Чем ближе новоселье по реновации, тем меньше собственников готовы расставаться со своей квартирой в хрущевке
Источник: RussianRealty
Программе Московской реновации - 4 года. Эксперты Циан выяснили, насколько жилье в новых домах под переселение дороже, чем в хрущевках. Намного ли просторнее новые квартиры и осталась ли еще возможность купить жилье с перспективой скорого переезда.
П Квартир в продаже в домах под расселение все меньше: за пять лет предложение снизилось в 3,5 раза. Всего 5% объектов продаются в домах, переезд по которым запланирован в «первую волну» расселения – до 2024 года. Собственники не готовы расставаться с недвижимостью и ждут переезда.
- Чем ближе переезд, тем дороже квартира в хрущевке: Средняя цена кв. м в доме с расселением до 2024 года выше на 6% жилья со сносом во «вторую волну» (2024-2028 гг.) и дороже на 14%, чем недвижимость «третьей волны» расселения (после 2029 года).
- Количество квартир в аренде в хрущевках снизилось за пять лет в полтора раза.
- Полученные квартиры в новых домах в среднем на 16% больше по площади, чем в хрущевках. Больше других от переезда выиграли собственники двухкомнатного жилья: +35% к средней площади.
- Новое жилье стало просторнее за счет увеличения нежилой площади: средняя площадь кухни в новых домах – выше на 64%. Однако общая жилая площадь не изменилась.
- Стоимость квадратного метра в новом доме – в среднем на четверть выше, чем в хрущевке по реновации в том же районе.
- Средний дисконт на квартиры, полученные по программе реновации – 4%.
Хрущевки исчезают из продажи
Московской программе реновации исполнилось 4 года. Тем, кто планирует приобрести квартиру в хрущевке с целью через несколько лет получить взамен жилье в новом доме, стоит поторопиться: с каждым годом выбор только сокращается. Пять лет назад – за год до того, как стало известно о реновации, в домах, попавших в итоге в программу, в продаже было доступно 3,8 тыс. домов.
После того, как власти анонсировали программу, объем предложения в хрущевках (которые сегодня пока еще в очереди на расселение) резко сократился до 2,7 тыс. квартир. На сегодняшний день на выбор – всего 1,1 тыс. квартир – за пять лет предложение в домах под реновацию снизилось в 3,5 раза.
Что же можно купить?
Объем предложения в продаже напрямую зависит от запланированного года расселения. Чем ближе новоселье, тем меньше собственников готовы расставаться со своей недвижимостью в хрущевке. Всего 5% квартир продаются в домах, переезд по которым запланирован в течение следующих трех лет (до 2024 года). Средняя стоимость квадратного метра таких квартир максимальна – на уровне 260 тыс. рублей.
Ждать новоселья более долгий срок готов не каждый собственник: на дома с расселением в 2025-2028 гг. приходится примерно треть (31%) от общего объема предложения в продаже в пятиэтажках под снос. Стоимость таких вариантов чуть ниже – в среднем 244,2 тыс. рублей.
Самый большой объем предложения и одновременно наиболее бюджетные варианты доступны в хрущевках, расселение жителей которых запланировано только через 10 лет: в 2029-2032 гг. (64% квартир в продаже) со средней ценой «квадрата» 228,2 тыс. рублей.
Распределение объема предложения в продаже в домах под реновацию и средняя цена кв. м
Приобретение жилья в доме, который будет снесен – это в том числе инвестиционный интерес. В подобную приобретенную квартиру нет смысла вкладывать средства – делать дорогостоящий ремонт, покупать встроенную мебель и пр. Однако из-за значительной «наценки» в стоимости квадратного метра за скорый переезд, основная активность инвесторов сосредоточена на жилье в пятиэтажках, которые попадут под снос не в “первую волну”.
Средняя цена кв. м в хрущевская с расселением до 2024 года выше на 6% жилья со сносом во «вторую волну» (2024-2028 гг.) и дороже на 14%, чем недвижимость «третьей волны» расселения (после 2029 года).
По подсчетам Циан, только 3% всех просмотров объявлений квартир приходится на хрущевки, которые снесут до 2024 года, при том, что в общем объеме предложения они занимают 5%. Еще примерно четверть (26%) потенциального спроса сосредоточено на квартирах со сроками сноса в 2025-2028 гг. (против 31% объема предложения).
Наибольший спрос наблюдается в отношении квартир, которые снесут после 2029 года (71% спроса против 64% предложения). По причине завышенных цен инвестиционный потенциал недвижимости в хрущевках небольшой – намного выгоднее вложиться в новостройку, которая дорожает еще и за счет роста стадии готовности. Завышенные ожидания продавцов уменьшают интерес к жилью по реновации.