Источник: КГПиС г.Москвы

Застройщики апартаментов юридически приравнены к застройщикам жилых многоквартирных домов с июля 2019 года, сообщила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Изменения внесены в федеральный закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Они особенно актуальны для Москвы, где доля апартаментов высока: в столице строится около 2,5 млн «квадратов» такой недвижимости.

«Застройщики восьми объектов площадью 190 тыс. кв. метров получили заключения о соответствии критериям и смогут достроить их по старой схеме. Возможно, их количество увеличится. По этим объектам законодательные поправки не применяются. Но в дальнейшем апартаменты будут строиться только по проектному финансированию, что позволит защитить денежные средства покупателей», – сказала Анастасия Пятова.

Она отметила, что девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования.

«Но покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры», – подчеркнула Пятова.

В Москомстройинвесте пояснили, что к апартаментам по-прежнему не предъявляются санитарные и технические требования, характерные для жилых квартир (к примеру, не учитывается уровень инсоляции).

Также там нельзя оформить постоянную регистрацию, не действуют тарифы на коммунальные услуги и др.

Источник: ПРАВО.RU

Инвесторы, планировавшие вложить деньги в строительство жилья в столице, стали чаще отказываться от своих планов.

За первые шесть месяцев 2019 года в Москве выдали 86 разрешений на строительство. Это в 3,7 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 28% ниже, чем в первой половине 2017-го, сообщает «Коммерсант». 

Гендиректор рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко объяснил: снижение динамики выданных разрешений на строительство свидетельствует о падении инвестиционной активности.

«Это стандартная реакция, так как застройщики не видят экономической целесообразности запускать новые проекты с эскроу-счетами, когда рынок еще на 85% состоит из строек по старым правилам. Проекты, где разрешения получены ранее, обладают конкурентными преимуществами по цене предложения», – сказал Алексеенко. Он считает, что снижение активности девелоперов продлится около года и это станет причиной серьёзного падения ввода жилья в 2021–2022 годах.

По словам директора по инвестициям ГК «Гранель» Андрея Носова, сейчас многие компании взяли паузу, чтобы пересмотреть бизнес-модель. «Через год девелоперы подстроятся под новые реалии, а выдача разрешений возобновится», – прогнозирует он. 

Согласно закону, вступившему в силу 1 июля, застройщики будут аккумулировать деньги дольщиков на эскроу-счетах и не смогут использовать их до тех пор, пока не исполнят обязательства перед клиентами. Документ защитит граждан от мошенничества при долевом строительстве: от ситуаций, когда застройщики собирают деньги, но строительство не заканчивают.

Источник: Банк России

Вступившие в силу изменения в законодательство о долевом строительстве предусматривают переход от модели привлечения средств граждан – участников долевого строительства непосредственно на счета застройщиков к модели, когда средства дольщиков депонируются на специальных счетах эскроу в уполномоченном банке. Эти средства будут поступать в распоряжение застройщика только после завершения строительства и регистрации прав на первый объект долевого строительства.

С 1 июля привлечение средств участников долевого строительства допускается только с использованием счетов эскроу. Исключение составляют проекты строительства, которые соответствуют установленным правительством критериям, определяющим степень готовности объектов строительства и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. По этим проектам договоры  участия в долевом строительстве продолжат заключаться без использования счетов эскроу.

Переход к новой модели финансирования жилищного строительства позволит обеспечить защиту прав физических лиц – участников долевого строительства, а высокая защищенность средств граждан будет служить фактором повышения спроса на участие в такой модели.

Требования к уполномоченным банкам, имеющим право открывать счета застройщикам и счета эскроу, установлены постановлением правительства. Актуальный перечень этих банков ежемесячно публикуется на сайте Банка России в разделе «Информация по кредитным организациям».

«Банковская система готова к переходу на проектное финансирование застройщиков. Запас капитала уполномоченных банков позволяет заместить банковским кредитованием средства, которые застройщики получали от дольщиков», – отметила заместитель Председателя Банка России Ольга Полякова. Подразделения банков, бизнес-модель которых предусматривает работу с застройщиками, присутствуют в каждом регионе России.

По состоянию на 17 июня 2019 года в 7 банках открыто более 3800 счетов эскроу с остатками на них в сумме 11 млрд рублей. Кроме того, кредитные организации сообщили о поступлении почти 1800 заявок застройщиков о кредитовании с использованием счетов эскроу. На 1 мая 2019 года заключено 100 кредитных договоров более чем на 74 млрд рублей.

