Квартиры без каких-то уникальных характеристик массового сегмента продаются в минимальные сроки и практически без дисконтирования
Источник: RussianRealty.ru
Снижение спроса на вторичном рынке привело к росту средних скидок: в начале года средний дисконт по Москве составлял 500 тыс. рублей, сейчас – в среднем 700 тыс. рублей или 3,9%. Эксперты Циан.Аналитики проанализировали, на какие квартиры сегодня дают максимальные скидки, как суеверия покупателей влияют на ценообразование и как меняются сроки продажи в зависимости от характеристики квартиры и района.
«Первый этаж не предлагать»
Квартиры на первом и последнем этаже всегда пользуются меньшим спросом за счет ряда нюансов.
Жилье в старом жилом фонде на первом этаже – это нехватка естественного освещения, прохожие «под окнами», повышенный шум, больше пыли с улицы, и часто – плохой вид.
Конечно, есть и преимущества – не нужно пользоваться лифтом, можно делать перепланировку и переносить мокрые точки.
Однако все же перечисленные нюансы вынуждают продавцов давать большие скидки. Квартиры на первом этаже дома считаются наименее ликвидными – средний дисконт по ним составляет 4,4%, тогда как для квартир на втором этаже – всего 3,8%.
Примерно такую же скидку предоставляют на этажи выше.
Средняя стоимость квадратного метра на квартиры на первом этаже на вторичном рынке – 270 тысяч рублей, тогда как на втором этаже – уже 307,5 тыс. (разница – в 14%).
Средняя стоимость квартиры в продаже на первом этаже – 13,6 млн рублей при площади в 68 кв.м. На втором этаже – уже 16,7 млн при меньшей площади в 61 кв. м.
В целом жилье на первом этаже составляет 9% от всего объема рынка. Продаются такие квартиры дольше, несмотря на более доступную цену – в среднем за 102 дня против, к примеру, 92 дней для жилья на втором этаже.
Последние этажи воспринимаются не так категорично – здесь нет соседей сверху, да и виды у таких вариантов практически гарантированно лучше, чем на низких или средних этажах здания.
Однако покупателей может смущать вероятность протечки крыши, но на ценах это практически не отражается – в среднем стоимость кв. м квартир на последнем этаже в продаже – 302 тыс. р.
На предпоследнем – 301 тыс. р.
Суеверные покупатели
Суеверия также оказывают влияние на ценообразование.
Например, средний дисконт по квартирам на 13 этаже составляет 4%, хотя на этаж ниже и выше скидка составляет 3,6-3,7%. То есть продавцы делают дополнительную скидку из-за «суеверий».
Средняя стоимость кв. м на 13м этаже по квартирам в продаже – 313 тыс. рублей, для квартир на 14 этаже – 318,7 тыс. (разница в 2%).
Впрочем, если сравнивать с этажом ниже (12-м), то разница в цене не так заметна – средняя стоимость таких квартир - 315 тыс., то есть жилье на 13-м этаже выходит дешевле всего на 0,6%.
А вот сроки экспозиции жилья на 13-м этаже существенно выше, чем на соседних, покупателя придется искать в среднем 95 дней против 80 дней на жилье на 12 этаже и 88 дней на квартиры на 14 этаже.
Небоскребы – дороже, но скидка – выше
Сама этажность дома также оказывает влияние на средний дисконт.
В небоскребах получить скидку значительно проще, чем в обычном доме стандартной этажности.
Например, средняя скидка по квартирам в небоскребах (40-50 этажей) составила 4,3%, в домах с этажностью 30-39 этажей – 4,8%.
Дома от 5 до 29 этажей дисконтируются меньше – скидка по квартирам в корпусах такой этажности – на уровне 3,8%.
Связана такая ситуация с изначально большей стоимостью кв. м – чем выше цена, тем проще получить дисконт.
Например, средняя стоимость квартир в продаже на вторичном рынке в домах 30-39 этажей – 385 тыс. рублей, 40-50 этажей – 411 тыс. р. В домах не выше 30 этажей, то есть – не являющихся небоскребами, – 308 тыс. р, а средняя стоимость жилья в продаже - 17 млн р.
Для сравнения – в небоскребах – 27 млн рублей.
Дизайнерский ремонт – со скидкой
Размер скидки на вторичном рынке также зависит и от ряда характеристик самой квартиры.
Проще получить большую скидку на квартиры с дизайнерским ремонтом (4,4%), стоимость которых априори выше, так и на квартиры, которые продаются без отделки и требуют ремонта (4,2%).
