Как можно потерять квартиру в 2023 году из-за неоправданного доверия к риелторам, застройщикам и собственникам-продавцам жилья
Источник: novostroy.ru
Как можно потерять квартиру в 2023-м из-за неоправданного доверия к риелторам, застройщикам и собственникам-продавцам жилья – читателям Novostroy рассказала с примерами основатель независимого бутикового агентства недвижимости CHili Надежда Дубинина.
Несуществующие квартиры на рекламных площадках по заниженной цене
Вы звоните, вам говорят, что такой квартиры нет. Но есть подороже и с ключами в 2026 году.
«Не ведитесь на эти сказки. В профессиональном сообществе такие объявления называют фейками. Специально для привлечения внимания и развода доверчивых покупателей», – отмечает Надежда Дубинина.
Уловка риелтора по продаже квартиры с хорошей комиссией от застройщика
«Если вам говорят, что подберут для вас объект бесплатно, бегите от такого эксперта. Потому что клиент у него не вы, а тот, кто платит комиссионные», – говорит Надежда.
Инвестиционная составляющая объекта
«Когда на ваш вопрос, почему цена объекта будет расти, отвечают: рынок растет, цены будут расти, это признак того, что "эксперт" не разбирается в рынке, – обращает внимание собеседница Novostroy. – Под инвестиционный проект составляется финансовая модель, основанная на реальных рыночных ценах».
Рассрочка от застройщика «а-ля лотерея»
На предложение внести первый взнос в 2-3 млн рублей за квартиру, которая стоит 20 млн, с беспроцентной рассрочкой на 1-2 года и утверждением, что на ключах продадите жилье за 25 млн, тоже не нужно вестись. «Не продадите ни за 25, ни даже за 20. И тот же агент, который вам ее впарил, любезно согласится продать ее миллионов за 18, и еще за комиссию в 3-4%. Вот такая прибыль в 2-5 млн и без ипотеки. В итоге вы и без квартиры, и без денег», – комментирует Надежда Дубинина.
Аванс за показ квартиры на «вторичке»
Эта схема до сих пор рабочая. «Если кто-то предлагает вам внести аванс за показ, внесите сразу такого агента в черный список», – лаконично советует эксперт.
Ошибка выбора инвестиционного объекта недвижимости
«Эта квартира еще год назад стоила 16 млн, а сейчас она стоит 20 млн. А на ключах вы продадите ее за 25 млн, – пример следующей сказки от застройщиков и риелторов, который приводит Надежда. –Чтобы эта сказка стала былью, должна быть гиперинфляция. Основная ошибка – покупка объекта выше рыночной стоимости (90% жилых новостроек сейчас продаются выше рынка) и без учета расходов на проект. В результате покупают не инвестицию, а головную боль».
Нельготная траншевая ипотека
Траншевая ипотека – жилзайм, который банк выдает клиенту на покупку строящегося жилья частями или, так называемыми траншами, перечисляемыми на счет застройщика.
«По нельготной траншевой ипотеке ставка рыночная, – рассказывает Надежда Дубинина. – И зачастую в договоре прописано, что ипотечная ставка – ставка ЦБ+3%. Сейчас ставка ЦБ 13% (от ред. – была на момент получения комментария). А значит, ставка, по которой вы должны будете платить ежемесячный платеж, 16%. Это очень дорогие деньги. А если ключевая ставка поднимется до 15% (от ред. – уже поднялась), то ваша ставка по договору будет уже 18%. Вы в западне. Потому что продать вы квартиру не сможете. Ставка на "вторичку" высокая. Спрос низкий. А платежи надо платить совсем не те, на которые вы рассчитывали при подписании договора».
Беспрекословное доверие застройщику
Следующим пунктом эксперт призывает читать договоры, ведь есть застройщики, которые в случае расторжения ДДУ покупателем в одностороннем порядке требуют уплату штрафа в 20%.
«Это незаконно. Вы узнаете о каких-то моментах только в момент кризиса, когда что-то случается. Читайте договоры при заключении. А еще лучше, доверьтесь знающему специалисту».
Деньги за согласие на уступку либо полный запрет
Бывает и так, что девелоперы просят по 250, а то и 700 с лишним тысяч за свое разрешение продать вашу квартиру. Это тоже незаконно. «Если на эскроу-счете полная сумма, вы можете продать свою недвижимость по уступке без разрешения застройщиков», – коротко поясняет эксперт.
Покупка жилья по заниженной цене
И в заключение Надежда Дубинина обращает внимание: «У 99% риелторов нет юридического опыта. Они не понимают того, что творят, предлагая такую схему. За занижение стоимости штрафы с продавца у ФНС огромные. Кроме того, как только вы решаете купить квартиру с занижением, вы участник мошеннической схемы. Деньги, не проведенные в договоре, проведут отдельно через ячейку, а потом признают сделку недействительной (например, по консульской доверенности, проверить которую невозможно). И вы останетесь только с деньгами, указанными в договоре. Потому что при признании сделки недействительной, все уплаченное по сделке возвращается. Продавцу – квартира, вам – деньги по ДКП (договору-купли продажи – ред.). И в суд вы не пойдете, потому что не сможете сказать, что участвовали в мошеннической схеме ухода от налогов. Получается, платите риелтору 3-4%, а он вас еще и подставляет».