Первичный рынок жилья, в отличие от вторичного, поддерживается льготной ипотекой и специальными программами по дополнительному субсидированию ставок от застройщиков
Источник: RussianRealty
Аналитики Циан сравнили цены на первичном и вторичном рынках крупнейших городов России и выяснили, какую недвижимость сейчас выгоднее покупать в каждой локации.
В большинстве городов новостройки дороже готового жилья и продолжают увеличиваться в цене, в то время как на вторичном рынке стагнация.
- Только в 5 локациях из 37 в июле 2022 г. “квадрат” на первичном рынке дешевле, чем на вторичном - в Самаре, Владивостоке, Иркутске, Саратове и Махачкале. В начале года их было 10.
- При покупке жилья в ипотеку квартира на вторичном рынке обойдется дороже, чем на первичном.
- В 1 полугодии 2022 г. цены на первичном рынке в большинстве локаций увеличились сильнее, чем на вторичном (в среднем +10% против +6%).
- На вторичном рынке нет ни одной локации, где с начала года стоимость квадратного метра заметно сократилась. На первичном рынке цены снизились в Сочи, Ярославле и Омске.
- Наибольший рост цен за полгода отмечен в более дешевых локациях и в локациях с повышенным спросом. Жилье в 500-тысячниках дорожает быстрее, чем в миллионниках.
В выборку вошли 34 города с численностью населения от 500 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир и на вторичном, и на первичном рынках, а также Сочи, Московская и Ленинградская области.
Только в 13% городов новостройки дешевле вторички
В июле 2022 г. только в 5 локациях из 37 “квадрат” на вторичном рынке дороже, чем на первичном.
Это Владивосток, Самара, Иркутск, Саратов и Махачкала.
В остальных 32 локациях дороже новостройки.
Т.е. почти в 90% городов выгоднее (по цене за квадратный метр) покупать готовое жилье.
Наибольший разрыв в цене между первичкой и вторичкой в Челябинске (“квадрат” в новостройках на 39% дороже, чем в готовом жилье) и Сочи (31%).
Также значительно выше по цене первичка в Перми и Томске (28%), Набережных Челнах и Казани (27%).
По абсолютным значениям (в тыс. рублей) новостройки сильнее всего опережают готовое жилье в Сочи (на 84 тыс. рублей за кв.м. - за счет дефицита нового жилья), Казани и Санкт-Петербурге (на 38 и 33 тыс. рублей соответственно).
В тех городах, где вторичка остается дороже, разрыв между ценой квадратного метра в новостройках и готовом жилье небольшой (3-8 тыс. рублей). Исключением является только Махачкала, где “квадрат” на вторичке в 2 раза дороже, чем на первичке (76,2 тыс. рублей против 38,2 тыс. рублей).
Среди миллионников только в Самаре “квадрат” на вторичном рынке дороже, чем на первичном (разрыв всего 4 тыс. рублей). В начале года в эту категорию входили также Воронеж и Санкт-Петербург (сейчас новостройки на 11% и 16% дороже вторички соответственно), а год назад и Москва (сейчас первичка дороже на 5%).
С ипотекой первичка дешевле
Если покупатель располагает суммой, достаточной для приобретения жилья без привлечения заемных средств и ориентируется при выборе квартиры на ее стоимость, то в большинстве городов выгоднее (по цене за квадратный метр) покупать готовое жилье.
Если же для покупки квартиры планируется брать ипотеку, то стоит помнить, что на вторичный рынок не распространяется льготная программа, а значит, ставки по кредитам выше.
Так, в 2022 г. средняя ставка по ипотеке на первичном рынке в России составила 5,4% (помимо льготной ипотеки действуют специальные программы по дополнительному субсидированию от застройщиков), на вторичном - 9,6%.
Средняя цена кв.м. на первичном рынке в 2022 г. - 116,8 тыс. рублей, на вторичном - 104,9 тыс. рублей, стоимость “средней” квартиры (площадью 50 кв.м.) в России - 5,8 млн рублей на первичке и 5,2 млн рублей на вторичке.
При первоначальном взносе 25% и сроке в 23 года (именно на таких условиях сейчас в среднем берут ипотечные кредиты) ежемесячный платеж за новостройку составит 27,5 тыс. рублей, за готовое жилье - 35,1 тыс. рублей, а итоговая сумма - 7,7 и 9,8 млн рублей соответственно.
Т.е., в случае покупки жилья с привлечением заемных средств, разница в цене между вторичкой и первичкой компенсируется выплаченными процентами, а итоговая стоимость готового жилья оказывается выше стоимости новостройки.
В большинстве городов первичный рынок опережает вторичный по темпам роста цен
В июле 2022 г. только в 5 городах вторичка дешевле первички, в начале года таких локаций было больше - 10.
В большинстве городов с начала года новостройки подорожали сильнее, чем вторичное жилье. В среднем первичка на 10% дороже, чем в январе 2022 г., рост на вторичке сдержаннее - +6%.
На первичном рынке основной рост пришелся на март (в среднем +3% в месячном выражении). Такая динамика связана с двумя главными причинами: с поведением покупателей (в дни ажиотажного спроса в первую очередь разбирали более дешевые лоты, что вело к увеличению средних цен в активном предложении) и с решениями застройщиков по индексации цен. Начиная с апреля рост составляет не более 1% в месяц, цены фактически перешли к стагнации.
На вторичном рынке, в отличие от первичного, в марте массового изменения цен не было. В апреле цены перешли к стагнации, а начиная с мая на рынке фиксируется слабовыраженная (заметная только аналитикам, а не покупателям) отрицательная динамика цен. Такая динамика связана как с более аккуратным ценообразованием в новых объявлениях, так и с коррекцией условий в ранее размещенных лотах.
Первичный рынок, в отличие от вторичного, поддерживается льготной ипотекой и специальными программами по дополнительному субсидированию ставок от застройщиков. В сегменте готового жилья эти программы не работают, спрос со стороны ипотечников просел, а значит, стимулов к повышению цен на рынке нет.