Источник: Мосдольщик

Как информируют в Главгосстройндзоре, курирующем строительство в Московской области, объекты 60% подмосковных застройщиков рискуют превратиться долгострои и недострои, а их дольщики – в обманутых граждан. Об этом сообщил глава ведомства Артур Гарибян.

В Московской области насчитается 427 застройщиков (ранее из количество составляло 500). Из них 223 компании сейчас укладываются в исходно заявленные сроки строительства. Причем половина из них (115 застройщиков) работают с доходностью 15% и выше, что, по словам Гарибяна, гарантирует их устойчивость при любой рыночной ситуации.

В то же время деятельность 33 компаний приостановлена, поскольку они так и не перешли на спецсчета (обязательная норма с 1 сентября 2018 года). Также заблокирована работа 46 компаний, которые использовали средства, предназначенные для строительства, не по целевому назначению.

Оценивая ситуацию по области в целом, в Глагосстройнадзоре сообщили, что опасения вызывают примерно 61% застройщиков. У них довольно высоки риски приостановки строительства, сложностей с привлечением кредитных средств, и как результат – риски появления обманутых дольщиков.

Зачем мне это знать?

Те, кто планирует приобрести будущую квартиру в столичном регионе, не всегда ограничивают свой выбор только Москвой. По разным причинам (финансовым, экологическим, транспортным) они рассматривают варианты и из Подмосковья. Даже несмотря на то, что за прошедший год количество сделок в новостройках Московской области уменьшилось, их все равно совершается много, поэтому информация о ситуации, которая, возможно, случится на рынке недвижимости Подмосковья, важна для существенного числа нынешних и будущих дольщиков. А она, по сведениям Главгосстройндзора, сейчас нестабильна.

Поэтому, по мнению портала МосДольщик.рф, выбирая объект и застройщика, сейчас нужно быть вдвойне внимательным, так как шансы попасть в долгострой довольно высоки. Или повременить с покупкой до 1 июля 2019 года (до момента обязательного перехода на счета-эскроу), когда станет ясно, у каких компаний проблем с финансированием быть не должно.

Источник: move.ru

Покупая квартиру как на вторичном рынке, так и в новостройке всегда существует риск встретить недобросовестного собственника. Особенно в тех случаях, когда покупатель не обращается к профессиональным риелторам и юристам. Даже приобретая недвижимость напрямую у застройщика, покупатель не может быть на 100% уверен в благонадёжности проекта. Печальный опыт с долгостроями и тысячами обманутых дольщиков тому яркое подтверждение. Тем не менее, попасть в руки недобросовестного продавца на первичном рынке гораздо меньше шансов, если ответственно подойти к выбору девелопера. Стоит выбирать крупных, проверенных временем застройщиков, заранее изучить всю необходимую учредительную, правоустанавливающую и проектную документацию, а также проанализировать информацию по качеству и срокам строительства других объектов этой же компании и наличию стабильного источника финансирования.

Что касается, вторичного рынка, то он более рискованный, так как квартиры могут иметь богатую историю перехода права собственности, разобраться во всех аспектах которой сложно даже самым опытным юристам. Во избежание рисков, стоит обращаться только в зарекомендовавшие себя на рынке агентства недвижимости. Они дорожат своей деловой репутацией, поэтому к правовой экспертизе объектов подходят особенно тщательно. 

Независимо от того, решили вы покупать объект недвижимости самостоятельно или доверились профессионалам рынка, существует 3 ключевых момента, которые необходимо выяснить перед заключением сделки: кто продает объект, какова история перехода прав на объект и сравнительный анализ стоимости. Остановимся подробнее на каждом вопросе.