Источник: КГПиС г.Москвы

«На публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» возлагаются обязанности по выплате возмещения гражданину – участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему обязательства застройщика по передаче жилого помещения в многоквартирном доме, первый договор участия в долевом строительстве в отношении которого был заключен до 20 октября 2017 года, если исполнение обязательств по этому договору обеспечивалось договором страхования или договором поручительства», – говорится в сообщении, размещенном на сайте президента, передает «Интерфакс Недвижимость».

Как отмечается, для этих целей такие договоры страхования и поручительства считаются прекратившимися досрочно. При этом страховщик (банк) сохраняет часть полученной страховой премии по договору страхования (часть полученной платы по договору поручительства), пропорциональную времени, в течение которого действовало страхование (поручительство).

Оставшаяся часть страховой премии по договору страхования подлежит передаче в Фонд защиты прав дольщиков.

Напомним, в июне Госдума и Совфед одобрили пакет законов о долевом строительстве. Первый документ предполагает создание в регионах некоммерческих организаций (НКО) в форме региональных фондов, которые будут достраивать долгострои на средства компенсационного фонда, федерального, регионального и муниципального бюджетов.

Второй закон предусматривает передачу премий страховыми компаниями по действующим договорам страхования ответственности застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков.

Документ обязывает страховщиков в течение 40 дней со дня вступления закона в силу передать премии по действующим договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) в Фонд. Эти средства также будут направлены на достройку проблемных объектов. После передачи части этих средств ответственность перед клиентами несет Фонд.

Фонд защиты прав дольщиков был зарегистрирован в форме публично-правовой компании в октябре 2017 года. Застройщики обязаны перечислять в него взносы в размере 1,2% от ДДУ по всем новым объектам. Неуплата взноса является основанием для отказа в государственной регистрации договоров.

В случае необходимости средства Фонда могут быть направлены на достройку проблемных объектов.

Компенсационный фонд считается временным механизмом защиты прав граждан перед переходом стройотрасли на проектное банковское финансирование.

С 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки.

Власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.

При этом новые правила не должны «заморозить» ранее начавшиеся стройки. Для этого определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно постановлению правительства РФ, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных ДДУ в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.

Разработаны рекомендации для перехода на эскроу-счета

Более половины застройщиков достроят по старым правилам

Застройщики столицы создали запас прочности

Застройщикам ускорят выдачу ЗОСК

Источник: Мосдольщик

С 1 июля, прежде чем заключать договор долевого участия (ДДУ) и оплачивать выбранную квартиру, покупатель должен убедиться, что у застройщика имеется Заключение о соответствии критериям (ЗОСК), выданное Москомстройинвестом. В противном случае деньги можно платить только в банк – на специальный эскроу счет. Об этом сообщила председатель Комитета Анастасия Пятова.

Напомним, с 1 июля 2019 года на рынке долевого строительства вступают в силу новые правила финансирования. Председатель Комитета пояснила, что у застройщиков есть два варианта продажи своих проектов.

Первый – переход на проектное финансирование, где деньги под строительство ему предоставляет уполномоченный банк.

Второй – работа по старой схеме, когда деньги граждан застройщик привлекает напрямую.

«В обоих случаях застройщик заключает с покупателем недвижимости договор долевого участия. Только в случае отсутствия ЗОСК от Комитета, застройщик не имеет право получать денежные средства напрямую от дольщиков. Деньги за квартиру дольщик перечисляет на счет так называемому эскроу-агенту, т.е. в уполномоченный банк», – пояснила Анастасия Пятова. Она добавила, в проектной декларации застройщик обязательно указывает банк, который является эскроу-агентом.

Если же у застройщика есть ЗОСК, выданный Комитетом, то он может работать по старой схеме и напрямую привлекать денежные средства дольщиков.

«В этой связи потенциальным участникам долевого строительства необходимо требовать от застройщика предъявление ЗОСК», – подчеркнула она.

Несмотря на то, что наличие ЗОСК свидетельствует о том, что необходимая документация у компании имеется, покупателю важно обратить внимание на следующие моменты. Так, у застройщика должны иметься заключение о соответствии застройщика и проектной декларации нормам 214-ФЗ, проектная декларация, договор на земельный участок, действующее разрешение на строительство, а также открытый в уполномоченном банке специальный счет (полный перечень документов указан в ст. 3.1 № 214-ФЗ).

