85% покупателей новостроек рассматривают и выбирают не отдельно квартиру, а стиль жизни, который предлагает тот или иной ЖК
Источник: RussianRealty
Специалисты направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость проанализировали предложение в сегменте и предпочтения покупателей.
Так, 17% столичной «первички» – малоликвидные лоты.
В их числе не только квартиры с объективными недостатками, но и те, чьи характеристики потеряли актуальность.
Например, варианты с избыточной площадью продаются в 3 раза дольше; спрос на жилье с обычными окнами на 60% ниже, чем с панорамными; 75% покупателей отказываются от квартир с кладовой.
Застоявшиеся в экспозиции объекты девелоперы нередко используют как маркетинговый инструмент: большая скидка (до 30%) на отдельные лоты помогает привлечь внимание покупателей ко всему проекту.
Но фактический дисконт на первичном рынке сегодня не превышает 15%.
Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в целом в новостройках старой Москвы покупателям предлагается 34,99 тыс. квартир.
Усредненная цена 1 кв.м составляет 349,7 тыс. руб., с января +2,3%, за год –4,6%.
1-комнатная старомосковская квартира стоит в среднем 11,88 млн руб., 2-комнатная – 18,35 млн руб., 3-комнатная 27,17 млн руб., многокомнатная 51,41 млн руб.: в годовом выражении зафиксировано сокращение стоимости в диапазоне от –3,9% до –8,1%.
По данным экспертов ИНКОМ-Недвижимость, на рынке новостроек Москвы 17% предложения – низколиквидное жилье.
Традиционно маловостребованные лоты – это квартиры на первых двух жилых этажах, жилье с видом на промзоны, железнодорожные пути, ЛЭП, свалки и т. д., отмечают в компании.
К факторам низкой ликвидности можно добавить неудачные планировочные решения, например, узкий длинный коридор или тесную маленькую кухню.
Многокомнатные квартиры с одним санузлом, объекты с некачественной отделкой, жилье с окнами над въездом в подземный паркинг – все это претенденты на долгое пребывание в экспозиции.
Помимо квартир с объективными недостатками мало востребованы те, которые просто не в тренде.
Рассказывает Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость:
– Сегодня меньше обращают внимание на квартиры нерыночных площадей. Например, 1-комнатная в 52 кв. м не будет попадать в фильтры при поиске, так как 90% потенциальных покупателей «однушек» поставят ограничение по площади до 35-40 кв. м. То же относится к объектам других форматов. Так, неликвидными считаются 2-комнатные квартиры с габаритами более 80 кв. м при хорошем спросе на лоты площадью 50-60 кв. м. Востребованные 3-комнатные имеют метраж 75-80 «квадратов», неликвидные – 100 кв. м и более.
Срок экспозиции квартир с ликвидной площадью – до 3-х месяцев, а с нерыночной площадью – более 9-ти месяцев.
По словам Валерия Кочеткова, спрос на квартиры с обычными стандартными окнами на 60% ниже, чем на жилье с панорамным остеклением.
75% покупателей отказываются от квартир с кладовкой – в большинстве клиенты предпочитают купить сначала жилплощадь, а потом, после заселения, готовы рассмотреть приобретение отдельной кладовки на –1 этаже.
В целом, сегодня общая картина такова: 85% покупателей рассматривают и выбирают не отдельно квартиру, а стиль жизни, который предлагает тот или иной ЖК.
Чтобы помочь реализации низковостребованных лотов в проекте, девелоперы предоставляют на них скидки – декларируемая может доходить до 20–30%, но фактически на рынке разница между медийной ценой и стоимостью сделки составляет не больше 15%.
Помимо прямого дисконта застройщики применяют такие маркетинговые ходы, как рассрочка платежа, предложение траншевой ипотеки (когда первые год-два нет ежемесячных платежей или они минимальны, что очень удобно для накоплений и позволит потом полностью или частично погасить ипотеку), отделка или кухня в подарок, машино-место за полцены и т. д.
«Малоликвидную квартиру можно использовать как эффективный инструмент продаж, – отмечает Валерий Кочетков. – Для этого девелопер организует акцию, где наименее востребованные лоты предлагаются с максимально возможной скидкой. Таким образом к ЖК привлекаются покупатели, которые затем уже решают: брать не самую удачную квартиру, но по выгодной цене, или доплатить и приобрести более подходящий вариант».
Что касается общего предложения на первичном рынке жилья в целом, статистика Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость показывает: в старой Москве насчитывается 34,99 тыс. квартир – за месяц число лотов снизилось на 0,7%, с начала года увеличилось на 3,5%, за год экспозиция расширилась на 19,4%.
Средняя цена 1 кв. м составляет 349,7 тыс. руб., за месяц «квадрат» подорожал на 0,9%, с января на 2,3%, в годовом выражении подешевел на 4,6%.
На долю 1-комнатных квартир в новостройках старой Москвы приходится 32,5%, чуть больше – 33,1% – занимают «двушки», 24% – у «трешек», 10,4% – у многокомнатных лотов.
Среднестатистическая 1-комнатная квартира в новостройках старой Москвы стоит 11,88 млн руб. (за месяц она стала дороже на 0,8%, с января на 2,3%, за год подешевела на 8,1%).
Медианная стоимость 2-комнатной старомосковской квартиры находится на уровне 18,35 млн руб. (+1% за месяц, +1,5% с начала года, –7,8% за год); 3-комнатной – 27,17 млн руб. (+1,2% за месяц, +1,6% с января, –5,1% за год).
Усредненная цена многокомнатной квартиры составляет 51,41 млн руб. (+1,3% за месяц, +2,6% с января, –3,9% за год).