1. Кто является собственником квартиры, а кто представителем собственника? Важно понимать, собственник или доверенное лицо продают недвижимость. Однозначно, проводить сделку купли-продажи с доверенным лицом крайне рискованно. Доверенность может быть давно отозвана. Вероятнее всего в судебном порядке такая сделка будет признана недействительной, соответственно гарантий, что покупатель сможет вернуть свои деньги, нет. В таких неоднозначных ситуациях, не стоит полагаться на удачу, а лучше сразу обратиться к компетентным юристам.

2. Какова история перехода прав на квартиру и имеются ли иные претенденты? Перед покупкой квартиры покупатель должен убедиться в том, что после совершения сделки не появятся ещё претенденты, например, несовершеннолетние дети или наследники. Необходимо обязательно изучить информационные сайты судов по адресу объекта и по данным собственника, получить архивную выписку из домовой книги, отследить движение всех лиц, когда-либо зарегистрированных на данной жилплощади. Также попытка продавца скрыть наличие каких-либо обременений и незаконных перепланировок не говорит в пользу покупки данной недвижимости. Получение технических документов БТИ и выписки из ЕГРН в данном вопросе является обязательным. Но у добросовестного продавца все необходимые документы и так должны быть в наличии.

3. Стоимость квартиры и причины ее продажи.

Первое, что должно насторожить покупателя — стоимость значительно ниже рыночной, второе — причины срочной продажи. Перед покупкой необходимо проанализировать стоимость объекта, сравнить цену с аналогами в той же локации. Бесплатный сыр только в мышеловке, поэтому, когда Вы видите квартиру на 50% ниже ее рыночной стоимости, это, скорее всего, говорит о том, что есть некоторые обстоятельства, понуждающие собственника продать квартиру существенно ниже рынка. Как правило, продавец умалчивает о причинах такой невыгодной для него сделки. Ситуация на рынке недвижимости сейчас непростая, и многие собственники объектов действительно снижают цены на 20-30%. Это происходит, когда квартира находится в экспозиции много месяцев и даже лет, а покупателей все нет и нет. Но этому есть логично объяснение: не самая удобная планировка, некачественная и старая, или наоборот слишком специфическая отделка, неудачное расположение дома — так называемый неликвид. В остальных случаях такой существенный дисконт — повод насторожиться. Важно также обратить внимание на частоту смены владельцев. Если они менялись несколько раз, то, возможно, это говорит о неблагоприятных условиях проживания. От покупки естественно стоит отказаться.

Отдельно стоит отметить, что если Вы уверены в правовой чистоте сделки, это не повод терять бдительность, ведь риски есть и на этапе взаиморасчетов, в том числе с использованием ячейки, и на этапе регистрации сделки. Так как факт собственности подтверждается государственной регистрацией сделки, не следует осуществлять перевод денежных до этого момента. Есть вероятность, что продавец исчезнет вместе с оплатой, а покупателю останется погрузиться в долгие судебные тяжбы.

Автор статьи: Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate

Источник: Москомстройинвест

В 2020-2024 годах нагрузка на Фонд значительно вырастет.

Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (Компенсационный фонд) сможет покрывать риски недостроя жилых объектов в том случае, если размер отчислений в Фонд увеличится с 1,2% до 6-7%. Об этом сегодня на пресс-конференции в Информационном центре Правительства Москвы сообщил Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

Он пояснил, что в связи с вступлением в силу поправок в федеральное законодательство о долевом строительстве, в период начала 2020-х годов Компенсационный фонд будет единственной организацией, способной финансово обеспечить права дольщиков. «Мы получим объекты, которые будут полностью защищены эскроу-счетами в середине 2024 года, поскольку средний срок «жизни» договора при покупке жилья на стадии строительства 4,5 года. При этом действие большинства договоров долевого участия, застрахованных в страховых компаниях, закончится уже в 2020-2021 годах. Получается, в период между 2020 и 2024 годами нагрузка на Компенсационный фонд вырастет», — пояснил Константин Тимофеев.

