. Департамент подал заявление "об осуществлении кадастрового учета изменений жилого помещения", однако получил отказ. Орган кадастрового учета указал заявителю на отсутствие документов, подтверждающих согласование перепланировки. Считая отказ незаконным, департамент обратился в суд, сославшись на то, что предоставленный им техплан содержал все необходимые сведения об изменениях в объекте недвижимости. Первая инстанция и апелляция встали на сторону заявителя, указав, что ст. 22 закона о кадастре не предусматривает предоставление решения о согласовании перепланировки в качестве документа, необходимого для кадастрового учета.

Однако окружной арбитраж отказал в удовлетворении заявления, напомнив, что переустройство жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления (ст. 26 ЖК). Завершение перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, который направляется в орган кадастрового учета. Однако, согласно материалам дела, последний не получал акта приемочной комиссии. В ответе на межведомственный запрос сказано, что соответствующих документов попросту не имеется. Собственник жилья, который провел самовольную перепланировку, несет предусмотренную законодательством ответственность и обязан привести помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК), напомнил ВС (п. 11 обзора).

Кадастровый учет земельных участков

Также Верховный суд осветил некоторые спорные моменты, связанные с кадастровым учетом земли. Так, например, невозможно поставить на учет земельный участок, если истек срок действия схемы его расположения. Некий М. обратился в местную администрацию с заявлением о предоставлении безвозмездно в собственность земельного участка, на котором долгое время был расположен его огород. И все бы ничего, но схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории оказалась "просроченной", поэтому суды посчитали отказ в постановке на учет обоснованным.

Невозможно поставить на учет выделенную в натуре долю земельного участка, сформированного для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома и принадлежащего на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном доме. ВС указал, что это будет считаться нарушением запрета, установленного пп. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК. Также правомерен отказ в постановке на учет участка, если его размеры не соответствуют тем, что указаны в градостроительных регламентах (входят в правила землепользования и застройки, а в отношении земельных участков), Земельном кодексе или других федеральных законах (в случаях, если на земли не распространяется действие градостроительных регламентов). Так, например, нельзя образовать участок в 400 кв. м для ведения подсобного хозяйства, если в градостроительном регламенте населенного пункта, где тот расположен, указано, что его минимальный размер должен составлять 800 кв.м.

При этом, если вы не регистрируете землю "с нуля", а лишь проводите кадастровое уточнение границ, увеличение ее площади не должно превышать предельный минимальный размер земельного участка, а если он не установлен – 10% от указанной в государственном кадастре недвижимости площади этого участка. Отсутствие обоснования увеличения площади земельного участка не должно стать помехой в осуществлении государственного кадастрового учета, поскольку такого основания для отказа не содержится в ст. 27 закона о кадастре.

Оповещение заинтересованных лиц

"Круг лиц, с которыми производится согласование местоположения границ земельного участка, определяется на момент совершения кадастровых работ", - указывает в обзоре ВС и разбирает следующее дело. Кадастровый инженер А. направил в орган кадастрового учета межевой план, подготовленный в связи с уточнением границ и площади участка, занятого автодорогой общего пользования. Однако инженер получил отказ, так как не согласовал план с С. - арендатором смежных участков. Это решение А. оспорил в суде, который установил, что право аренды С. на указанные участки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано позже даты проведения кадастровых работ. До С. их арендатором был Р., с которым А. согласовал уточненные границы. В связи с этим суд признал решение органа кадастрового учета незаконным (п. 20 обзора). ВС, анализируя другое дело, также отметил, что если в государственном кадастре недвижимости есть адреса лиц, заинтересованных в согласовании границ земельного участка, каждого из них нужно индивидуально оповестить о собрании, где будет проводится такое согласование.

Если сведения носят временный характер

Если сведения о земельном участке, которые вносят в госкадастр недвижимости не имеют временного характера, то снять его с кадастрового учета можно только после преобразования или в других случаях, прямо предусмотренных законом. Так, например, администрация представила предпринимателю землю для строительства ТЦ, а когда оно было окончено, попросила снять участок с кадастрового учета. Суды отказали муниципалитету, так как сведения, представленные в реестр не были временными, и никаких действий с участком не производилось.

