Росреестр провел консультации по имущественным правам несовершеннолетних
Источник: Росреестр
Завершилась ведомственная акция, приуроченная к Международному дню защиты детей, в рамках которой сотрудники столичного Управления Росреестра провели консультации по имущественным правам несовершеннолетних.
По итогам правой недели собраны самые популярные вопросы и подготовлены актуальные ответы специалистов:
1. Как продать недвижимость, оформленную на ребенка?
Для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Разрешение или отказ* должно быть выдано представителям ребенка в письменной форме не позднее чем, через 15 дней от даты запроса.
Государственный орган, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливает, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы.
*Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в судебном порядке.
Также сделка подлежит нотариальному удостоверению.
2. Считается, что продать квартиру, купленную с использованием средств материнского капитала, очень сложно. Какие шаги для этого нужно пройти сейчас? Сколько времени это может занять?
Отчуждение жилой площади, приобретенной с использованием средств маткапитала и оформленной в общую долевую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению (ссылка), не занимает много времени и не составляет сложностей, но имеет свои особенности.
В связи с тем, что одним из участников сделки выступает несовершеннолетнее лицо потребуется:
Подробности о сделках с использованием материнского капитала читайте в пресс-релизе «Материнский капитал: как исключить риски и правильно оформить сделку в Росреестре» по итогам круглого стола с участием специалистов столичного Управления Росреестра, Уполномоченного по правам ребенка в городе Москве, депутатов Государственной Думы и Московской городской Думы, президента Гильдии риэлторов Москвы, представителей Департамента труда и социальной защиты населения Москвы, территориальных органов опеки.
3. Существует ли разница при продаже жилья, если ребенок имеет постоянную регистрацию или же является собственником данной недвижимости?
Разница безусловно есть.
Если несовершеннолетний является собственником недвижимости, то становится участником сделки, и тогда процедура отчуждения будет включать описанные выше этапы.
Если ребенок имеет только постоянную регистрацию, то не является участником сделки - эти процедуры проходить не потребуется.
За исключением случая, когда несовершеннолетний остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, и по этой причине также потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
4. Какие шаги надо предпринять, если необходимо продать старую квартиру, для покупки новой?
В таких случаях орган опеки и попечительства выдаёт разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жильё взамен проданного. Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребёнка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи.
Одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя, который может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он без квартиры и денег.
Орган опеки может выдать два согласия:
1. предварительное — когда квартиру собрались продать, но альтернативу ещё не нашли;
2. окончательное — когда квартира для покупки найдена.
5. Как узнать выступает ли несовершеннолетнее лицо участником сделки?
Для этого необходимо получить выписки из:
- Единого государственного реестра недвижимости
- Домовой книги.
В первом документе будут перечислены все собственники жилья, а во втором — зарегистрированные в нём люди. Эти списки могут вообще не иметь пересечений — это нормально.
Важно: если несовершеннолетнего нет в списке собственников, но он зарегистрирован в квартире, узнайте, есть ли у продавцов другое жильё, в которое можно «выписать» ребёнка. Желательно сделать этого до сделки.
Если это по каким-то причинам невозможно выписать несовершеннолетнего заблаговременно, например, его собираются зарегистрировать в квартире, покупаемой вместо прежней, можно попросить у родителей нотариально заверенное обещание выписать в течение определённого срока после регистрации сделки и указать это условие в договоре купли-продажи.
6. С какого возраста от ребенка может потребоваться письменное согласие на действия с недвижимостью?
За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.
Однако следует отметить, что опекун (родитель) без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель - давать согласие на совершение:
- сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного;
- сделок по сдаче внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог;
- сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
- любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
7. Существуют ли какие-либо особенности при вступлении несовершеннолетних в наследство?
От имени несовершеннолетних граждан, которые еще не достигли 14 лет, наследство принимают их родители, усыновители или опекуны.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет принимают наследство с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.
На принятие наследства несовершеннолетними гражданами, предварительного разрешения органов опеки и попечительства не требуется.
8. Может ли ребенок передать квартиру или дом обратно родителям или другим лицам?
Отчуждение имущества несовершеннолетнего, как было описано выше, осуществляется с учетом требований гражданского кодекса и соблюдением нотариальной формы.
При этом безвозмездное отчуждение (дарение) от имени малолетних их законными представителями не допускается.
9. Сколько сделок с участием несовершеннолетних сейчас проводится в Москве за год?
Сделок с участием несовершеннолетних в Москве достаточно много, в среднем 2-3 сделки в день.
В настоящее время в едином реестре недвижимости Управления Росреестра по Москве содержится следующая информация по количеству зарегистрированных прав несовершеннолетних в квартирах, включая долевую собственность:
За пять месяцев 2022 года Управлением было зарегистрировано 14,7 тысяч прав детей, что составляет 5,3% от общего количества зарегистрированных прав - более 277 тыс.
В прошлом году за 12 месяцев было оформлено свыше 32 тысяч прав несовершеннолетних.
Данный показатель на 20% больше результата 2020 года и на 13% превышает результат 2019 года.
10. Как защищены дети-сироты, имеющие недвижимость?
До наступления совершеннолетия дети-сироты и их недвижимость находятся под контролем опекуна, попечителя и защитой органов опеки.
Если ребенок-сирота не является собственником жилого помещения, либо его нанимателем (членом семьи нанимателя) по договору социального найма или если установлена невозможность его проживания в ранее занимаемом жилье, тогда по достижении 14 лет ребенок включается в региональный список детей-сирот, подлежащих обеспечению жилыми помещениями вне очереди и не ниже установленных социальных норм.
Только с начала года в московское Управление Росреестра поступило 235 распоряжений об установлении опеки над малолетними гражданами.
Внесение таких сведений в единый реестр недвижимости усиливает контроль за распоряжением, владением и пользованием объектами недвижимости детей, оказавшихся в трудной жизненной ситуации.
Кроме того, запись в реестре позволит защитить права и интересы несовершеннолетних и не допустит регистрацию сделок с жилыми помещениями, в которых проживают малолетние, находящиеся под опекой, без предварительного согласования с органом опеки, попечительства и патронажа.
Подробности в материале пресс-службы «Имущественные права детей-сирот защищены в Росреестре»