Если у застройщика нет ЗОСК, но он предлагает покупателю заключить договор по какой-либо иной схеме, это сигнал о том, что гражданину стоит отказаться от оформления сделки с этой компанией и обратиться в Комитет.

«Покупка квартиры на основании предварительного договора, вексельные и иные схемы – это способы недобросовестных застройщиков обойти закон, который призван защищать права покупателей недвижимости», – подчеркнула Анастасия Пятова.

По ее словам, сделки на основании подобных «серых» схем, в случае возникновения проблем у застройщиков, не могут быть законодательно защищены.

Председатель Москомстройинвеста отметила, что о случаях, когда застройщик предложил заключить договор по какой-либо «серой» схеме, гражданам необходимо проинформировать Комитет по телефону горячей линии: 8 (495) 645-80-96 или обратиться в службу «одного окна» по адресу: 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 8/1, стр. 1.

Источник: КГПиС г.Москвы

Девелоперам выдано 122 заключения о соответствии критериям (ЗОСК), которые позволяют достраивать жилые дома по «старой» схеме, без открытия эскроу-счетов, сообщила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

По ее словам, выданные ЗОСК коснутся недвижимости общей площадью более 8,2 млн кв. метров. Жилье в этих новостройках предназначено более чем для 60 тыс. дольщиков.

ЗОСК выдаются в порядке очереди – первыми заключения получили компании, обратившиеся в Москомстройинвест с заявлениями раньше остальных. Среди них крупнейшие застройщики города: ГК ПИК, ПСН, Лидер-Инвест, Донстрой, ИНГРАД, Capital Group и др.

«В Комитет поступило свыше 300 обращений на получение ЗОСК. Большинство застройщиков, желающих достраивать объекты по «старой» схеме, предоставило необходимую документацию. Но пока не все девелоперы проявили должную активность. Согласно нашим подсчетам, по 471 разрешению на строительство применима «старая» схема, учитывая готовность объектов», – сказала Анастасия Пятова.

Она пояснила, что всего в столице действует свыше 600 разрешений на строительство. Таким образом, по нынешней схеме (без эскроу-счетов) могут быть завершены почти 80% строек. Готовность других объектов пока слишком низкая, и они, в целях защиты покупателей, будут строиться с использованием эскроу-счетов.

В Москомстройинвесте напомнили, что для завершения работ по «старой схеме» инвестор обязан заключить не менее 10% договоров долевого участия (ДДУ) в строящемся объекте (расчет ведется от реализуемой площади, указанной в проектной декларации).

Также степень готовности проекта должна составлять не менее 30% с учётом не только строительного конструктива, но и финансовой готовности. В некоторых случаях по законодательству степень готовности может быть снижена до 15%, если, к примеру, в рамках проекта строятся социальные объекты, или до 6%, если компания достраивает проблемный объект.

«Комитетом проведена масштабная разъяснительная работа с представителями застройщиков. Прошла серия семинаров по вопросам перехода на проектное финансирование. На интернет-странице Комитета в разделе «Деятельность» размещена подробная справочная информация для корректного заполнения документов – методические рекомендации, перечень типичных ошибок, презентации, памятки, а также видеозапись обучающего семинара», – пояснила Пятова.

Источник: КГПиС г.Москвы

Заключения, которые позволят застройщикам привлекать денежные средства дольщиков без использования эскроу-счетов, начнут выдаваться с 3 июня, в соответствии с ранее поданными заявлениями, сообщила председатель Москомстройинвест Анастасия Пятова.

Она отметила, что согласно 214-ФЗ застройщики с 1 июля обязаны перейти на систему эскроу-счетов. Но для ряда объектов сделают исключения – девелоперы смогут работать по «старой схеме» (возможность предоставлена постановлением правительства РФ от 22 апреля 2019 года № 480). Это снизит вероятность появления проблемных объектов на переходном этапе.

Объект должен отвечать двум критериям.

Во-первых, инвестор обязан заключить не менее 10% договоров долевого участия (ДДУ) в строящемся здании (расчет ведется от реализуемой площади, указанной в проектной декларации).

Во-вторых, степень готовности здания должна составлять не менее 30% (в некоторых случаях может быть снижена до 15% или до 6%) с учетом не только строительного конструктива, но и финансовой готовности.