По его словам, тариф отчислений в Фонд, существующий сегодня, несоразмерен риску, который он должен покрывать. «Плата в 1,2 % (стоимости одного договора долевого участия) за риск несоразмерна. Соразмерная плата аналогична стоимости страховки, которую в свое время называли банки, - в 6-7%», — отметил Председатель Комитета.

Он напомнил, что поправка об обязательном страховании ответственности застройщика перед дольщиками вступила в силу с 1 января 2014 года. Закон предусматривал возможность страховаться в страховых компаниях, Обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков или получить гарантию банка. «Тогда мы с рядом застройщиков решили уточнить, как оценивают эти институты риски недостроя. Средний процент страховых компаний составил 0,2%, общества взаимного страхования – 1%, банки оценили риски в 6-7%», — сказал Константин Тимофеев.

Источник: RealEstate

Аналитики компании «Инком-Недвижимость» выяснили, что в Москве начал расти спрос на вторичное жилье. В марте 2018 года число внесенных авансов на покупку таких квартир выросло на 5% по отношению к марту 2017-го, в апреле — на 15%, а в мае — на 17%.

Одним из главных драйверов спроса риелторы называют ипотеку: по сравнению с маем 2017-го количество таких сделок увеличилось на 46,1%, а их доля достигла 38,2% — это максимальное значение для «вторички» за весь период статистических наблюдений. Аналитики компании объясняют такой рост снижением ипотечных ставок при приобретении вторичного жилья в столице: если год назад средний размер ставки составлял 11,5%, то сейчас он не превышает 9,6%.

Еще одним доводом в пользу покупки вторичного жилья в кредит стало снижение первоначального взноса: три-четыре года назад в крупных столичных банках этот показатель составлял от 20% до 30%, сейчас он в большинстве случаев равен 15%, а в некоторых финансовых организациях — 10%, отмечают риелторы. Росту сделок способствуют и относительно низкие цены: по оценке «Инкома», с 2014 года средняя стоимость покупки жилья на вторичном рынке сократилась на 23% и дальше снижаться уже не будет.

Директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома рассказал, что сейчас на рынке недвижимости можно наблюдать ту же ситуацию, что и где-то до 2014 года: тогда люди зачастую отказывались от идеи приобрести объект в возводимом жилом комплексе, опасаясь недостроя. Потенциальные покупатели, собиравшиеся приобрести первичное жилье, начинают подумывать о том, чтобы ради минимизации рисков уйти во вторичный сегмент и подобрать себе уже готовый объект.

По словам Сергея, доля таких клиентов сейчас достигает 10% от общего числа покупателей новостроек, а к концу года может вырасти до 20%. Дальнейшему перетеканию спроса с первичного на вторичный рынок будут способствовать отказ от долевого строительства в пользу проектному финансированию, который обернется ростом цен на новостройки минимум на 10%. По оценке «Инкома», новая схема работы строительных компаний приведет к «масштабным процессам слияний и поглощений» среди застройщиков, а самые мелкие игроки и вовсе уйдут с рынка.

Источник: ФНП

Защита граждан от мошенников в обороте недвижимости — одна из наиболее острых и нуждающихся в оперативном решении социальных проблем в стране. На суд экспертов то и дело выносят новые инициативы, обещающие навсегда вернуть собственникам жилья «спокойный сон» и уверенность в «завтрашнем» (т.е. уже после сделки) дне. 

Так, в ряде российских СМИ появилась новость о проекте специального страхового фонда, призванного обеспечить компенсацию ущерба лицам, попавшимся на удочку мошенников — «специалистов» по жилой недвижимости. Как уточняют «Известия», формирование фонда должно происходить за счет дополнительных страховых взносов участников сделок с недвижимостью. Сколько составит такой взнос, авторы инициативы не уточняют. Ровно также остается открытым вопрос и о размере предлагаемых компенсаций, и об организации, которая возьмет на себя ответственность за предоставление обещанных гарантий. Не до конца понятна и роль риэлторов в реализации описанной схемы, профессиональное сообщество которых как раз и выступает одним из инициаторов проекта. 

