Квартиру часто оценивают эмоционально: нравится вид, ремонт, кухня - но, если рассматривать недвижимость как актив, сначала следует смотреть на неизменяемые характеристики: локация, транспортная доступность, дом, окружение и планировка
Источник: RussianRealty
Квартиры, которые сложно продать: какие характеристики жилья сильнее всего снижают ликвидность
Квартира может идеально подходить конкретному человеку: первый этаж удобен из-за маленького ребенка, удаленный район нравится тишиной, а необычная перепланировка кажется преимуществом.
Проблемы начинаются через несколько лет, когда эту недвижимость необходимо продать.
То, с чем один собственник был готов мириться, для десятков потенциальных покупателей становится причиной даже не приезжать на просмотр.
В результате квартиру приходится продавать дольше или снижать цену.
Какие недостатки жилья особенно сильно влияют на его ликвидность, рассказала специалист по недвижимости, риелтор и основатель агентства недвижимости «Выше крыши» Леся Твелина.
Ремонт можно переделать, а локацию нет
Первое, на что эксперт рекомендует смотреть при покупке - это на характеристики объекта, которые собственник не сможет изменить.
Можно переклеить обои, заменить кухню и даже скорректировать планировку в допустимых пределах. Но невозможно перенести дом ближе к метро или убрать проходящую под окнами магистраль.
«При покупке для себя мы часто оцениваем квартиру эмоционально: нравится вид, ремонт, кухня.
Но если рассматривать недвижимость еще и как актив, я бы сначала смотрела на неизменяемые характеристики: локацию, транспортную доступность, дом, окружение и саму планировку», говорит Леся Твелина.
Если до ближайшего транспорта сложно добраться, рядом мало необходимой инфраструктуры или район неудобен для ежедневных поездок, потенциальная аудитория покупателей автоматически сокращается.
Необычная планировка нравится владельцу, но не рынку
Еще одна потенциальная проблема - это слишком индивидуальное пространство.
Объединенная спальня с ванной, отсутствие изолированных комнат, огромная гардеробная вместо второй спальни или другие нестандартные решения могут идеально соответствовать образу жизни владельца.
Но при продаже следующему покупателю придется либо принять эту концепцию, либо закладывать деньги на переделку.
«Чем универсальнее квартира, тем шире круг людей, которым она потенциально подходит.
Семья с ребенком, пара, один человек, но у каждого разные требования.
Очень специфичная планировка сразу отсекает часть покупателей», утверждает эксперт.
Дорогой ремонт не гарантирует дорогую продажу
Отдельная ловушка - это попытка оценить квартиру исходя из денег, вложенных в интерьер.
Собственник может считать дорогую кухню, натуральный камень или дизайнерскую мебель серьезным преимуществом и прибавлять их стоимость к цене объекта.
Покупатель при этом может вообще не разделять его вкусов.
По словам Леси Твелиной, нейтральное ухоженное состояние обычно работает на ликвидность лучше, чем интерьер с ярко выраженной индивидуальностью.
«Нельзя рассчитывать, что каждый рубль, вложенный в ремонт, вернется при продаже.
Покупатель платит прежде всего за сам объект и его характеристики, а ремонт оценивает уже через собственные предпочтения», объясняет риелтор.
Юридические проблемы способны отсечь ипотечных покупателей
Даже хорошая квартира может стать сложным объектом для продажи, если возникают вопросы с документами.
Особенно внимательно эксперт рекомендует относиться к перепланировкам.
Если изменения не оформлены должным образом, это способно осложнить сделку и сократить число потенциальных покупателей.
А чем меньше людей потенциально могут купить квартиру, тем слабее позиция продавца на переговорах.
Квартиру стоит покупать с мыслью о следующем владельце
Поэтому Леся Твелина предлагает еще на этапе покупки провести простой мысленный эксперимент: представить, кому эту недвижимость можно будет продать через несколько лет.
Если потенциальный портрет покупателя получается слишком узким, объект изначально может быть менее ликвидным.
«Даже если человек покупает квартиру для себя и не собирается переезжать, жизненные обстоятельства меняются.
Поэтому полезно задать себе вопрос: если мне понадобится продать ее через пять лет, что я буду говорить покупателю в качестве главных преимуществ?
Если ответ найти сложно уже сегодня, это повод внимательнее оценить объект», резюмирует Леся Твелина.