Конституционный суд подтвердил право арендодателей включать в договоры с нанимателями жилья пункт об одностороннем расторжении таких договоров по их инициативе
Источник: ПРАВО.RU
Жительница Калининграда сняла квартиру на 11 месяцев. Через два месяца ее выселили за неуплату. Суды подтвердили, что арендодатель обоснованно включил в договор пункт о его досрочном расторжении. КС признал, что конституционных прав такой порядок не нарушает.
Конституционный суд подтвердил право арендодателей включать в договоры с нанимателями жилья пункт об одностороннем расторжении таких договоров по их инициативе. Это следует из постановления КС от 02.06.2022 № 23-П, которое принято по жалобе на целый ряд статей Гражданского кодекса.
История вопроса
Татьяна Пыкина сняла квартиру в Калининграде. Она заключила с хозяйкой жилья договор на 11 месяцев, но успела прожить меньше двух месяцев прежде чем владелица квартиры расторгла его в одностороннем порядке и выселила арендатора. Причиной стало то, что Пыкина не заплатила за аренду в срок.
Бывшая квартиросъемщица обратилась сначала в полицию, а затем и в суд. Но суд в удовлетворении требований отказал: стороны договора вправе были согласовать основания его одностороннего расторжения договора. Арендодательница порядок такого расторжения соблюла.
Тогда Пыкна обратилась в Конституционный суд. По ее мнению п. 1 ст. 310 ГК, который не допускает досрочного расторжения договора за исключением предусмотренных кодексом случаев, в сочетании с п. 4 ст. 421 и п. 1 ст. 422 ГК, разрешающих сторонам определять условия договора, и п. 1 ст. 450, п. 2. Ст. 450.1, которые допускают расторжение договора по соглашению сторон и односторонний отказ от него в определенных случаях, а также п. 2 ст. 687, допускающий расторжение договора найма жилья по суду в случае неуплаты, в совокупности нарушают ее конституционное право на жилье.
Позиция КС
Сложившаяся практика включения в договор краткосрочного найма условия о его расторжении наймодателем в одностороннем порядке связан с тем, что судебный порядок расторжения такого договора занимает продолжительное время. Для легализации рынка сдачи жилья возможность более оперативно расторгать такие договоры полезна, полагает Конституционный суд. Это также соответствует принципу свободы договора и презумпции диспозитивности норм договорного права.
В договоры можно включать такие условия, так как наниматель в любом случае может в случае расторжения договора оспорить его в суде. А суд уже оценит добросовестность арендодателя. Таким образом, баланс интересов соблюдается, указывает КС.
Стороны включать в договор краткосрочного найма условия о его внесудебном расторжении наймодателем. При этом такие условия должны быть конкретными и однозначными, подчеркнул Конституционный суд.
Оспариваемые положения Гражданского кодекса не противоречат Конституции, а оснований для пересмотра судебных решений по иску Пыкиной нет, указал КС.