Предложенная риелторами идея о возмещении ущерба гражданам за счет некой страховой системы не нова и уже много лет назад получила свое реальное воплощение в нотариате, при этом в гораздо более понятном и применимом на практике прочтении, когда имущественные гарантии предоставляет нотариус, действующий на основании закона от имени государства. То есть именно нотариус несет ответственность за правовую сторону сделки, и поэтому, как и в других европейских государствах континентальной правовой системы, достоверность и законность сделок с жильем, удостоверенных нотариусом, не вызывают сомнений. Российский законодатель в последние годы также решает наиболее острые проблемы защиты прав собственников жилья путем распространения обязательной нотариальной формы договора на наиболее проблемные сегменты этого рынка. А в перспективе именно повсеместное применение нотариальной формы договора должно гарантировать гражданам защиту их прав. 

Рынок т.н. «серых» посреднических услуг, который существовал в нашей стране в предыдущие два десятилетия, когда сторонам сделки предлагалось «юридическое сопровождение сделок» без какой-либо ответственности, но с различными «сборами» за «подготовку договора», за «ускорение регистрации» и прочие услуги, конечно же, выступает против установления прозрачных и ответственных правил работы. Зачастую оппоненты нотариальной формы апеллируют к якобы завышенному и неподъемному для населения нотариальному тарифу на удостоверение сделки с недвижимостью. В итоге выясняется, что все эти обвинения не только голословны, но и опираются на заведомо ложные цифры. Так, буквально в прошлом месяце на одном из круглых столов, посвященных актуальным проблемам защиты права собственности в России, представитель руководства Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди привела пример с удостоверением сделки с квартирой ценой 5 млн рублей. По ее словам, тариф на такое нотариальное действие обошелся бы сторонам сделки в 40 тысяч рулей. На самом деле он почти втрое ниже указанной суммы и, согласно закону, составляет всего 15 тысяч рублей. Если организация, которая разрабатывает концептуальные модели для законопроектных инициатив, публично оперирует недостоверными сведениями, то и уровень доверия к таким инициативам должен находиться на подобающем уровне. Нередко критики забывают упомянуть и о социально доступной величине тарифа для сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Это 0,5% от суммы договора, но не выше 20 тысяч рублей. 

Каждый нотариус страны несет полную имущественную ответственность за результат своей профессиональной деятельности. Это значит, что за любую ошибку, недочет или забытую процедуру, предусмотренную законом в рамках совершения конкретного нотариального действия, нотариус отвечает рублем. И рублей пострадавшему будет выплачено ровно столько, сколько потерял гражданин или юридическое лицо из-за некачественной работы нотариуса. Ни один другой профессиональный участник рынка недвижимости не предоставляет таких финансовых гарантий. 

В качестве источника таких компенсаций в нотариате разработана многоступенчатая система страхования профессиональной ответственности нотариусов. Она включает индивидуальную страховку нотариуса — минимум 5 млн руб., а также коллективное страхование нотариальный палаты субъекта РФ, где работает нотариус. Размер последнего отличается в зависимости от региона. К примеру, в Москве, где зафиксированы самые высокие цены на недвижимость в стране, каждый нотариус-член Московской городской нотариальной палаты дополнительно застрахован на 30 млн рублей. Также для возмещения ущерба может привлекаться личное имущество нотариуса. Самым масштабным по объемам источником страховых выплат особо крупного размера выступает Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. На протяжении двух лет шел процесс формирования фонда за счет взносов региональных нотариальных палат, а уже с января 2018 года Компенсационный фонд ФНП полностью готов к использованию. 

Однако важно отметить, что ключевая задача сегодня состоит не в устранении последствий причиненного честным гражданам ущерба, а в изначальной минимизации рисков и обеспечении безопасности и стабильности оборота недвижимости в стране. Именно этот первостепенный вопрос и помогает решить нотариус. 