Выдача заключения о соответствии критериям займет 15 рабочих дней с момента подачи документов в Москомстройинвест (при отсутствии документов срок может быть увеличен до 20 дней).

Специалисты за этот период проверят комплектность документов и во взаимодействии с Мосгосстройнадзором и Росреестром подтвердят наличие оснований для работы без эскроу-счетов.

«У застройщиков в связи с переходом на новую схему возникает много юридических и технических вопросов, поэтому мы организовали разъяснительную работу. С 24 по 31 мая в Москомстройинвесте ежедневно будут проходить семинары для инвесторов», – пояснила А. Пятова.

Она добавила, что застройщиков могут проконсультировать по телефону горячей линии: (495) 645-80-96.

На интернет-странице в разделе «Деятельность» размещена подробная информация, включая график проведения семинаров, контактные данные и памятку.

Источник: ПРАВО.RU

Дмитрий Медведев подписал постановление правительства, которое уточняет условия использования эскроу-счетов застройщиками многоквартирных домов. Девелоперам позволят привлекать средства дольщиков без применения таких счетов, если степень готовности проекта составляет минимум 30%.

Правительство утвердило список критериев, согласно которым строительство жилья после 1 июля 2019 года может быть завершено без использования эскроу-счетов.

Соответствующее постановление подписал Дмитрий Медведев в понедельник, 22 апреля.

Согласно документу застройщики смогут привлекать средства дольщиков напрямую, без создания  эскроу-счетов, если степень готовности дома составляет не менее 30%. При этом количество заключённых договоров долевого участия должно охватывать как минимум 10% от общей площади жилых и нежилых помещений в строящемся доме.

Если в проект комплексного строительства включено создание объектов  инженерной и социальной инфраструктуры, то степень готовности таких домов должна составлять не менее 15%. Такие же условия предусмотрены для проектов, подразумевающих также снос ветхого и аварийного жилья.

Особые условия предлагаются для застройщиков, входящих в перечень системообразующих организаций, который определит Минстрой. Если общая площадь возводимых ими многоквартирных домов составляет не менее 4 млн кв. м и объекты строительства находятся на территориях не менее четырёх субъектов, то степень готовности проекта должна составлять не менее 6%. Такой же процент готовности допустим при заключении контракта на завершение строительства проблемных объектов других компаний и исполнение обязательств перед пострадавшими дольщиками.

По оценкам «ДОМ.РФ», к 1 июля в стадии строительства останется около 110,8 млн кв. м жилья. Ожидается, что около 95% строящегося жилья будет соответствовать трём критериям, о которых сказано в постановлении. Среди них 87,5 млн кв. м приходится на объекты, где степень готовности к 1 июля превысит 30%. 12,8 млн кв.м - проекты с комплексной застройкой. И 5,2 млн кв.м - объекты системообразующих предприятий. Такой прогноз озвучил сегодня на совещании главы кабмина с вице-премьерами Виталий Мутко. Он сообщил, что для поддержки оставшихся проектов будет докапитализирован банк «ДОМ.РФ», который окажет им поддержку в виде соответствующих гарантий.

В декабре 2018 года Путин подписал закон, который ужесточает требования к застройщикам, привлекающим средства дольщиков. С 1 июля 2019 года такие компании будут обязаны использовать эскроу-счета для всех своих объектов. Дольщики будут передавать средства не девелоперу, а банку, который заморозит деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Предполагается, что финансировать проекты застройщики будут с помощью кредитов и из своих резервов. Участники рынка неоднозначно отреагировали на нововведения. Ранее эксперты предрекли уход с рынка около 30% мелких и средних застройщиков из-за новых правил работы.

Источник: Банк России

Банк России провел работу по созданию условий для бесперебойного перехода банков на новую схему финансирования долевого жилищного строительства. С учетом срока рассмотрения заявок застройщикам необходимо будет своевременно подготовить и представить в банки пакет документов для получения кредита.

С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать средства участников долевого строительства только с использованием счетов эскроу по договорам, представленным на государственную регистрацию после этой даты (за исключением проектов, соответствующих установленным Правительством критериям в зависимости от степени готовности и количества заключенных договоров долевого участия).

