При признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным требуется соблюдение баланса интересов всех его участников
Источник: Конституционный Суд РФ
Дело о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 61.2 и пункта 11 статьи 189.40 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой гражданина С.В.Кузьмина. Постановление основано на ранее вынесенных правовых позициях суда.
История вопроса
В 2015 году Сергей Кузьмин купил у АО банк «Советский» квартиру в Санкт-Петербурге площадью 273 кв. м. за 10,9 млн. руб. Квартира располагалась в дореволюционном доме – объекте культурного наследия. Позже он взял в кредит еще 20 млн. руб. на капитальный ремонт приобретенного жилья.
Через год банк «Советский» обратился в Арбитражный суд Петербурга, чтобы оспорить сделку, заявив, что она была совершена за два месяца до санации банка и по заниженной цене. По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость недвижимости составила более 35 млн. руб. Суд признал сделку недействительной и обязал С.Кузьмина вернуть квартиру банку и получить обратно свои 10,9 млн. руб.
В судах С.Кузьмин утверждал, что он «не является ни аффилированным, ни заинтересованным лицом» по отношению к банку, а лишь заключил сделку в период, отнесенный законом о банкротстве к периоду подозрительности, о чем он не знал и не мог знать. Но его доводы приняты не были. За С.Кузьминым сохранилось право пользования квартирой до исполнения банком обязанности вернуть деньги.
Позиция Суда
При признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным требуется соблюдение баланса интересов всех его участников. Необходимо учитывать все обстоятельства дела о банкротстве и факты, влияющие на удовлетворение потребности гражданина в жилище. Последствия признания сделки недействительной предполагают, что покупатель, получив уплаченные за жильё деньги, может реализовать свое право на жилище, приобретя другое.
Однако такая цель затруднена в рамках процедуры банкротства, характеризующейся значительным объемом задолженности перед кредиторами, что особенно свойственно для банков. В настоящий момент возврат в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества не сопровождается одновременным восстановлением того положения, какое имело место в момент совершения сделки. Для частичного удовлетворения требований кредиторов закон о банкротстве позволяет безвозмездно лишать собственника единственного пригодного для проживания жилья с целью передачи его в конкурсную массу. Вероятность фактического получения собственником такой квартиры денежных средств от должника ничтожно мала, а также отсрочена во времени. Это свидетельствует о нарушении баланса интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве. Оспариваемые нормы не могут рассматриваться как обеспечивающие конституционное право гражданина на жилище.
Законодателю надлежит внести в действующее правовое регулирование необходимые изменения. До этого момента в ситуациях, аналогичных делу заявителя, после продажи жилого помещения с торгов в рамках процедуры банкротства денежные средства в конкурсную массу не поступают, а передаются гражданину. При этом после их получения гражданин сохраняет право пользования жилым помещением в течение установленного судом разумного срока.
Дело С.Кузьмина подлежит пересмотру.