Доходность профессиональных флипперов — покупателей жилья под ремонт для последующей перепродажи — за 5 лет снизилась почти в 2,5 раза
Источник: ЦИАН
По словам экспертов, которых опросил Циан.Журнал, причин такой динамики сразу несколько.
Доходность профессиональных флипперов — покупателей жилья под ремонт для последующей перепродажи — за 5 лет снизилась почти в 2,5 раза.
Об этом сообщает ТАСС со ссылкой на директора по продажам федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева.
«При правильном выборе объекта и его экономики флиппинг сейчас способен приносить порядка 15–20% доходности с каждого объекта, то есть при стоимости квартиры 10 млн рублей, это порядка 1,5–2 млн чистой прибыли, когда это ещё суммировалось со стремительным ростом цен, доходность доходила до 30%», — сказал Сергей Зайцев.
Руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ супермаркет недвижимости» Елена Мищенко подтвердила, что доходность от флиппинга в 2026 году стала более сдержанной.
«В новостройках комфорт-класса в Москве ремонт прибавляет к стоимости объекта 8–15%, в бизнес-классе — 10–20%, если он сделан грамотно и попадает в массовый спрос», — заявила специалист.
Директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отметила, что флипперы всегда вкладываются в те объекты недвижимости, которые показывают тот или иной потенциал роста.
«Высокая доходность от флиппинга последних лет формировалась под влиянием ряда факторов.
Во-первых, общий рост стоимости недвижимости: объекты дорожали как по мере завершения строительства, так и на фоне устойчивого повышения цен на рынке в целом.
Во-вторых, значительную роль играла доступность дешёвых ипотечных кредитов ещё пару лет назад, что позволяло флипперам увеличивать объём инвестиций и, соответственно, потенциальную прибыль», — поделилась эксперт в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала
Согласно её оценке, на сокращение доходности в том числе повлияло удорожание строительных материалов и дефицит квалифицированной рабочей силы, что привело к росту затрат на ремонт и отделку.
«Флипперы в своё время заявили достаточно высокую планку относительно качества и визуальной составляющей ремонта, который они реализуют.
Поэтому соблюдение и поддержание стандартов сейчас обходится гораздо дороже.
Тем не менее направление по преображению вторичной недвижимости в уставшем состоянии для дальнейшей перепродажи продолжает пользоваться спросом и никуда не уйдёт», — добавила Юлия Дымова.
Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин уточнил, что в 2020–2021 годах флипперы работали на взрывном росте цен и дешёвой льготной ипотеке: покупатели на их готовые квартиры находились быстро, а сама доходность в массовом сегменте легко достигала 50–100% годовых.
«Сегодня ключевая ставка, несмотря на её постепенное снижение, по-прежнему делает рыночную ипотеку заградительной: ставки по ней держатся на уровне 22–24%.
Пул покупателей флиппингового жилья в эконом- и комфорт-классе резко сократился, сроки экспозиции выросли, а вместе с ними — финансовая нагрузка на каждый проект», — прокомментировал спикер.
Также он согласился с тем, что прямое влияние на снижение доходности от флиппинга оказали удорожание материалов, инфляция и дефицит рабочей силы.
«В итоге маржа оказалась в тисках: выручка растёт медленнее, а затраты — быстрее.
Рынок не опустел, но сильно расслоился.
В эконом-классе флиппинг фактически замер — частные инвесторы переключились на вклады под 19–20% как более простой инструмент с сопоставимой доходностью и без операционных рисков.
Активными остаются игроки в сегменте дорогого жилья от 50 млн рублей: там покупатели не зависят от ипотеки, а доходность при грамотном входе держится на уровне 30–36% годовых.
Именно туда и перешли профессионалы», — заключил Валерий Тумин.
Директор портала «Всёостройке.рф» Светлана Опрышко подчеркнула, что у снижения доходности флиппинга, помимо роста ипотечных ставок, охлаждения спроса и увеличения себестоимости работ из-за выросших цен на стройматериалы, есть ещё одна значимая причина.
«Рынок перестал расти такими темпами, как в начале 2020-х, когда доходность флиппинга суммировалось со стремительным ростом цен.
В 2021 году, например, цены на новостройки в Москве выросли на 25–30%.
Соответственно, доходность флипперов складывалась и за счёт повышения стоимости квартир после ремонта, и за счёт общего роста рынка.
Сегодня темпы роста цен стали значительно скромнее, что также сказалось на маржинальности флиппинговых проектов», — поделилась специалист.
Также она уточнила, что в дорогих сегментах, где сегодня в основном работают флипперы, есть особые требования: ремонт должен быть не стандартным, а уникальным под каждый проект.
«Количество мелких частных флипперов заметно сокращается. Уходят те, кто заходил в рынок на волне бума 2020–2021 годов, надеясь на лёгкие деньги. Остаются в основном профессионалы. Но массового обвала нет — рынок просто очищается от случайных людей», — продолжила Светлана Опрышко.
Согласно её прогнозу, в перспективе, если ставки начнут снижаться, ипотека постепенно оживёт, спрос выровняется, а сроки продаж сократятся — маржа флипперов может стабилизироваться или даже чуть подрасти, но уже без прежних спекулятивных пиков.
«Если же ставки останутся высокими надолго, сегмент продолжит сжиматься», — подытожила Светлана Опрышко.