На начало марта 2019 года в 28 банках открыты более 11,2 тыс. счетов застройщиков, по которым осуществляется банковское сопровождение. Немногим более 1000 счетов эскроу открыты в пяти банках. Кроме того, кредитные организации сообщили о поступлении около 500 заявок застройщиков о кредитовании с использованием счетов эскроу. К настоящему времени банками в рамках нового механизма финансирования уже одобрены кредиты застройщикам из различных регионов на 54 млрд рублей. Запас капитала уполномоченных банков позволяет заместить банковским кредитованием средства, получаемые застройщиками от дольщиков. Подразделения банков, бизнес-модель которых предусматривает работу с застройщиками, присутствуют в каждом регионе России. Все это позволяет говорить о готовности банковской системы к проектному финансированию компаний-застройщиков.

Создана законодательная база для перехода на проектное финансирование застройщиков. Установлены требования к застройщикам, а также к банкам по контролю за проведением банковских операций застройщиками. Постановлением Правительства России определены требования к уполномоченным банкам, имеющим право открывать счета застройщикам и счета эскроу. На 1 февраля 2019 года этим требованиям соответствуют 63 банка, на сайте Банка России перечень таких кредитных организаций обновляется ежемесячно.

Для реализации целевой модели финансирования долевого жилищного строительства Банк России изменил подходы к формированию банками резервов при кредитовании застройщиков с использованием счетов эскроу. Проектный подход позволит банкам определять объемы формируемых резервов и ставку по кредитам застройщикам с учетом эффективности проекта строительства – соответствующие изменения в нормативный акт Банка России уже вступили в силу. Чтобы обеспечить оптимальное взаимодействие кредитных организаций и застройщиков, Банк России проводит регулярные встречи с уполномоченными банками и застройщиками с участием представителей Минстроя России и АО «ДОМ.РФ», а также общественных организаций, в ходе которых обсуждаются вопросы банковского сопровождения и кредитования застройщиков с использованием счетов эскроу.

Переход на проектное финансирование позволит обеспечить защиту прав физических лиц – участников долевого строительства, а высокая защищенность средств граждан будет служить фактором повышения спроса на участие в такой модели. Застройщики будут обеспечены стабильным источником финансирования проекта строительства и перестанут зависеть от поступления средств участников долевого строительства.

Источник: ПРАВО.RU

Массовый уход с рынка мелких и средних застройщиков может начаться уже летом. Под угрозой потенциального банкротства компании, которые должны возвести 7,8 млн кв. м жилья. Такой прогноз дали в Рейтинговом агентстве стройкомплекса (РАСК).

Согласно отчету РАСК, в 2018 году на разных стадиях банкротства находились 150 застройщиков, это почти на 2% больше, чем годом ранее, сообщает «Коммерсант». Речь идет о застройщиках, привлекающих средства дольщиков. На их счету 4,5 млн кв. м жилья (в 2017 году – 4,2 млн кв. м). 111 компаний, признанных банкротами в 2018 году, не смогли достроить 3,6 млн кв. м жилья (77 800 квартир). Больше половины объектов, находящихся на балансе у банкротов, должны были быть введены в эксплуатацию после 2020 года.

Одними из причин для банкротств в РАСК называют задержки с вводом объектов, кассовые разрывы, некачественные маркетинговые расчеты, ошибки в бизнес-планах.

Еще 198 компаний оказались в 2018 году на грани банкротства. Их кредиторы рассказали о намерении подать соответствующие заявления. Под угрозой объекты девелоперов – 7,8 млн кв. м (136 000 квартир). Как рассказал изданию сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров, около 30% мелких и средних компаний могут уйти с рынка. К этому может привести ужесточение правил работы: с 1 июля 2019 года застройщикам нельзя использовать средства дольщиков непосредственно при возведении объектов. С такими выводами согласны и другие участники рынка. В ГК «Гранель» отмечают, что в зоне риска – компании, чье финансовое положение не позволяет претендовать на банковские кредиты. Также могут обанкротиться застройщики, возводящие объекты в невостребованных местах с плохой транспортной доступностью, считают эксперты.

В декабре 2018 года Путин подписал закон, согласно которому с 1 июля 2019 года застройщики будут обязаны использовать эскроу-счета для всех реализуемых жилых проектов. Таким образом, дольщики будут передавать средства не девелоперу, а банку, который заморозит деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать проекты застройщики будут с помощью кредитов и из своих финансовых резервов. Сейчас в правительстве обсуждают смягчение перехода на такое финансирование. Минстрой уже подготовил поправки, которые позволят застройщикам привлекать средства дольщиков без использования эскроу-счетов, если степень готовности проекта составляет минимум 30%.