Коммерческая ипотека оказалась если не под угрозой полной остановки, то существенного сокращения выдачи
Источник: Мосдольщик
Коммерческая ипотека оказалась если не под угрозой полной остановки, то существенного сокращения выдачи. Виной тому не падение доходов населения, а новая методика расчета максимальной ипотечной ставки, предложенная Центробанком и вступающая в силу с 1 июля 2022 года. О чем речь, почему банкиров это беспокоит и что означает для ипотечных заемщиков?
Почему ипотека по низким ставкам подходит не всем
Самые «вкусные» для заемщиков ипотечные программы – льготные или совместные продукты банков и застройщиков. И по тем, и под другим ставки будут более низкими, потому что их частично компенсирует либо государство, либо застройщики. Но воспользоваться ими могут далеко не все. Кого-то может не устраивать максимально возможная сумма кредита или размер первоначального взноса – а у таких программ по этим параметрам обычно есть жесткие ограничения. Не подходят они и тем, кто планирует приобрести квартиру не в новостройке, а на вторичном рынке – на него льготная ипотека и ипотека от застройщиков вообще не распространяются.
Выход – коммерческая ипотека, которую банки предлагают самостоятельно, без дополнительной поддержки что федерального бюджета, что бюджета застройщиков. Ставки по ней выше (а иногда – значительно выше), чем по любым спецпрограммам, тем не менее она тоже пользуется спросом.
Как теперь определяется максимальная ставка по коммерческой ипотеке
Условия по таким ипотечным программам банки определяют самостоятельно, с учетом рыночной ситуации, собственных рисков и желаемой маржинальности. Однако с июля 2022 года все может измениться.
Дело в том, что с этого момента вводится такое правило: максимальная стоимость ипотечного кредита (а это и есть та самая процентная ставка) не может более чем на треть превышать среднее значение полной стоимости ипотечных кредитов, выданных двумя кварталами раньше. При этом полная стоимость ипотечного кредита – это не просто та ипотечная ставка, которую видят клиенты банка. Она выше, потому что в нее включены также расходы, например, на страховку и прочие платежи, если они имеются. Аналогичная методика уже давно применяется для автокредитов и кредитов без залога. Она хорошо себя зарекомендовала как защищающая заемщиков от сверхвысоких трат. Теперь ее решили распространить и на ипотеку.
Почему банкиры недовольны новым подходом к определению максимальных ипотечных ставок
Банкиры не то, чтобы против новой системы: выдавая автокредиты и прочие ссуды они к ней уже привыкли. Претензии связаны с моментом, который выбран для распространения этой технологии на ипотеку: он не самый удачный. Такие выводы банкиры сделали, взглянув на данные по средней стоимости ипотечных кредитов за I квартал и максимально возможным процентам в III квартале, которые рассчитывает и публикует ЦБ РФ.
По расчетам Центробанка, с июля по сентябрь 2022 года:
- полные ипотечные ставки по кредитам, которые возьмут на покупку жилья или иной недвижимости, а также при рефинансировании ипотеки, с учетом расходов на страховку и пр. не могут быть выше14,32% (то есть, среднее значение полной стоимости таких ипотечных кредитов, выданных в I квартале 2022 года – 10,74%);
- максимальные ставки по ипотеке на земельные участки не должны превышать 16,9%годовых (то есть, два квартала назад такие кредиты выдавались в среднем под 12,3%).
Претензия банкиров в том, что основная масса ипотечных кредитов, выданных в I квартале, пришлась на тот период, когда ключевая ставка составляла 7,5-9,5%. Поэтому и средние ипотечные ставки первого триместра 2022 года оказались сравнительно низкие. Но все изменилось, когда ключевая ставка стала 20%. И хоть в дальнейшем она уменьшалась, но по-прежнему выше того значения, которое действовал на момент выдачи основной массы ипотеки в I квартале.
На первые дни июня 2022 года ключевая ставка составляет 11% годовых, а средняя полная стоимость ипотечных кредитов, используемся в расчетах ЦБ РФ, – 10,74%, что меньше стоимости фондирования банков. Это означает, что многим банкам будет невыгодно выдавать коммерческую ипотеку, если нельзя будет выходить за границы заранее установленной ставки, и как следствие –объемы выдачи кредитов (если не считать льготные) могут упасть на 40%. Что плохо не только для банков, но и для потенциальных ипотечных заемщиков, которые не смогут улучшить жилищные условия.
Как банки предлагают решить проблему коммерческой ипотеки
Как сообщает газета «Ведомости», Ассоциация банков России направили письмо на имя вице-премьера РФ Марата Хуснуллина с просьбой отложить до конца года введения нового алгоритма расчетов максимальной ставки для ипотечных кредитов. Как только экономическая ситуация в стране выровняется, систему можно будет внедрить. А пока слишком высоки риски ее негативного влияния на ипотечное кредитование.