Напомнил ВС и о том, что если договор аренды земельного участка не подлежит регистрации, на его основании нельзя изменить статус сведений государственного кадастра недвижимости об участке с временного на учтенный или продлить срок действия временного характера таких данных. Временные сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости самим органом кадастрового учета по истечении срока, установленного Законом о кадастре, если не осуществлена государственная регистрация права или аренды. К временным сведениям относятся и данные о постановке на учет земельного участка, образованного из земель, право собственности на которые не разграничено. Не носят временного характера сведения о ранее учтенных земельных участках. Приостановление аннулирования и исключения из государственного кадастра недвижимости сведений, которые носят временный характер, может применяться судом в качестве обеспечительной меры.

Отмена решений о регистрации

Если суд счел незаконными действия органа кадастрового учета, требование о снятии спорного земельного участка с учета подлежит удовлетворению, если для этого нет препятствий (например, наличие межевого спора, спора об исправлении кадастровой ошибки), отмечает ВС. Компания оспорила в суде решение госоргана о постановке на кадастровый учет нескольких участков. Она указала, что является арендатором участка, из которого путем несанкционировнного раздела вычленили спорные участки. Из-за такого раздела организация не может эксплуатировать принадлежащие ей объекты недвижимости. Однако суд первой инстанции отклонил ее заявление, подчеркнув, что доступ к недвижимости может быть организован через другие земельные участки. Апелляция и кассация это решение отменили, сославшись на заключение землеустроительной экспертизы. Она установила, что раздел исходного участка сделал невозможной эксплуатацию расположенных на нем двух объектов недвижимости, принадлежащих компании. А сформированные участки не достаточны для эксплуатации зданий (п. 28 обзора).

В другом деле ВС подчеркнул, что если объект недвижимости находится в долевой собственности, то его кадастровый учет осуществляется на основании заявления всех собственников. В случаях, когда хотя бы один из них не согласен, в постановке на учет должны отказать.

Разное

Арендатор государственной или муниципальной земли сроком больше, чем на пять лет, вправе самостоятельно внести в госреестр сведения об изменениях такого участка, отмечает ВС. А орган госвласти, осуществляющий полномочия собственника, может обратиться с заявлением о внесении таких изменений относительно участка, находящегося в силу закона в собственности РФ, даже если госрегистрация права собственности не проводилась.

Кроме того, ВС подчеркивает, что "внесение сведений о ранее учтенном объекте недвижимости не допускается, если сведения о таком объекте уже содержатся в государственном кадастре недвижимости" (п. 3 ч. 17 ст. 45 Закона о кадастре). В качестве примера приводится следующее дело. Орган кадастрового учета отказал А. во внесении сведений об участке в связи с тем, что в государственном кадастре недвижимости он уже был учтен. А. оспорил это решение в суде, который установил, что данный участок обременен договором аренды с одной из компаний. В сентябре 2011 года по ее заявлению госорган исправил ошибку в кадастровых сведениях о категории земель, к которой отнесен спорный участок, указав категорию "земли лесного фонда". В феврале прошлого года также по заявлению организации в кадастр недвижимости внесли сведения о местоположении участка, а также сведения о его арендаторе. А. обратился в орган кадастрового учета позднее, в мае 2015 года. С учетом этого суд оклонил его иск (п. 33 обзора).

Опубликован Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2016), утвержденный президиумом Верховного Суда РФ 19 октября 2016 года, в котором, в частности, разъяснен вопрос возможности применения трехлетнего срока исковой давности к требованию о сносе самовольной постройки.

Так, по мнению Верховного Суда РФ, требование о сносе постройки, созданной без согласия невладеющего земельным участком истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

Правда, как подчеркнул Верховный Суд РФ, из этого правила есть исключение: правила об исковой давности не подлежат применению в случаях предъявления компетентным органом в публичных интересах требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан.

Ниже приводится текст соответствующего разъяснения Верховного Суда РФ.

13. К требованию собственника земельного участка о сносе самовольной постройки, возведенной без его согласия, в случае, когда он был лишен владения этим участком, применяется общий (трехлетний) срок исковой давности, исчисляемый с момента, когда истец узнал или должен был узнать об утрате владения и о том, кто является надлежащим ответчиком.

В 1991 году представительный орган муниципального образования передал сельскохозяйственному предприятию (далее – предприятие) в коллективно-долевую собственность 1 560 га земли.

В 1993 году постановлением главы администрации муниципального образования, в соответствии с п. 1 ст. 39 ЗК РСФСР, с согласия предприятия в форме протокола Совета предприятия, исполнительской дирекции и ревизионной комиссии было прекращено право собственности предприятия на один из земельных участков.

