Продавцы вторичного жилья стали чаще, чем в летние месяцы, снижать цены в своих объявлениях
Источник: RussianRealty
В последнее время активно обсуждается, что будет с ценами на вторичном рынке на фоне увеличения ставок по ипотеке.
Эксперты отмечают, что уже сейчас темпы роста средних цен замедляются, продавцы стали чаще предоставлять скидки.
Эксперты Циан.Аналитики выяснили, как продавцы реагируют на новости, и что происходит с ценами на конкретные лоты на вторичном рынке.
Методика: рассматривались объявления на Циан по продаже квартир на вторичном рынке, которые были активны на протяжении 7 дней и фиксировались все факты изменения цен предложения внутри отрезка.
Расчеты выполнены по Москве и Московской области для актуального среза, а также для срезов 3-, 6- и 12-месячной давности.
Собственники чаще, чем летом, корректируют цены
В разрезе по отдельным объявлениям видно, что за последнюю неделю 12% собственников в Московском регионе поменяли цены в своих объявлениях, причем 10% цены снизили и только 2% - повысили.
Для сравнения, 3 месяца назад, в период максимальной активности, тех, кто в течение недели менял цены было меньше - 9%, причем доля корректировок в сторону уменьшения также была меньше: 6% цены снизили, 3% - повысили (часть продавцов надеялись заработать на ажиотаже).
Действительно, сейчас собственники стали чаще, чем летом предоставлять скидки, боясь потерять покупателей на фоне ужесточения условий кредитования.
Цены снижают на 1-3%
Большинство собственников сейчас еще не готовы менять цены существенно: 68% всех продавцов, изменивших ценник за последнюю неделю, снизили стоимость лота на не более, чем на 3% от прежней стоимости, еще 16% сделали скидку на 4-9% и только 0,3% - более, чем на 10%.
Тех, кто ценник увеличил, было всего 16%, причем основная их часть также не стали делать значительных изменений в стоимости (повысили цену не более, чем на 3%).
Год назад собственники меняли цены чаще
По сравнению с прошлым годом, когда спрос в Москве был почти в 1,5 раза ниже по реальному числу сделок (октябрь 2023 г. к октябрю 2022 г.) и на 20% ниже по числу просмотров объявлений, чем сейчас, доля собственников, корректирующих цены (в том числе в сторону их снижения) была выше - всего 14%, из них 13% цены снижали и только 1% - повышали.
Т.е. сейчас рынок еще не достиг прошлогоднего состояния, когда продавцы были вынуждены активно снижать цены для поддержания спроса.
В октябре и ноябре прошлого года высокой была доля срочных продаж (из-за отъезда собственников из города и страны) — это еще одна причина массового снижения цен.
Несмотря на рост ставок по ипотеке, высокие показатели спроса сохраняются
Спрос на вторичном рынке в октябре-ноябре 2023 г. остается на высоком уровне.
Число целевых действий на сайте cian.ru (просмотры объявлений, звонки) в ноябре на ~20% ниже рекордных показателей конца августа, но на фоне роста ипотечных ставок до заградительно высоких значений это можно считать лишь локальной коррекцией.
Такая динамика означает “возврат к норме” (к значениям до периода ажиотажного спроса), а не резкий спад спроса.
По изменению реального числа сделок в Москве также видно, что высокая активность на вторичном рынке пока что сохраняется - в октябре (последний месяц, за который есть данные) было заключено 17,1 тыс. сделок - только на 2,3% меньше, чем в августе (17,5 тыс.) и даже немного выше, чем в сентябре (17 тыс.).
Все же вторичный рынок априори более устойчив, т.к. он не так критично зависит от ипотеки, как рынок новостроек, на нем традиционно много альтернативных сделок, часть сделок на нем не зависят от экономической конъюнктуры или ключевой ставки, а связаны с естественным и миграционным движением населения.
Средние цены предложения продолжают медленно увеличиваться
Сейчас, действительно, есть предпосылки для коррекции цен вниз (из-за подорожавшей ипотеки, из-за прекращения снижения объема предложения), но пока что этого не происходит.
На рынке сохраняется рост средних номинальных цен предложения - за последний месяц в Москве “квадрат” подорожал на 0,4%, в Санкт-Петербурге - на 1,1%, в других городах-миллионниках - в среднем на 1,4%, в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - в среднем на 2,1%.
«Собственники стали чаще, чем в летние месяцы, снижать цены в своих объявлениях, однако по сравнению с прошлым годом скидок пока что не так много, а корректировки не очень существенны, поэтому средние цены предложения продолжают медленно увеличиваться, – отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – На фоне высоких ставок по ипотеке и конкуренции со стороны первичного рынка собственники будут вынуждены активнее торговать и корректировать цены вниз. Стагнация средних цен предложения - наиболее вероятный сценарий на ближайшие месяцы».