Как распознать рискованные квартиры для покупки на вторичном рынке
Источник: novostroy.ru
Как распознать рискованные квартиры для покупки на вторичном рынке.
Внушительный риск приобретения недвижимости на вторичном рынке в основном обусловлен несколькими факторами, среди которых потеря бдительности или чрезмерное доверие покупателя, а также недобросовестность самого продавца, отмечает Елена Гончарова, руководитель Legal Construction. Однако, как отмечает эксперт, все же можно выделить категории потенциально «опасных» квартир.
Ипотека
Бывает так, что продавец квартиры недоговаривает о наличии имеющегося обременения, отмечает эксперт.
«Сейчас самым распространенным видом обременения является ипотека. Безопаснее всего в таком случае является схема, когда продавец погашает кредит до продажи, хотя бы за счет кредита, который потом сможет закрыть за счет полученных денег с жилья. Однако бывают разные предложения. Например, продавец уведомляет покупателя об ипотеке и просит его, для снятия обременения, передать денежные средства в качестве аванса. В таком случае есть риск, что продавец окажется недобросовестными и просто заберет деньги», — сказала юрист.
О факте наличия обременения можно узнать из выписки ЕГРН или уже при регистрации права собственности.
«Поэтому, если у покупателя нет возможности до заключения предварительного договора купли-продажи получить выписку из ЕГРН на приобретаемое недвижимое имущество, я рекомендую согласовывать в договоре минимальный размер авансового платежа по договору, минимизировав тем самым возможные потери», — прокомментировала Гончарова.
Запрет на отчуждение и совершение регистрационных действий. Арест
О таком обременении обычно предупреждают сразу или же его можно выяснить по выписке ЕГРН. Также важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом действующего или завершенного дела о банкротстве. Проверить это можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры.
Однако, как отмечает юрист, бывают и крайне запутанные ситуации. Например, такая случилась в Сахалинской области несколько лет назад:
Гражданка Шевченко А.Ф. (покупатель) и Рассказова Ю.А. (продавец) заключили договор купли-продажи однокомнатной квартиры. Шевченко оплатила Рассказовой стоимость квартиры, стороны подписали передаточный акт, по которому покупательница приняла квартиру, и участники сделки сдали документы в управление Росреестра. Там покупательнице пояснили, что обременений на квартиру не зарегистрировано и не могло быть зарегистрировано, так как первичное право собственности Рассказовой Ю.А. в Росреестре не зарегистрировано, а будет зарегистрировано одновременно с переходом права собственности Шевченко А.Ф.
Позже Шевченко А.Ф. получила из Росреестра уведомление о приостановлении государственной регистрации, в связи с наложением на квартиру ареста на основании постановления судебного пристава-исполнителя, после чего покупательница позвонила продавцу, но та не ответила и, как впоследствии выяснилось, выехала за пределы региона.
В связи с этим Шевченко А.Ф. обратилась в суд с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности, признании права собственности на квартиру, снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении квартиры. Однако суд отказал в удовлетворении требований, довод Шевченко А.Ф. о добросовестности при приобретении недвижимого имущества суд во внимание не принял (решение Корсаковского городского суда Сахалинской области по делу № 2-765/14).
Договор аренды. Договор безвозмездного пользования
Ситуация, в которой присутствует заключенный с предыдущим собственником договор аренды или безвозмездного пользования, гораздо проще ситуации с ипотекой или арестом, отмечает эксперт. Однако тоже может доставить хлопоты будущим собственникам недвижимости.
Обычно эту тему удается решить до сделки и некоторые собственники, приобретающие квартиру для инвестиций, даже рады, если арендаторы останутся. Но если ситуация другая и с квартирантами не получается договориться о выезде, придется обратиться в суд.
Договор ренты
Квартира может быть передана в собственность плательщика ренты. В этом случае заключается соответствующий договор, по которому он должен бессрочно, если это постоянная рента, содержать получателя ренты или того, кого он укажет. Получатель ренты пользуется жилым помещением даже в случае продажи квартиры, если договор не предусматривает иное, рассказала Гончарова.
«Выселить таких граждан без их желания и снять с регистрационного учета можно только по судебному решению», — отметила юрист.
Сервитут и соглашения
Напомним, сервитут — это это право лица (лиц) на ограниченное пользование имуществом.
«Сервитут не влияет на возможность совершать сделки в отношении недвижимости, но он необходим в случае невозможности попасть в одну комнату, минуя другую, если право собственности на каждую из комнат зарегистрировано за разными собственниками. Поскольку сервитут неотчуждаем, то вместе с покупкой жилья новому владельцу переходит и сам сервитут. В то же время продавец обязан уведомить покупателя об имеющихся ограничениях. В противном случае сделку могут расторгнуть как недействительную и взыскать убытки с продавца», — комментирует Гончарова.
Между двумя собственниками квартиры, как правило между супругами, может быть составлено соглашение, где оговорено право проживания в случае развода, отмечает эксперт. Соглашение может быть заключено на определенный срок или бессрочно. В таком случае выписать проживающего будет невозможно.
Завещательный отказ
Редкая вещь, но не менее рискованная. Такой вид обременения является обязанностью имущественного характера, возложенной завещателем на наследника в пользу какого-либо лица или несколько лиц (отказополучателей), пояснила руководитель Legal Construction.
«Простыми словами, это случается, когда в завещании на наследника налагается обязанность предоставить какому-то лицу (отказополучателю) право пользования жилым помещением. Как только наследник станет собственником жилья, отказополучатель будет иметь полное право жить на данной территории. Даже если наследник продал квартиру, это право сохраняется за отказополучателем», — сообщила юрист.
Завещательный отказ должен быть установлен в завещании.
Наследство
Когда продавец начал вступать в наследство, то в течение первых шести месяцев, пока открыто наследственное дело, заключать какие-либо сделки с наследуемым имущества нельзя. Относительно безопасный срок для покупки квартиры, которая досталась собственнику по наследству — три года, однако, как отмечает эксперт, даже он не может на 100% давать гарантии о беспроблемности сделки.
«После смерти наследодателя могут появиться родственники, у которых есть право оспорить решение нотариуса и восстановить свои права на квартиру. И даже установленный законом трехгодичный срок исковой давности не является пресекательным, поскольку подлежит восстановлению судом в случае, если будет установлен факт более позднего получения информации наследника о смерти наследодателя. Поэтому идеального варианта в таком случае нет. Главное — выяснить круг наследников и факт того, что они знают о смерти наследодателя», — комментирует юрист.
Как узнать об обременениях
Все эти обременения, за исключением завещательного отказа и ситуации с наследством легко узнать самостоятельно, не прибегая к услугам специалистов, отмечает юрист. Достаточно проверить до заключения предварительного договора купли-продажи выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре.
«В большинстве случаев недвижимость с таким “сюрпризом” как обременение продается по заниженной цене, что должно в первую очередь насторожить потенциального покупателя. Кроме того, изучив выписку из домовой книги и обнаружив среди прописанных в квартире лиц людей преклонного возраста, задумайтесь о возможном наличии завещательного отказа. В ситуации с завещательным отказом я рекомендую выяснить это обстоятельство у продавца, а также обратиться к любому адвокату, имеющему соответствующий статус, для направления нотариусу запроса о предоставлении информации о наличии такого обременения на квартире. Адвокат является уполномоченным на получение такой информации лицом», — резюмировала Елена Гончарова.