Доступного жилья в России уже сложно добиться, а ипотеку ждет очередное субсидирование

Источник: Минстрой

Количество жилья, сданного индивидуальными застройщиками, удвоилось

За год количество жилья, сданного индивидуальными застройщиками, практически удвоилось, при этом в прошлом ноябре произошло уникальное событие: частный сектор впервые за три года обогнал строительные компании. Эксперты связывают резкий рост личного строительства с мерами по регулированию рынка земли: ужесточение налоговой политики подтолкнуло владельцев простаивающих участков пустить их в продажу.

Весь прошлый год граждане ударно строили жилье. За год объем введенных в строй частных домов почти удвоился: с 14,5 млн кв. м в 2016 году до 32,7 млн кв. м в 2017-м, свидетельствуют данные Росстата. А в ноябре прошлого года частникам даже удалось обогнать девелоперов: они сдали 3,7 млн кв. м индивидуального жилья против 3,3 млн кв. м многоквартирных домов. Этот процесс проходил на фоне снижения темпов ввода массового жилья. Так, если в 2016 году было сдано 47,6 млн кв. м многоквартирных домов, то в 2017-м — только 45,4 млн кв. м.

Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень сообщил «Известиям», что общий объем ввода жилья, по оперативным данным, в 2017 году составил 78,6 млн кв. м, что на 2 млн кв. м меньше, чем годом ранее. Окончательные цифры в Минстрое представят в конце марта.

— Это связано в первую очередь со снижением ввода элитного жилья, — пояснил Михаил Мень. — Аналитики давали цифру падения 4–5%, поэтому прошедший год для отрасли можно назвать достаточно успешным. 

Он подчеркнул, что объемы стандартного жилья находятся в постоянной фазе роста. Так, в 2017 году было введено 44,9 млн кв. м стандартного жилья, что на 5 млн кв. м больше, чем годом ранее.

В Госдуме согласны с позицией Минстроя относительно оценки темпов жилищного строительства.

— Граждане вправе выбирать наиболее удобный для них способ улучшения жилищных условий — либо самим строить, либо искать варианты на рынке недвижимости. Для увеличения темпов строительства, о чем говорил президент в послании к Федеральному собранию, развитие любых форм идет во благо. Главное — это обеспеченность граждан комфортным и доступным жильем, — отметил первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин.

Тенденция роста ввода индивидуального жилья продолжилась и в этом году. Так, по данным Росстата за январь, граждане завершили строительство 2,3 млн кв. м жилья против 1,3 млн кв. м годом ранее. Благодаря этому общий объем жилья, введенного в эксплуатацию в январе, вырос на 0,7 млн кв. м по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, несмотря на спад в строительстве многоквартирных домов с 2,9 млн кв. м до 2,6 млн кв. м.

Как сообщила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, доля ввода многоквартирного жилья сократилась в январе до 53,3%. Столь низкого значения доля многоквартирного жилищного строительства не достигала ни в 2017-м, ни в 2016 году. Последний минимум был зафиксирован в мае 2016 года (55,7%), отметила она. 

Руководитель по работе с ключевыми партнерами компании Est-a-Tet Роман Родионцев объяснил рост строительства индивидуального жилья в первую очередь тем, что в дачных домах разрешили прописку.

— Многие приобретенные ранее земельные участки вошли в состав территорий «новой Москвы», столичная прописка спровоцировала рост строительства домов с возможностью постоянной регистрации, — уточнил Роман Родионцев. По его словам, для большой семьи строительство дома в большинстве случаев становится оптимальным решением. Так, покупка в столице трехкомнатной квартиры обойдется минимум в 12 млн рублей — на эти деньги можно приобрести частный дом площадью от 300 кв. м до 700 кв. м в зависимости от района и сложности архитектуры. 

Как уточнил Роман Родионцев, новое предложение многоквартирных домов оказывает существенное влияние на корректировку цен: за прошедший 2017 год средняя цена 1 кв. м снизилась на 2,8% по отношению к концу 2016 года. По его прогнозу, в I квартале текущего года этот показатель снизится еще на 2,7% и составит 225,4 тыс. руб./кв. м .

Директор экспертной группы Veta Дмитрий Жарский отметил, что предложение земельных участков значительно выросло, поскольку практика скупки земель сельхозназначения в инвестиционных целях сходит на нет из-за ужесточения фискальной политики государства: перехода на расчет налогов в соответствии с кадастровой стоимостью объекта.