Этот земельный участок был передан муниципальным образованием обществу в аренду с возможностью строительства на участке зданий, строений и сооружений.

В 2008-2009 годах в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) было зарегистрировано право собственности общества на объекты недвижимости, построенные на указанном земельном участке.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ в 2011 году на основании постановления администрации муниципального образования и договора купли-продажи за обществом было зарегистрировано право собственности на земельный участок, расположенный под принадлежащими ему объектами недвижимости.

В 2014 году предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к обществу об истребовании из чужого незаконного владения спорного земельного участка, о признании самовольными постройками объектов недвижимости, расположенных на нем, и об обязании общества снести эти объекты. Предприятие обосновывало свои требования тем, что земельный участок изъят у него незаконно.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды исходили из того, что предприятие в лице управомоченного органа – Совета предприятия – добровольно отказалось от права собственности на земельный участок на основании ст. 39 ЗК РСФСР.

Кроме того, суд указал на то, что предприятием пропущен трехгодичный срок исковой давности. При определении начала течения срока исковой давности суд исходил из того, что истец знал об обстоятельстве, которое, по его мнению, образует нарушение его прав, поскольку коллективный исполнительный орган истца письменно одобрил передачу земельного участка администрации в 1993 году.

Также истцу в 2006 году было известно о спорном земельном участке, поскольку в 2007 году на основании обращения предприятия утверждены проекты границ других земельных участков, входящих в переданные земли. При этом план границ был подписан директором предприятия в 2006 году, который также запрашивал сведения в отношении спорного земельного участка. Кроме того, на спорном земельном участке расположены два пятнадцатиэтажных офисных здания, на которые было зарегистрировано право собственности общества в 2008 и 2009 годах, поэтому суд посчитал, что, по крайней мере, с указанных дат истцу было известно о выбытии земельного участка из его владения, поскольку участок занят вновь возведенными недвижимыми объектами.

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и направляя дело на новое рассмотрение, арбитражный суд округа признал недоказанным вывод судов о том, что право собственности истца на земельный участок было утрачено по его воле и истец добровольно отказался от своих прав на землю. Суд счел, что предприятие не давало согласия в надлежащей форме на отказ от права собственности на спорный участок и оспаривало подписание протокола Совета, поэтому указал, что судам следует выяснить вопросы о наличии надлежащих доказательств, подтверждающих согласие истца на передачу спорного земельного участка администрации, наличие полномочий у органа юридического лица, принявшего такое решение, а также доказательств избрания и реализации конкретной процедуры отчуждения земельного участка в порядке, предусмотренном земельным законодательством на момент возникновения спорных правоотношений.

Суд округа указал, что, исходя из предмета заявленных требований, подлежат установлению обстоятельства того, с какого момента предприятие было осведомлено о прекращении его права собственности на указанный земельный участок и последующем распоряжении участком.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановлением арбитражного суда округа и оставила в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске срока исковой давности. Вопрос о сроке исковой давности применительно к искам лиц, не владеющих землей и считающих себя собственниками, о виндикации земельного участка, занятого чужими объектами недвижимости, был разрешен в п.6 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ, утвержденного постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 9 декабря 2010 г. № 143 (далее – Обзор № 143).

Согласно этому разъяснению поскольку истец, считающий себя собственником спорного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорных объектов недвижимости может быть разрешен в том числе при рассмотрении виндикационного иска либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (п. 6 и 7 Обзора № 143).

Установленные ГК РФ правила об исковой давности не подлежат применению в случаях предъявления компетентным органом в публичных интересах требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Судами первой и апелляционной инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что истец не приводил доводов ни о нарушении градостроительных и строительных норм и правил при возведении объектов, ни о том, что постройки создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Применительно к ст. 301, 302 ГК РФ срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения и его право на названное недвижимое имущество нарушено.

Арбитражный суд округа не подвергал сомнению данные выводы судов первой и апелляционной инстанций о начальном моменте течения срока исковой давности (в любом случае не позднее 2008-2009 годов), не опровергал доказанность истечения срока исковой давности и в силу ст. 69 286, 287 АПК РФ не вправе был переоценивать данные выводы, сделанные на основе исследования и оценки доказательств, а также не указал на неправильное применение судами норм материального права – ст. 196, 200 ГК РФ.

Таким образом, учитывая, что предприятие не владеет спорным земельным участком, если срок исковой давности по виндикационному иску истек, то истек срок и по иску о сносе самовольных построек.

Определение № 305-ЭС15-6246