А вот промежуточные варианты - косметический и евроремонты продаются с меньшей скидкой.
Средняя стоимость квартиры с дизайнерским ремонтом в продаже – 33,2 млн рублей, а цена «квадрата» - в среднем 377 тыс.
Квартиры, требующие ремонта – 310 тыс. р. Такое жилье продается дольше всего – в среднем за 97 дней (и 83-88 дней с ремонтом).
Одно из главных преимуществ вторичного рынка – это формат «заезжай и живи», самостоятельный ремонт требует дополнительных вложений, что не всем подходит.
Больше комнат – выше скидка
Рассчитывать на максимальную скидку можно, выбирая многокомнатные квартиры – средняя скидка по ним составляет 4,7%, тогда как по остальным типам комнатности – 3,6%-3,9%.
Причина – снова в высоком бюджете и как следствие – сниженном спросе на такие объекты.
Например, четырехкомнатные квартиры в среднем находят покупателя за 120 дней, бюджет предложения по ним – 31,4 млн рублей, пятикомнатные продаются за 147 дней, их бюджет – 33,2 млн, шестикомнатные – за 161 день (бюджет предложения – 36,6 млн).
Для сравнения – однокомнатные квартиры продаются быстрее в два раза – за 74 дня, двухкомнатные – за 88 дней, трехкомнатные – за 101 день.
То есть продавцы самого дорогого и просторного жилья чаще идут на большие скидки, чем собственники более ликвидных компактных квартир, которые и без существенного дисконта достаточно быстро находят покупателя.
Скидка за промзону за окном
С точки зрения расположения, самые большие средние дисконте предоставляются в удаленных локациях (ЗелАО), а также – менее престижных (ВАО), где расположено много промзон и идет активный редевелопмент.
В ВАО продавцы предоставляют самые высокие дисконты внутри МКАД, в среднем – 4,2%.
За МКАД получить наибольший дисконт получится в ЗелАО – 4,4%.
В другом «замкадном» округе скидки тоже высокие – в среднем 4,1% в ТАО, зато в НАО, где есть несколько станций метро, а транспортная доступность отдельных районов даже выше, чем в «старой» Москве, скидка составляет в среднем всего 3,7%.
То есть дисконт делают за «не престижность» района и плохую транспортную доступность.
Несмотря на дисконты выше среднего и минимальную стоимость квадратного метра в сравнении с другими округами, срок продажи квартиры выше среднего.
Например, в ТАО квартир реализуется в среднем за 98 дней, это практически столько же, как и в центре Москвы (100 дней, ЦАО). С квартирами ЗелАО ситуация чуть лучше – продаже занимает в среднем 90 дней.
Типовое жилье – с максимальной скидкой
Наибольшие скидки предоставляются на квартиры в домах, построенных более 50 лет назад.
Например, Период 1958-1971 гг. ознаменовался появлением панельных и блочных домов.
Применение сборных железобетонных конструкций позволяло строителям ускорить процесс, перейдя на индустриальные методы возведения жилья, однако такие квартиры не отличаются комфортной планировкой – средний размер скидок по квартирам этих город строительства – 4%.
На чуть больший дисконт (4,1%) можно рассчитывать, выбирая квартиры еще более ранних периодов строительства (1930-1957).
При этом дома дореволюционной постройки, как эксклюзивные объекты, наоборот, придаются с минимальным дисконтом.
То есть прямой зависимости между возрастом дома и скидками – нет.
По типу домостроения большие скидки дают на «сталинки» - 4,4%.
Блочные дома дисконтируются на уровне 3,6%, как и панельные (3,7%).
Монолитные дома, несмотря на относительно новое строительство, также имеют наибольший средний дисконт – на уровне 4%, что снова объясняется высокой стоимостью в среднем.
«В целом квартиры с наибольшими дисконтами можно разделить на две группы, – говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. – Первый – это неликвидные объекты – первые этажи, плохая транспортная доступность, дома с устаревшими планировками и пр. Такие объекты существенно проигрывают по характеристикам и без скидки продать их сложно. Вторая группа квартир с дисконтом – полная противоположность первой – жилье с дизайнерским ремонтом, в небоскребах, большой площади. Но из-за дорогой ипотеки, снижения реальных доходов населения и в целом – стоимости выше средней, найти покупателя сложно. В итоге выигрывает «золотая середина» - квартиры без каких-то уникальных характеристик массового сегмента, продающиеся в минимальные сроки и практически без дисконтирования».
Компания: ЦИАН