Росреестр дал ответы на вопросы об оформлении иностранцами сделок с недвижимостью
Источник: Росреестр
Столичный Росреестр впервые представляет статистику поступивших заявлений от иностранных граждан в отношении объектов недвижимости в Москве. Для анализа взят период за пять месяцев 2021 и 2022 годов. В январе-мае текущего года в Управление физическими и юридическими лицами иностранных государств подано 6 903 заявления, данный показатель на 8% ниже аналогичного периода 2021 года (7 509).
«Примечательно, что тройка стран-лидеров два года подряд не менялась: на первом месте Кипр, на втором – республика Беларусь, на третьем – Украина. В десятку стран в этом году вошли: Казахстан, Китай, Литва, Виргинские острова, Германия, Армения и Азербайджан. Всего же мы получили обращения от нерезидентов из 65 стран. В числе экзотических направлений: Перу, Нормандский остров Гернси, Лихтенштейн, американское Самоа, Венесуэла, Маршалловы острова – в них оформлено по одной сделке, — комментирует Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве, — Статистика Росреестра подтверждает, что ажиотажа на рынке недвижимости с участием иностранных граждан нет, напротив, мы фиксируем незначительное снижение. При этом все возможности для оформления сделок сохранены, как для физических, так и для юридических лиц».
В России установлен особый порядок осуществления сделок с недвижимостью с участием граждан иностранных государств, в этой связи специалисты Управления Росреестра по Москве подготовили ответы на вопросы, с которыми чаще всего обращаются как иностранцы, так и находящиеся за границей россияне.
1. Какие виды сделок с недвижимостью и на каких условиях возможны для физических и юридических лиц, связанных с недружественными странами?
Согласно решению подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации разрешено:
- россиянам продавать недвижимость частным лицам, связанным с недружественными государствами;
- возможна продажа объектов недвижимости недружественным иностранным лицом российским гражданам, но с зачислением средств на предусмотренный по таким сделкам счет типа "С" в утверждённом государством перечне банков;
- россияне могут дарить недвижимость этим гражданам, если они являются супругами или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации. В данных случаях участники сделки могут сразу обратиться с пакетом документов на регистрацию в Росреестр без предоставления дополнительных разрешений на совершение сделки;
- заключение договоров участия в долевом строительстве, исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, которые заключаются резидентами с физическими и юридическими лицами из недружественной России территории.
В тоже время для юридических лиц, связанных с недружественными государствами, без разрешения правительственной комиссии совершать сделки могут иностранные компании, находящиеся под контролем российских юридических лиц, или фирмы, конечными бенефициарами которых являются граждане из России. Причем это возможно и в том случае, если такой контроль осуществляется через зарубежные компании. Одним из требований является раскрытие данной информации о конечном бенефициаре в налоговом органе.
Также разрешены сделки компаниям, совладельцами которых являются иностранные лица с долей:
- в публичных акционерных обществах – не более 50% минус 1 акция;
- в непубличных акционерных обществах – не более 25% минус 1 акция;
- в обществах с ограниченной ответственностью – не более 25% минус 1 голос.
Юридическим лицам, связанным с недружественными странами и не удовлетворяющим этим требованиям, для заключения сделки с недвижимостью необходимо получить разрешение от Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации.
Для регистрации прав при осуществлении сделок с недвижимостью в Росреестре юридически значимым является наличие гражданства Российской Федерации. Порядок подачи в Росреестр заявления о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет и (или) регистрацию прав, а также перечень необходимых для осуществления учетно-регистрационных действий документов не изменился. Дополнительных требований по наличию в договорах купли-продажи формулировки относительно иностранных лиц ведомством не предъявляются.
2. Могут ли граждане дружественных стран при совершении сделок использовать доверенность, оформленную за границей?
Доверенность на совершение сделок, на подачу заявлений о государственной регистрации прав, а также на распоряжение зарегистрированным правом должна быть нотариально удостоверена.
Российское законодательство допускает возможность заключения сделки от имени продавца на основании доверенности, выданной за пределами Российской Федерации, если она соответствует требованиям законодательства РФ.
3. Что необходимо учитывать при оформлении доверенности на совершение сделок с недвижимостью, находясь за рубежом?
Иностранные документы, предназначенные для использования в Российской Федерации, легализуются в российских консульских учреждениях за границей после легализации их в Министерстве иностранных дел страны пребывания, либо в ином официальном уполномоченном учреждении государства, где оформляется документ, в предусмотренном законодательством порядке.
Если государство, на территории которого удостоверена доверенность, является участником (подписантом) Гаагской конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов 1961 года, вместо процедуры легализации документ заверяется проставлением апостиля.
После заверения подписи и печати нотариуса апостилем документ надлежащим образом должен быть переведен на русский язык. При этом идентичность содержания информации, выполненной на двух разных языках, может быть засвидетельствована нотариусом или переводчиком, подлинность подписи которого удостоверит нотариус.
4. Удостоверить подлинность доверенности может любой нотариус?
При рассмотрении конкретных документов о наделении полномочиями для осуществления сделки необходимо учитывать содержащееся в законодательстве многих государств принципиальное отличие, касающееся статуса нотариуса и совершаемых им действий.
Затруднить процедуру проведения регистрационных действий может отсутствие во многих странах механизмов проверки нотариальных документов.
В этой связи, за выдачей доверенности и ее удостоверения в соответствии с требованиями действующего российского законодательства гражданин Российской Федерации может обратиться к уполномоченному должностному лицу консульского учреждения Российской Федерации, расположенному на территории соответствующего государства.
Доверенность, таким образом:
- приобретает силу сразу после удостоверения;
- полностью приравнивается к нотариально удостоверенной доверенности;
- будет соответствовать требованиям законодательства Российской Федерации;
- может быть проверена на подлинность;
- исключает препятствия для заключения по такой доверенности сделки по отчуждению и регистрации перехода права собственности.