Сегодня даже самые простые новостройки комфорт-класса по своим качественным параметрам лучше самых престижных домов советской постройки, но ценовая разница - не большая
Источник: RussianRealty
За последние месяцы вышло уже несколько исследований с выводами о том, что разница в стоимости метра между первичным и вторичным рынками в РФ достигла 40%.
Такой заголовок вводит в заблуждение - занявшись поиском жилья в конкретной локации, читатель озвученного соотношения цен почти нигде не найдет.
Эксперты Циан.Аналитики изучили цены на первичном и вторичном рынке по состоянию на начало июля 2023 года в городах с населением более 500 тыс. жителей.
- Если сравнивать средние номинальные цены предложения по 35 крупнейшим городам, то квартиры в новостройках сейчас в среднем на 12% дороже.
- При сопоставлении цен по ~160 районам в их составе, средняя разница в ценах составит 6%.
Данные рассчитаны на основе объявлений, опубликованных на cian.ru в разделе продажи квартир в новостройках (только в строящихся корпусах) и продажи квартир на вторичном рынке.
Учитывались данные по тем локациям, где мы располагаем достаточным объемом выборки (более 100 уникальных лотов).
При расчете цен не учитывались объявления в ЖК премиальных сегментов.
По городам 500+ новостройки в среднем дороже вторички на 12%; самая большая разница в Астрахани и Новокузнецке
По состоянию на начало июля 2023 самые низкие номинальные цены кв. м в новостройках в городах с населением более 500 тыс. жителей зафиксированы в Оренбурге, Махачкале и Ульяновске.
Самые высокие цены - во Владивостоке, Санкт-Петербурге и Москве.
Среднее значение по всем городам - 122 тыс. руб.
Аналогичный показатель для вторичного рынка сейчас составляет 110 тыс. руб.
Т.о., при рассмотрении цен на уровне городов более корректно будет говорить о 12%-й разнице в цене кв. метра между сегментами.
Наиболее рельефно разница в стоимости жилья между сегментами рынка выражена в Челябинске, Ярославле, Омске, Новокузнецке и Астрахани.
В эту группу городов попали, в основном, те локации, которые характеризуются небольшими объемами первичного рынка в расчете на 1 жителя, а также значительными объемами ветхого и морально устаревшего жилого фонда.
В районах городов 500+ новостройки в среднем дороже вторички на 6%; самая большая разница в Ленинском районе Омска и Астрахани и в Московском районе Казани
По состоянию на начало июля 2023 самые низкие (менее 70 тыс. руб. за кв. м.) номинальные цены кв. м в новостройках на уровне городских районов/округов зафиксированы в Промышленном и Дзержинском районе Оренбурга, Ленинском районе Ижевска и Железнодорожном районе Ульяновска.
Дороже всего (более 200 тыс. руб.) стоят квартиры на первичке в Вахитовском и Ново-Савиновском районе Казани, Фрунзенском районе Владивостока и Западном округе Краснодара.
Средние цены по городским районам/округам на первичном рынке - 110 тыс. руб., на вторичке - 104 тыс. руб.
Т.о., при рассмотрении цен на уровне административных единиц городов более корректно будет говорить о 6%-й разнице в цене кв. метра между сегментами.
Как правило, именно территорией городского района и оперируют потенциальные покупатели недвижимости.
При подборе подходящих вариантов в большинстве случаев разница в цене квадрата между новостройками и вторичкой будет около 6-10%.
Аналогичные расчеты, выполненные нами в январе 2023 года на уровне крупных ЖК в Москве, также указывают именно на этот масштаб разницы в ценах (но никак не о десятках процентов).
Самая большая разница (более 45%). в цене кв. метра между первичным и вторичным жильем зафиксирована в Ленинском районе Омска и Астрахани и в Московском районе Казани.
На протяжении длительного времени (с начала 2000-х до 2018-2019 гг.) стоимость квадратного метра на первичке в России была ниже, чем для готового жилья.
Соотношение цен кардинально изменилось за последние 3-4 года (хотя до сих пор остаются локации, где вторичка дороже).
Это связано с ростом качества новых ЖК; даже самые простые проекты комфорт-класса сейчас по своим качественным параметрам лучше самых престижных домов советской постройки.
Но основным драйвером в изменении соотношения цен выступили льготные ипотечные программы.
Кредиты для покупки новостроек всегда были чуть дешевле, чем на готовое жилье, но в последние 2 года этот спред стал измеряться уже не десятыми долями и несколькими процентными пунктами.
Именно привлекательная ипотека и привела к смещению спроса в сторону этого сегмента рынка, а вслед за изменившимся спросом поменялось и соотношение цен.
«Вывод о 40% разнице в ценах на новостройки и вторичку нам представляется глубоко ошибочным. Он получается при общем сравнении всех объявлений друг с другом, когда в сравнительный ряд помещаются как локации, где новостроек нет в принципе (например, в малых городах и сельской местности), а вторичка есть (и она стоит дешево), – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. – Если сравнивать сравнимое (например, цены в городских районах), то разница будет кратно ниже - не 40%, а 6%. На уровне отдельных ЖК мы фиксируем аналогичное соотношение - строящиеся корпуса, как правило, немного (на 6-10%) дороже тех, которые введены в эксплуатацию».
Компания: ЦИАН