Индивидуальное жилищное строительство развито преимущественно в южных регионах с развитым сельским хозяйством. К примеру, в Ростовской области индивидуальные застройщики возводят порядка 60% всех жилых домов. В Сибири наоборот: например, в Новосибирской области на многоквартирные жилые дома приходится порядка 80% ввода. Дальнейшее развитие индивидуального строительства и в индустриальных северных регионах возможно. Однако для этого необходимо участие государства в решении земельного вопроса вблизи крупных городов: многие участки не имеют никаких коммуникаций, что многократно увеличивает затраты частных застройщиков.

«Известия»

Источник: RealEstate

Цены на вторичное жилье в России в среднем за первое полугодие 2017 года снизились на 2,8% по отношению к первому полугодию 2016 года. «Вторичка» продолжает дешеветь из-за доступности жилья на первичном рынке и снижения ставок по ипотеке.

Больше всего упала стоимость жилья в столице: в среднем на 5%, а в отдельных сегментах рынка - на 17%. На 5% снизились цены и в Московской области - с 81 тыс. рублей за кв. м до 77 тыс. рублей за кв. м. По сравнению с I кварталом 2017 года к концу полугодия средние расценки на вторичном рынке снизились на 0,9%. Средняя цена квадратного метра жилья в России в настоящее время составляет 59 тыс. рублей, а год назад это была 61 тыс. рублей за метр.

Стоимость «квадрата» в современных панельных домах снизилась за год со 179 тыс. до 158 тыс. рублей (-14%). Старые панельные дома вовсе потеряли в цене 17% (159 тыс. рублей в июне 2016 года против 135 тыс. рублей в июне 2017 года). Снижение прайса коснулось абсолютно всех типологий.

А вот в сегменте элитной недвижимости собственники неохотно снижают цены, поскольку платили за жилье еще долларами. Исторически долларовая элитная недвижимость еще в 2015-2016 годах практически полностью перешла на рублевое ценообразование в среднем по курсу 50-55 рублей за доллар. Тогда как собственники квартир на вторичном рынке по-прежнему хотят отбить свои инвестиции в иностранной валюте, курс которой с 2014 года вырос в два раза. Поэтому предложение на вторичном рынке переоценено и средняя цена находится на уровне 1 млн рублей за кв. м.

Тем не менее и в этом сегменте в 2017 году собственники чуть более охотно идут на уступки и готовы снижать цену предложения. При заключении сделки дисконт может доходить до 40%.

Во всех сегментах разные проценты, но общий тренд именно такой. Экономика России еще не проявила положительной динамики, а рынок недвижимости в этом смысле не может жить своей жизнью и показывать рост цен при снижении доходов населения.

Сыграл свою роль и нарастающий ажиотаж вокруг реновации. Учитывая качество и размеры альтернативного сносимым домам жилья, продать такие квартиры за высокую цену нереально, и вторичное жилье и дальше будет дешеветь.

Этому способствует и инициатива властей создавать условия для понижения ипотечной ставки. По заявлениям премьера Дмитрия Медведева, жилищные кредиты в ближайшем будущем могут выдаваться под 6% для ряда категорий граждан. В Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) также прогнозируют, что в следующем году средняя ставка на ипотеку опустится ниже 10%.

А при низких ставках и очевидной дешевизне «квадрата» в новостройке интерес к дорогой вторичной недвижимости будет снижаться.

В пресс-службе Минстроя сообщили, что «снижение цен на вторичном рынке может свидетельствовать о том, что меры по стимулированию жилищного строительства, предпринятые правительством России, сработали». «Поэтапное совершенствование законодательства в сфере долевого строительства, направленное на усиление защиты прав граждан-соинвесторов, вернуло доверие граждан и к покупке жилья на стадии строительства. Программа субсидирования ипотечной ставки, позволившая приобретать жилье в новостройках по льготной ипотечной ставке, также сделала рынок первичного жилья более привлекательным. Кроме того, с начала 2017 года рыночный уровень процентных ставок по ипотечным кредитам постепенно снижается и уже достиг рекордно низкого уровня. Это делает новое современное жилье доступным для граждан», - отметили в пресс-службе министерства.

По оценке Росстата, на вторичном рынке цены опускаются уже третий год. В 2014-м средняя цена «квадрата» в России составляла около 58 тыс. рублей, в 2015-м - 56 тыс. рублей, а в 2016-м - 53 тыс. рублей.