Перед удостоверением сделки нотариус проводит целый ряд важных проверочных и уточняющих процедур, по результатам которых мы можем говорить о законности, безопасности и юридической чистоте сделки. Нотариус не только детально проверяет все необходимые сведения и документы, но и лично общается с участниками сделки, выясняя их реальную волю и убеждаясь в осознанности совершаемых ими действий. Отдельное внимание нотариуса уделяется разъяснению правовых последствий подписываемого договора. Договор купли-продажи недвижимости, удостоверенный нотариусом, обладает повышенной доказательственной силой, а значит, максимально защищен от рисков оспаривания в суде. 

Эксперты, парламентарии, представители общественных организаций, неоднократно называли установленные сегодня законом тарифы на нотариальное удостоверение сделок обоснованными с экономической точки зрения и доступными для подавляющего большинства россиян. Для особых категорий граждан — инвалидов, ветеранов ВОВ, несовершеннолетних и др. — предусмотрен целый ряд льгот при их обращении за тем или иным нотариальным действием. 

Отметим, что титульное страхование объекта недвижимости, порой предлагаемое как альтернатива нотариальной форме сделки, сегодня обойдется собственнику квартиры стоимостью 5 млн руб. значительно дороже — 25 тысяч рублей в год.

Источник: ФНП

2018 год только начался, а в СМИ снова появились тревожные сообщения о краже крупных денежных сумм из банковских ячеек. Так, 10 января в одном из московских банков из ячейки было похищено свыше 22 млн. рублей. Аналогичный случай произошел в ноябре прошлого года. Тогда было изъято около 400 тысяч евро, принадлежащих одной из коммерческих компаний, сообщает портал РБК. 

Одни эксперты считают, что проблема с ненадежностью банковских ячеек заключается в слабой системе контроля доступа к ячейкам со стороны некоторых кредитных организаций, предлагающих такие услуги. По мнению других, банки и вовсе не обязаны отвечать за сохранность содержимого ячеек. Согласно условиям договора аренды банковской ячейки банк несет ответственность только за обеспечение доступа к ячейке. Какие бы причины не называли, факт остается фактом — использование банковских ячеек сопровождается высокими рисками, всю ответственность за которые никто кроме арендатора ячейки не несет.

Возникает вопрос — как же быть, если нужно рассчитаться по сделке? Неужели возвращаться к «дедовскому» способу и набивать наличными деньгами большую сумку, чтобы потом передать деньги лично в руки продавцу? Вероятно, таким путем рискнут пойти очень немногие... и правильно сделают. Существуют гораздо более надежные и современные способы расчета по сделкам, в их числе — депозит нотариуса. 

Услуга расчета через депозитный счет существует в арсенале нотариусов уже более трех лет. Такой вариант перечисления денег от покупателя к продавцу решает сразу несколько проблем, обеспечивая при этом максимальную безопасность расчета для обеих сторон сделки. Во-первых, плательщику не нужно обналичивать крупные суммы и думать об их транспортировке в отделение банка. Необходимо только перевести деньги на специальный депозитный счет выбранного нотариуса. Безусловно, нотариус так же не будет обналичивать деньги, чтобы хранить их в своей конторе. До регистрации права собственности деньги будут храниться на специальном депозитном счете нотариуса в одном из российских банков. Для таких счетов законом предусмотрены особые гарантии: в случае банкротства кредитной организации средства, хранящиеся на депозитном счете нотариуса, выводятся из конкурсной массы и сразу же возвращаются нотариусу, который передает их владельцу. Нотариус так же отвечает за своевременный перевод денег продающей стороне, который осуществляется только после получения им подтверждения о регистрации права собственности на покупателя в Росреестре. 

