В большинстве случаев риски возникают, когда сделка купли-продажи заключается в простой письменной форме, поскольку такая сделка легко оспаривается в суде
Источник: ФНП
Приобретение жилья связано с рисками, обойти которые самостоятельно порой весьма непросто.
В большинстве случаев они возникают, когда сделка купли-продажи заключается в простой письменной форме, поскольку такая сделка легко оспаривается в суде. Например, есть риск купить квартиру, в которой доля принадлежала несовершеннолетнему ребенку. Часто родители (или один из них), чтобы заключить сделку побыстрее, не ставят о ней в известность органы опеки. Но когда нарушение будет обнаружено, а сделка оспорена, пострадает добросовестный покупатель, так как при признании сделки недействительной недвижимость возвращается продавцу, а вот вернуть свои деньги покупателю удается не всегда.
В эфире программы «Утро России» обсуждали, какие существуют риски при покупке жилья на вторичном рынке, и, самое главное, как их избежать.
Действительно, покупая дом или квартиру на вторичном рынке недвижимости, нужно обязательно проверить в ЕГРН, что жильё не находится под каким-либо обременением. Но, как показывает практика, этого недостаточно. По закону, вступившему в силу с 1 января 2020 года, приобретатель недвижимости считается добросовестным, если он полагался при приобретении жилья на данные государственного реестра, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. Однако есть случаи, когда собственность есть, а данных о ней в реестре нет, или же нет информации о собственнике, например, если жильё куплено с помощью маткапитала, а ребенок собственником не указан, так как родители не выделили ему долю, как положено по закону.
И вот здесь возникает проблема, связанная с достоверностью сведений Единого государственного реестра недвижимости, где зачастую отражена далеко не вся информация для проверки чистоты дома или квартиры. Информацию о недвижимости, в том числе о её собственниках вносят сотрудники ЕГРН, но по заявлению граждан. А граждане не всегда указывают в заявлении всех собственников жилья, порой специально утаивая сведения о владельцах, чтобы было проще оформить документы при продаже недвижимости или вообще с целью совершения мошеннических действий. Если после совершения сделки по покупке жилья выясняется, что продавец не указал кого-либо из собственников, то весьма велик риск, что последние обратятся в суд.
Особенно серьезно дело обстоит в случае, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний. Самостоятельно проверить, является ли совладельцем недвижимости несовершеннолетний, довольно проблематично, поскольку эти сведения появляются в ЕГРН, только когда все лица определят доли соглашением. Но если жильё приобретено с использованием материнского капитала, то ребенок является сособственником по умолчанию, и без записи в реестре. По закону, сделка купли-продажи недвижимости, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, подлежит нотариальному удостоверению. Однако, если продавец не указал или намеренно скрыл этот факт, и продал квартиру, заключив договор в простой письменной форме (без участия нотариуса), не поставил в известность органы опеки и не выделил в другом объекте недвижимости соответствующую долю несовершеннолетнему, то вероятность того, что сделка будет признана недействительной, очень велика. Как пояснил нотариус города Москвы Александр Сагин: «Вся судебная практика строится на том, что права ребенка незыблемы. И если они хоть как-то нарушены, то суд станет на сторону ребёнка, а не на сторону покупателя».
Продажу недвижимости с долями несовершеннолетних строго контролируют органы опеки, которые также могут обратиться в суд. В итоге отмены сделки квартира или дом вернутся прежнему владельцу, а покупатель может остаться ни с чем. Кроме того, несовершеннолетний владелец доли, который незаконно утратил ее в случае продаже объекта недвижимости, может обратиться в суд сам в любой момент, начиная со своего совершеннолетия. Таким образом, получается, что обязанность проверки чистоты сделки ложится на покупателя.
В обсуждении темы в студии программы приняла участие секретарь Общественной палаты РФ, заслуженный юрист России Лидия Михеева. Она подтвердила, что в настоящий момент при покупке жилья на вторичном рынке существуют риски, связанные с достоверностью ЕГРН. В нём, помимо несовершеннолетних детей, «...очень часто нет супруга или бывшего супруга в качестве собственника, нет членов семьи, которые когда-то при приватизации отказались в пользу других членов семьи, но теперь имеют право [собственности] в силу позиций Конституционного суда, поэтому, увы, пока реестр наш недостоверен», — отметила Лидия Юрьевна.
Для того, чтобы минимизировать риски при покупке вторичного жилья Лидия Михеева порекомендовала обратиться к нотариусу, поскольку «...у него [нотариуса] есть дополнительные возможности для того, чтобы просмотреть документацию».
При обращении к нотариусу участники сделки получают гарантии защиты своих прав и интересов. Нотариус, действующий от имени государства, несёт полную имущественную ответственность за свою профессиональную деятельность, которая обеспечивается многоступенчатой страховой защитой, личным имуществом и Компенсационным фондом Федеральной нотариальной палаты.
Нотариус проведёт экспертизу документов, установит личности участников сделки, проверит их дееспособность, установит соответствие воли и волеизъявления, а также разъяснит правовые последствия заключаемого соглашения. При этом при обращении к нотариусу граждане получают услугу в удобном формате «одного окна». Покупателю не придется ждать, когда продавец соберет все выписки и справки по квартире, нотариус сам бесплатно запросит информацию из государственных реестров. А после удостоверения сделки нотариус в тот же день направит документы в электронном виде в Росреестр для регистрации права собственности.
В силу особых полномочий и ответственности института нотариата в законодательстве предусмотрена повышенная доказательственная сила нотариальных актов, поэтому в случае судебного спора нотариальную сделку признать недействительной очень сложно. Тем более что сегодня нотариусы имеют право вести видеофиксацию при совершении нотариальных действий, чтобы волеизъявление и дееспособность лица можно было впоследствии подтвердить еще и видеоматериалом.
Эфир программы можно посмотреть по ссылке:
https://m.russia.tv/brand/3838/videos/episode/2418599/2203471/