Плюсом является и доступная стоимость услуги по расчету через депозит нотариуса — 1500 рублей, в случае если сделка удостоверяется нотариально. На практике это гораздо дешевле аренды ячейки в банке, стоимость которой не является фиксированной величиной и складывается из множества факторов: периода аренды, размеров ячейки, региона нахождения банковского отделения и др. Кроме того, иногда приходится тратиться и на ряд сопутствующих услуг, необходимых для пользования ячейкой: страховые взносы, аренда/залог за ключи, дополнительные гарантийные соглашения. 

Депозит нотариуса — лишь одно из длинного перечня преимуществ, которые получают граждане при обращении к нотариусу за оформлением сделки с недвижимостью. Первое и самое важное — это, безусловно, гарантия безопасности и законности самой сделки. Перед удостоверением договора купли-продажи недвижимости нотариус тщательно проверяет все документы, запрашивает необходимые сведения из Росреестра, МВД, банков и других учреждений посредством системы оперативного электронного взаимодействия. Важной особенностью является личное общение нотариуса со всеми сторонами сделки для выяснения их реальной воли, проверки добровольности и осознанности их действий. Выходя из кабинета нотариуса, каждый участник сделки будет точно понимать, что за договор он подписал и какие юридические последствия за ним следуют. 

Сделку, оформленную через нотариуса, практически невозможно оспорить в суде благодаря ее особому повышенному доказательственному статусу в силу закона. В случае если кто-то все же попытается добиться признания сделки недействительной, нотариус всегда сможет предоставить суду видеозапись совершения сделки, по которой сразу можно будет понять, были ли соблюдены все нормы закона при совершении рассматриваемого нотариального действия. Если выяснится, что нотариус допустил ошибку, провел процедуру удостоверения сделки с нарушением порядка, прописанного в законе, пострадавшая сторона получит возмещение ущерба в полном объеме. Такая стопроцентная материальная ответственность распространяется на каждого нотариуса в стране, а сами выплаты обеспечены многоуровневой системой страхования профессиональной ответственности нотариусов.

Кстати немаловажным преимуществом при обращении к нотариусу за оформлением сделки выступает и рекордно короткий срок регистрации права собственности: при подаче документов в электронном виде вся процедура займет всего 1 рабочий день.

Источник: КГПиС г.Москвы

Государственный компенсационный фонд, который создается для решения проблем участников долевого строительства, должен быть сформирован к 1 декабря, чтобы начать работу с 1 января 2017 года, сообщил сегодня журналистам заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Олег Бетин.

«Подготовлен проект постановления правительства РФ, изменения в федеральный закон №214, и формируется компенсационный фонд - это такие страховые отчисления. Фонд создается по инициативе Президента», - сказал О. Бетин, передает РИА Недвижимость.

По его словам, с помощью этого механизма минимизируются риски дольщиков. Государство в лице компенсационного фонда берет на себя ответственность за завершение начатого строительства.

Если застройщик не может сдать объект, включается механизм банкротства, компенсационному фонду и органам власти на местах предстоит найти добросовестных приобретателей этих площадок, которые будут достраивать объекты.

«Надо, чтобы объекты оформлялись, было разрешение на строительство, регистрация долевого участия. Многие другие процедуры необходимо будет сделать, чтобы не было «кривых» схем, обмана, чтобы было понятно, кто участвует, кто сколько денег внес и кто несет персональную ответственность», - добавил замминистра.

Он отметил, что, по данным Минстроя РФ, более 600 объектов в стране считаются проблемными, примерно четверть из них - недострои компании «СУ-155».

Компенсационный фонд дольщиков создается для страхования рисков участников долевого строительства. Норма о его создании вошла в пакет поправок к закону о долевом строительстве №214-ФЗ, которые президент РФ Владимир Путин подписал в начале июля 2016 года.

В конце октября стало известно, что управлять фондом будет АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК).

О том, как не стать обманутым дольщиком, читайте в специальном разделе на портале Стройкомплекса.